什么是止赎危机？

止赎危机是2007年至2010年期间美国房地产市场的房地产扣押量急剧上升的时期。止赎危机是这一时期金融危机和大衰退的一个方面。抵押贷款信贷的过度扩张、抵押贷款债务证券化的复杂方案以及止赎数量的迅速增加（在一个准备不充分的行业中）都助长了这场危机。

关键要点

• 止赎危机是2007年至2010年期间美国房地产市场的房地产扣押急剧上升的时期。
• 在危机之前和危机期间，抵押贷款服务公司处理了大量贷款，却没有对附带的信息进行充分审查。
• 这种混乱的过程有时会导致银行对错误的房产进行止赎，错误地计算房屋价值，在某些情况下，还会给面临止赎的房主的律师一个机会，让他们有机会将案件完全抛出。
• 房地产繁荣、抵押贷款证券化以及金融体系未做好应对违约率普遍上升的准备，信贷过度扩张都导致了危机。

理解止赎危机

止赎是指当一个房主没有为他或她的抵押贷款支付全部本金和利息时发生的法律程序。如果这个问题没有在规定的宽限期内得到纠正，贷款人有权驱逐房主，控制房产，然后将其**。

止赎危机在2010年9月达到顶峰，一个月内收回了大约12万套住房。然而，其根源在于2007年初开始的房地产市场低迷，2008年9月雷曼兄弟（Lehman Brothers）宣布破产时，房地产市场陷入危机。

超额抵押贷款

由于美国联邦储备委员会（Federal Reserve）扩张性货币政策导致的利率过低，加上行政部门的支持住房政策，在2000年造成了购房热潮和住房抵押贷款信贷的扩大。这导致了对承销流程的监管普遍粗略或根本不存在，因为渴望佣金的贷款人不顾后果地向低收入和信用度低的人发放了大量风险较高的次级抵押贷款，有时条件苛刻。抵押贷款证券化的创新推动了这一进程，使贷款人能够将这些贷款的风险转嫁给投资者，并继续放贷。

与经济偿还能力相关的抵押贷款债务量迅速上升。从2008年第一季度开始，美国的抵押贷款债务总额超过了美国国内生产总值（GDP）。此前，在20世纪的大部分时间里，这一比率（抵押贷款债务总额与GDP之比）一直在30%到60%之间。

债务证券化

抵押贷款银行经常将费用收入囊中，然后迅速将贷款**给往往不留神的金融机构，这些机构未能对贷款进行适当的尽职调查。这些抵押贷款被证券化为抵押贷款支持证券和更复杂的工具，当时人们认为，这些工具是管理任何一项抵押贷款违约风险的适当工具，将其与其他贷款结合起来，有效地集中风险，然后将风险分配给已发行证券的所有持有人。除了最终不是一个适当的风险管理工具（特别是当几乎所有的房价下跌和违约变得普遍时），贷款证券化在许多情况下掩盖了谁持有贷款和借款人之间的联系。

止赎增加

随着美联储（fed）在2006年开始踩下货币刹车，放缓大规模信贷扩张的步伐，问题开始在该行业显现出来。紧缩的信贷条件使放贷者更难继续发放高风险抵押贷款，并使现有借款人负担不起利率可调的现有抵押贷款。从2006年到2008年，房屋贷款的拖欠率翻了一番多，随着危机的蔓延，拖欠率在2010年将继续攀升。

当违约率上升时，银行突然发现自己面临如此多的止赎事件，以至于无法有效地处理这些事件。在危机之前和危机期间，抵押贷款服务公司处理了大量贷款，却没有对附带的信息进行充分审查。一般认为，房屋贷款违约和随后的止赎将是个别事件，或至多是本地事件，在贷款人和贷款服务商的正常运作过程中，这些事件很容易得到处理和清算。

在房地产繁荣时期，仓促的证券化在任何情况下都导致了对任何特定抵押贷款的实际所有权的不良记录。在某些情况下，在房主停止付款后数月内，银行未能启动房屋止赎。记录保存过程变得如此草率，以至于银行不可能总是确定他们是否真的拥有被取消抵押品赎回权的房产的抵押贷款，甚至在某些情况下，他们不合法拥有的抵押贷款也被取消抵押品赎回权。

许多银行员工只是在他们办公桌上的所有文件上签字，假设所有的文件都是合法的。一旦丧失抵押品赎回权的数量大幅上升，机器人签名者在签署不适当的文件时就产生了严重的问题，原因要么是他们不知道自己在签署什么，要么是因为他们必须处理太多的文件，才能做适当的工作来验证他们的身份。

取消抵押品赎回权的员工 未经适当审查的文件被称为机器人签名者。

不准确和含糊不清的文书工作，加上全国范围内房屋贷款违约数量的增加，造成了广泛的问题。一些银行取消了错误房产的抵押品赎回权，错误地计算了房屋价值，或者在某些情况下，给了面临取消抵押品赎回权的房主的律师一个机会，让他们把取消抵押品赎回权的案件完全抛诸脑后。

止赎危机的解决

**最终与美国五大抵押贷款服务商Ally（前身为GMAC）达成和解；美国银行；花旗银行；摩根大通；这项协议被称为全国抵押贷款和解协议，为服务商支付了超过500亿美元的罚款和消费者救济金。

受影响的借款人收到本金减少或水下贷款再融资，使他们能够避免止赎和留在自己的家里。此外，和解还需要对银行监管的贷款服务系统进行全面改革。

在《和解协议》缔约国，由于这些银行取消抵押品赎回权而失去住房的借款人有资格获得约1480美元的付款，和解付款总额约为15亿美元。

房地产信息公司 RealtyTrac估计，2012年9月，美国每248户家庭中就有一户收到了止赎通知。