買房是一個複雜的過程，大多數人通常對此毫無準備。其中一個神祕的因素是代管過程也被稱為關閉。這一過程發生在賣方接受報價和買方拿到鑰匙之間，對許多購房者來說可能是壓倒性的。這是一個好主意，至少有一個基本的步驟涉及之前，你提出了一個家庭的報價。

關鍵要點

• 代管過程發生在賣方接受報價和買方獲得鑰匙之間。
• 首先，買家需要開一個託管賬戶，裡面有資金。
• 買家將需要等待銀行評估，獲得抵押貸款，接受各種檢查，購買保險，進行最後的檢查，並關閉。
• 透過代管程式所需的時間各不相同，可能取決於抵押貸款的預先批准、手頭有適當的檔案以及獲得融資所需的時間。

什麼是託管(escrow)？

託管是由第三方代表完成交易的其他兩方持有的金融工具。就像第三方持有的信託賬戶，同時賣方和買方的所有義務都得到了履行。

從託管過程的開始到結束所需的時間不同。決定交割期限的一些因素包括抵押預批准、手頭有適當檔案以及完成承銷所需的時間。就像時間的長短一樣，過程也會因狀態而變化。然而，以下步驟對於每個人來說通常是相同的。

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達成房地產交易的12個步驟

開立託管賬戶

一旦您和賣方簽署了一份雙方都能接受的購買協議，您的託管代理將收取您的定金支票，並將其存入購買協議中指定的託管公司的託管賬戶。託管公司作為中立的第三方，從最初的定金存款和貸款檔案到簽署的契約，收集交割過程中所需的資金和檔案。

在某些地區，律師可能會處理這個過程，而不是代管公司，這可能被稱為解決，而不是代管。

等待銀行的評估

提前抵押的銀行將自行進行評估，如果買方需要取消房產的贖回權，通常會支付評估費用以保護其經濟利益。如果估價低於報價，除非你提出差額或賣方將價格降低到估價金額，否則貸款人不會給你融資。

但是，您可以嘗試透過執行以下操作之一來改變評估師的想法：

• 提供更多資訊，說明為什麼您認為該房屋的估價應該更高
• 再做一次評估
• 嘗試另一個貸款人，希望評估結果對你有利

如果這些選項都不可能，您可以取消採購合同。

安全融資

在你的協議被接受之前，你應該已經被預先批准了抵押貸款。一旦你給你的貸款人的物業地址，他們將準備一個善意的估計或報表，詳細說明你的貸款金額利率，關閉成本，以及與購買有關的其他成本。在簽署這份檔案之前，一定要把檔案上的數字協商好。一旦你有你的書面貸款承諾，是時候以書面形式消除融資應急。

批准賣方的披露

對於賣方或賣方代理已經發現的任何明顯問題，貴方應收到書面通知。例如，在生活成本高的中低收入社群，**可能違反了城市住房法規，變成了生活區。您可能已經註意到任何類似的問題，因為它們經常在列表中提到。

這處房產可能會有一個不向賣家透露的資訊，這意味著賣家不會公佈銷售條款中的任何細節。如果你還對這處房產感興趣，你可以自己檢查一下。在你的檢查員來之前，一定要得到賣家的許可。

獲得必要的檢查

下一步是考慮是否需要增加檢查費用。雖然這些不是必需的，但考慮到你的情況，它們會派上用場。

雖然這不是一個要求，它是在您的最佳利益得到一個家庭檢查。幾百美元，一個專業的家庭檢查員會告訴你，如果有任何危險或昂貴的缺陷在家裡。如果有的話，你會想知道他們的情況，這樣你就可以做以下一項：

• 別買了。
• 請賣家修理。
• 請賣方降低價格，這樣你就可以自己修理了。

如果檢查過程圓滿結束，您需要以書面形式消除檢查應急。在進行任何其他檢查後，您將重覆此步驟，包括：

有害生物監測

你可能需要進行有害生物檢查，以確保房子裡沒有白蟻、木蟻或其他有害生物，如蟑螂或老鼠。這些問題在白天你很可能已經看完房子的時候可能並不明顯，而且在你搬進來之後，這將是一個非常不受歡迎的發現。任何有害生物問題將需要糾正之前，銷售可以繼續假設你想繼續購買。這是另一個領域，你可能想重新談判與賣方支付的工作。

環境檢查

有時建議進行環境檢查，檢查家中是否有黴菌、石棉等毒素。在家裡也會有一些問題，比如垃圾填埋場附近的汙染、以前的油田、乾洗廠、加油站或其他環境危險的業務。在這一領域發現的任何問題都可能意味著嚴重的健康危害，並且修複起來可能很昂貴。

地質報告

受地震影響的地區可能需要土壤報告和/或地質報告，以評估發生此類災害時財產嚴重損壞的風險。您可能還需要考慮洪水報告。如果房子很可能被洪水淹沒，你將無法獲得房主保險，這意味著你無法獲得抵押貸款。在某些情況下，購買洪水保險除了你的房主的保險將解決這個問題。在農村地區，應進行土地調查，以核實財產的邊界。在城市地區，邊界往往已經非常清晰。

你不能和任何賣家談判

購買危險保險

這包括業主的保險和任何額外的保險要求在您的地理區域（如洪水保險）。你將被要求有房主保險，直到你的抵押貸款還清。

獲取產權報告和產權保險

您的貸款人要求提供所有權報告和所有權保險。即使不是，你也會想要的。 

產權報告確保財產所有權明確，即，該財產沒有留置權，除了賣方之外，沒有人對其任何部分提出索賠。產權保險保護您和貸款人免受以後可能出現的任何法律挑戰，如果在標題搜尋期間沒有出現任何情況。

如果標題有任何問題（稱為雲或缺陷），賣家將需要修複它，以便銷售可以繼續進行或讓你走開。根據你居住的地方，代管公司和產權公司可能是同一個。

如果你想節省一些錢，選擇你自己的保險公司，貨比三家，以獲得最好的費率。貸款人選擇的可能不是你想要的。

進行最後的演練

在關閉前重新檢查物業是個好主意，以確保沒有發生新的損壞，賣方已經給您留下了採購協議中規定的物品，如電器或固定裝置。

在這一點上，除非房子受到嚴重破壞，否則你可能無法退卻。然而，對於一個小買家來說，為了一些無關緊要的事情向他或她的代理人施壓使協議無效，這並非前所未聞。

仔細閱讀hud-1表格

在結算前至少一天，您將收到HUD-1表格或貸款條款和結算成本的最終報表。 把它和你之前簽的估計值比較一下。這兩份檔案應該非常相似。尋找不必要的，意外的或過高的費用以及徹底的錯誤。

關閉託管

關閉過程因州而異，但您需要簽署大量的文書工作，花時間仔細閱讀。賣方也將有檔案要簽字。所有檔案簽署後，託管官將準備一份新契約，將您命名為財產所有人，並將其傳送給縣記錄員。你將提交出納支票或安排電匯支付你的首付款和結帳費用，你的貸款人將把你的貸款資金匯到託管，這樣賣方和（如果適用）賣方的貸款人可以支付。

如果你走到這一步，你最終會得到房子的所有權。

底線

你的代理人會監督整個過程，所以如果你不瞭解每一個細節，不要太在意。然而，在任何交易中，如果你在財務上花了那麼多錢，最好至少對發生的事情有一個基本的瞭解，這樣你就不會被利用。