与股票不同的是，投资性房地产不能在几秒钟内用鼠标点击卸载。决定**与实际**日期之间的时间通常以周或月为单位。如果你不知道从哪里开始，**自己的房子可能是一个令人生畏的过程，但**投资性房地产需要更多的工作。

在处理投资性房地产时，资本的数量和围绕资本实现的税收问题是复杂的。然而，这并不是不可能靠你自己完成的。在本文中，我们将研究**投资性房地产的过程，并重点讨论如何限制收益税。

为什么要卖？

**出租房产的理由各不相同。个人管理房产的房东可能会搬家，并希望在新住所附近投资。或者，房东可能希望从租赁房产的增值中获利，而不是通过租金积累资金。这甚至可能是一个财产损失的情况，要么是由于空置或没有足够的租金来支付费用。不管是什么原因，想要**的房地产投资者都必须缴税。

税务员来了

与直接**个人使用的房产相比，出租房产**的资本利得税要高得多。你必须为**所得的利润支付的基本资本利得，会因你对物业提出的任何折旧而增加。这意味着，如果财产损失了钱，你用损失抵着前几年的税单，你将有一个更大的税单时，销售通过。

示例-资本利得税和折旧

假设你有一处出租房产，你花15万美元买了，卖了20万美元。通常，这意味着你要支付5万美元的资本利得。但是，如果你在拥有房产的时间里扣除了2万美元的折旧，那么你就欠了售价和购买价减去折旧后的差额：200美元，000 – ($150,000 – $20,000). 你现在没有欠50000美元的资本利得，而是欠70000美元的资本利得。注意：这不应该阻止你申请折旧损失。尽早实现减税总比迟一点好。

翻滚

《国内税收法典》第1031条允许房地产投资者通过将其收益再投资于同类房地产来避税。在律师或税务顾问的帮助下，您可以设置销售，以便将收益存入托管账户，直到您准备好使用它们购买新的财产。选房时限为45天，成交时限为6个月。如果你打算做一个展期，你应该开始寻找新的财产之前，你**旧的。

如果你打算再投资另一处房产的话，1031交易所的运作非常好。如果你只是想停止直接参与，你可以为你现在的房子聘请一个专业的物业经理，或者卖掉它，买一个专业管理的物业。然而，如果你的目标纯粹是筹集资本，你就只需要吃资本利得税。

如果您决定执行类似1031的交换，则过程可能相当复杂。因此，与一家信誉良好、提供全方位服务的1031交易所合作可能是值得的。考虑到这些公司的规模，它们通常比按小时支付律师的费用要便宜。一家在处理这些交易方面有良好记录的公司可以帮助您避免代价高昂的失误，并确保您的1031交易所符合税务规定。

作为盾牌合并

对于房地产投资者来说，公司化越来越受欢迎。通过合并，投资者可以减轻他们的责任，使公司成为你和潜在的承租人可能起诉你之间的挡箭牌。你的房子和个人财务不能在任何形式的**诉讼或法律诉讼中要求当你成立。公司也有不同的税收规则，特别是对**房产的资本收益非常有利。

对于某种类型的房地产投资者来说，合并是有意义的。如果你**员工去寻找和管理一系列能产生收入的房产，并在那里赚取可观的利润，那么公司注册将减少你的税单，然后你将通过公司的股份结构看到利润。对于大多数房地产投资者来说，有更好的方法来获得合并的好处，同时又不会使收入的实现变得复杂。

公司化会在你和你的财产收入之间形成一道障碍，因此如果你以任何方式依赖这些收入，你可能无法像你所希望的那样轻松地获得这些收入——特别是拥有巨额利润，比如**财产的利润。合并是相对容易的，只需要一些专业的建议和文书工作，但是把你的财产从一家公司拿出来（例如，卖掉并退休）更为复杂，因为你走的是故意逃税/欺诈的路线，除非你卖掉公司而不是组成公司的财产。当然，这比**子难多了。

相比之下，如果你是个人管理两个或三个物业，甚至有一个或两个以上的专业管理，你可能不会受益于成立。如果你的租金收入并没有大幅度超过你在每处房产上的支出，你最好保持原样，在你可以的地方使用折旧和减记，或者把你持有的房地产变成一个小企业。

除了利用小企业作为注册的替代品，一些州还允许房地产投资者为他们拥有的每一处房产单独设立一家有限责任公司。虽然这并不一定能减少税收，但它确实能保护你的财务，以及每一处财产，使你免受任何针对你的财产的诉讼。

底线

**出租房产可能是一个挑战，如果你希望避免一大笔所得税，那就更难了。如果你是**投资于不同的财产，那么你可以简单地做一个1031展期和推迟税单。 如果你卖东西是因为你需要资金，你就得交些税。

最好的情况是，与股票一样，推迟**投资性房地产，尤其是盈亏平衡或更好的租金，除非你是为了抵消信贷或损失而从资本利得税中分得一部分。这样，你将有机会减少你的整体税单和口袋更多的收益。