拥有一个出租的房产在经济上是有回报的。如果你将这种类型的房地产作为一种投资进行探索，请注意风险和责任。

出租物业：概述

买房子或公寓出租牟利的想法听起来很诱人。但是，为了收入和长期资本增值而购买租赁房产可能会有起伏。例如，房地产市场可能会因地理位置、供求关系和经济状况而波动。

从财务上讲，为了让出租的房产真正盈利，你所获得的回报应该大于你在保守投资中所能获得的回报，比如债券和派息蓝筹股，因为这涉及到真正的风险。而在人性方面，并不是每个人都有能力管理物业和租户。

关键要点

• 出租物业可以获得经济回报，并有许多税收优惠，包括扣除保险的能力，你的抵押贷款利息和维护费用。
• 拥有租赁房产的缺点包括缺乏流动性、维护成本，以及可能出现的困难租户和社区吸引力下降。
• 对于任何类型的房地产投资者来说，掌握利率并咨询税务专业人士都是关键，特别是在最近税法发生变化的情况下。

租赁物业的优点

拥有一个出租房产有几个好处。它们包括：

税收优惠

美国国税局允许您扣除以下类别中与租赁物业相关的许多费用：

• 一般及必要费用
• 改进
• 折旧

这意味着你可以扣除你的保险，你的抵押贷款利息，维修费用，和物理磨损你的财产。

折旧可能会产生名义损失，反过来你可以从其他收入中扣除。换言之，您可能会从租金收入减去费用中获得净正现金流，但出于税务目的，您仍有净亏损。但要知道，折旧也减少了成本基础的财产计算资本收益时，你**你的财产。

此外，《2017年减税就业法》还为房东提供了多项税收优惠。如果您拥有一个流动实体（也称为直通业务），并将其作为独资、有限责任公司、合伙企业或S公司经营，那么只要扣除后所有来源的应纳税年度收入总额低于157美元，您现在可以扣除相当于净租赁收入20%的金额，单身500美元，联名备案的已婚夫妇315000美元。

做房东不是每个人都喜欢的。在加入之前，确保你愿意处理所有的事情，从逾期或未付的租金到损坏你财产的房客。

季节性租赁

如果您是按季节性方式租用物业，您可以每年自行使用14天，或按公平市价出租给他人的天数的10%，并且仍然可以扣除您的费用。

1031交易所

在1031交易所，你可以**一处出租房产，投资另一处“同类”房产，而无需缴纳资本利得税。

租用额外空间

你也可以把你家里的一个房间或区域，比如**、地下室或附属住宅单元当作一个出租房，从收入中扣除一定比例的抵押贷款利息和其他费用，尽管你应该意识到出租额外空间的潜在陷阱，包括当地的分区规则。

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拥有出租房产的利弊

出租物业的费用

拥有出租房产也有缺点。它们包括：

流动性不足

房地产不是流动资产。即使在最火爆的市场，完成一笔交易也很容易需要几个月的时间。如果你的时机是由一个紧急事件或其他意外事件驱动的，那么你快速销售的需求可能无法获得最好的价格。

税收和保险费上涨

你的抵押贷款的利息和本金可能是固定的，但不能保证税收不会比你增加租金的速度更快。保险费也可能飙升，就像在自然灾害之后一样。

困难的租户

尽管你在审查潜在的租客时尽职尽责，但最终你可能会遇到不理想的租客。例如，他们可能很穷或要求很高，付晚了钱，忘记关水，等等。或者它们可能具有破坏性，在这种情况下，税法中的折旧准备金可能严重不足。但是，您可以在标准租赁表单中添加一个附加条款，详细说明有关入住、宠物、吸烟、租户保险等方面的规则。押金在这里也很有用。

邻里衰落

在理想情况下，您的投资物业将在其他维护良好的住宅中蓬勃发展，当地的便利设施将得到改善。因此，您的现金流将稳步增加，成本保持稳定。然而，社区可能会发生变化，你的投资可能会随着时间的推移而贬值。你应该关注你投资的地方政治，就像你生活的地方一样。通过一些尽职调查，你可以尽量减少这种风险。

税法的不利变化

税法也不例外。它可能改变的方式，要么减少或取消部分或全部的税收优惠，为住房和流通业务。

地主角色

不是每个人都适合做房东。你可能会对增加租金感到害羞，或者对别人对待你房产的方式有所保护，这可能会导致冲突。你甚至可以和你的房客成为朋友，或者他们已经是你的家人或朋友了。例如，如果你对租金上涨或物业护理态度不坚定，你可能会收到远低于市场价格的租金，或是价值被低估的物业。

保养

在维护一处房产时，会出现小修和大修。有些业主自己动手可以省钱。然而，大多数人缺乏时间，工具，或家庭修理技能。希望定期支付承包商费用。

特别注意事项

无论你是购买一套基本住房还是租赁房产，重要的是要考虑抵押贷款利率的变化。低固定利率抵押贷款债务通常是抵御通货膨胀的好办法。如果你是一个房东，定期增加租金是抵消通货膨胀的一种方法，在物业维修费用上升。

2020年6月的利率徘徊在3.13%的历史低点附近，COVID-19流感大流行造成了损失。预计整个夏季利率将继续下降。相比之下，2017年至2019年间，抵押贷款利率在4%至4.5%之间。过去50年，抵押贷款利率平均约为8%。虽然这些利率代表了一个机会，但同样重要的是要记住，投资性房地产的抵押贷款利率通常高于传统住房。