第1部分第1部分，共3部分：创业

1. 1起草一份详细的商业计划。一旦你决定尝试房地产开发，你的第一步将是概述你将如何付诸行动。坐下来，按照你的设想写一篇简短的描述，描述一下你的业务，以及它如何有可能使你居住的地方受益。然后，列出你可以利用的资源，比如创业资金和与当地业主的关系。值得考虑的几个重要问题包括：你有多少资金可供支配，你是否有能力自己管理多处房产，以及考虑到目前的房地产市场状况，你可能会如何发展。你的房地产开发业务会成为你的全职工作，还是会成为一家旨在让你收入多样化的兼职企业？

2. 2.明确你的目标。为了以房地产开发商的身份谋生，你需要有一个比“翻盘赚大钱”更清晰的目标一个更好的方法是从一个适度但有重点的计划开始，例如，“我想买一栋老格雷斯托克大楼，把它变成负担得起的学生住房。”有了一个基本的战略，你就会对实现这一目标需要什么有一个更具体的想法。当你第一次创业的时候，保持你的目标现实，一次只建立一个资产组合（和你的声誉）。把眼光放得太高可能是一个代价高昂的错误。进入这个行业最简单的方法就是买房子，修缮房子，然后卖掉。从那里，你可以搬到更大、更昂贵的房产。

3. 3考虑你所在地区的房地产需求。这可能是因为一个新兴的工业中心外的郊区住房几乎不存在，也可能是因为镇上缺少时髦的餐馆。任何有特定需求的地方都有盈利发展的机会。通常，最成功的项目是那些能满足人们需求的项目。总是把你正在开发的地区的人口考虑在内。重要的是，在规划房产时，要考虑到可能的买家或租客。例如，如果你生活在一个有很多老年居民的地区，建造容易到达的单层住宅或共管公寓比建造奢华的多层建筑更有意义，即使它们现在很时髦。

第2部分第2部分，共3部分：项目融资

1. 1申请开发贷款。在你为你的第一个开发项目提出了一个可行的计划后，去银行和一位房地产开发专家一起检查你的计划。他们将为你提供所有相关购买成本的准确估计，以及你预计将获得多少金钱援助。在大多数情况下，银行将承担70-80%的主要购买成本，但可能无法支付建筑和许可证费用等“软”费用。与任何其他类型的贷款一样，您可能需要出示信用证明或提供抵押品，才能被视为安全的投资。一些银行甚至可能会要求你存入约占总开发成本15-20%的存款。购买和翻新商业和住宅物业需要很多钱。除非你有大量储蓄，否则你可能需要在一定程度上依赖外部融资。考虑一下你的提议，确定它是否有希望如果银行觉得他们承担了太多的风险，他们可能会选择不批准你的融资请求。

2. 2设定安全的财务限额。提出一个你认为某个房产价值最高的数额，并坚持下去。这样，你就可以避免被说服接受最终只会从你口袋里掏钱的交易。负责任的预算和投资是长期削减赤字的关键之一。你愿意支付多少将取决于经济状况、地点和完工物业的预计价值等因素，因此每个项目的支付情况都会有所不同。房地产开发业务很像赌博，小赢多赢比全赌全输要好。

3. 3.决定是购买、租赁还是出售。购买租赁是一种风险相对较低的方式，可以在你刚开始创业时赚取利润，因为它让你有机会收回你在租赁费中支付的物业费用。相反，买来卖去可以让你做出改进，并进入下一个项目，而不必担心市场的变化会如何影响房地产的毛利率。参考你最初的商业计划和可用资源，以确定哪个选项具有最高收益的潜力。绝大多数新开发商更喜欢买来租去。这样一来，他们就有了稳定的收入来源，他们可以依靠这些收入，而这些收入又可以用于未来的项目。购买租赁时，目标是在年租金中占初始投资的10%。在买卖时，为了证明你的支出是合理的，最好要求至少占你购买房产总金额的30%。例如，15万美元的年收入足以维持150万美元的租赁房产。对于一个已经投入了400万美元的一次性开发项目，只要售价不低于120万美元，你就会脱颖而出。

4. 4.注意购买房产的风险。无法保证你收购的房产会产生收益，即使它位于一个正在经历经济繁荣的地区的中部。与任何其他商业冒险一样，总是有盲目的机会。如果你不确定自己能否在没有新房产收入的情况下现实地生活下去，那么最好还是坚持寻找一个更安全的选择。还有无数其他无形因素可以阻止一处房产按你预期的方式生产，包括经济环境的变化和无法预见的结构性问题。这些因素通常很难或不可能计划。

第3部分第3/3部分：建立你的投资组合

1. 1在新兴地区寻找房产。一个很好的经验法则是确定那些刚刚开始显示增长迹象或最近经历了人气复苏的领域。这样，你就可以以较低的价格抢占房产，然后溢价出售，从而实现利润最大化。留意学校、知名企业、购物中心和其他可能吸引买家的地方附近价格合理的地点。新手开发人员经常犯的一个错误是，看那些已经蓬勃发展的地方，然后试图挤进那里。记住，繁荣越大，扩张的机会就越少。

2. 2找到有动力的卖家。您将从需要尽快进行销售的人那里获得最优惠的交易。这可能是一对离婚的夫妇，一个破产的企业主，或者一个即将搬走的房主，他们对自己的财产没有多少兴趣。这些人知道，如果他们不立即兑现，他们将损失一大笔投资。考虑雇佣一名房地产经纪人来帮助你追踪和调解购买。他们通常会知道卖家放弃他们房产的原因，这会在出价时给你带来优势。

3. 3.慢慢来买吧。不要急于达成协议。在你决定购买之前，你要确保你已经做了功课，评估了你所看到的每一处房产的风险和盈利潜力。否则，你可能会陷入比你想象的投入更多资源的困境，最终在回报上蒙受损失。向当前的所有者询问有关分区、维护和税收等考虑因素的任何问题。如果必要的话，花几天时间考虑你的决定。一旦你找到了完美的房产，不要犹豫在虚线上签上你的名字。

4. 4与开发团队合作，翻新您的房产。一旦房产归你所有，剩下要做的就是准备转售。根据房产类型，你可能需要雇佣承包商或建筑团队、建筑师、工程师、室内装潢师和设计师，以实现你的愿景。这里的主要目标是让它比你买的时候更好，从而提升它的价值。对于在财务上不可能聘请外部帮助的独栋房屋和小型项目，你可以通过自己进行基本的维修和翻新来节省修复成本。到了出售的时候，根据你所做的改进公平地给房产定价。愿意在合理的范围内进行谈判，以达成一个与你的要价足够接近的金额，让你可以接受。

• 在你开始规划你的第一个发展项目之前，尽可能多地攒钱来补充你的商业贷款。你会很高兴你这么做了，如果费用最终超出了你的预期。
• 确保你对房产所做的任何改进都符合当地分区和建筑规范的要求。
• 在你的前几个项目中，与经验丰富的房地产开发经理合作可能是个好主意。他们将能够提供有价值的指导，并帮助您避开可能给初次开发人员带来麻烦的各种陷阱。
• 在拍卖会上购买房产可能是赢得一笔成功交易的好方法。
• 你获得的经验越多，将来获得贷款和许可证申请就越容易。