由于土地稀缺，人们经常建议人们购买土地。有鉴于此，投资者需要了解拥有土地和经营以土地为基础的商业企业的实用性。他们还需要了解通过交易所买卖基金（etf）和交易所买卖债券（etn）等投资产品可获得的与土地有关的投资选择的具体类型。

土地投资类型

独立富裕的人可以购买土地供个人使用，娱乐，是的，还有投资。不幸的是，大多数人不属于这一类。这就引出了一个问题：拥有土地的机会和商业风险是否能够为小投资者带来可接受的投资回报，同时还能为他们提供与土地所有权相关的乐趣和属性？要回答这个问题，您需要能够评估10个一般类别的潜在土地投资：

• 住宅开发用地
• 商业开发用地
• 排耕地
• 畜牧业用地
• 林地
• 矿产生产用地
• 菜地
• 葡萄园
• 果园
• 休闲用地

住宅和商业用地投资

住宅和商业用地开发为投资提供了一个可行的切入点，因为实际上可以构造无限数量的土地开发机会，以满足投资者的资本和时间限制。对于大多数小投资者来说，房地产投资信托（REIT）ETF是一个理想的选择，因为它们不需要直接管理，按物业类型广泛多样化，地理位置多样化，可以实时买卖，而且价格非常低廉。一些公司专注于某一类型的房地产，但其他公司，如Vanguard REIT ETF（VNQ），则为工业、办公、零售、医疗保健、公共存储和住宅地产开发提供多样化的投资。

不幸的是，这些类型的投资否定了土地所有者享受使用土地的能力。因此，住宅和商业用地开发对于想要真正体验土地所有权感觉的人来说是不可行的选择。

耕地和畜牧业用地

购买用于行间作物种植或经营牲畜的土地，既可以享受自住意义上的土地，也可以从创收的角度享受土地。然而，对于购买土地以经营这类企业的小投资者来说，存在着许多问题。首先，为了在财政上可行，种植行间作物或牲畜所需的规模必须非常大。反过来，这需要大量的前期资本支出，远远超出大多数人的承受能力。此外，与经营这些类型的农业经营相关的持续固定成本极高。

这反过来意味着，此类业务的财务杠杆和业务风险也非常高。因此，要使这些类型的商业企业在财务上取得成功，土地所有者承受了相当大的压力。在许多情况下，压力水平远远超过了人们作为土地所有者所渴望的利益。考虑到这一点，可以公平地说，大多数小投资者应该避免从事这些类型的大规模农业经营，因为这类活动的风险和困难很可能超过任何利益。

虽然对大多数小投资者来说，拥有传统的行间作物或畜牧业经营可能不可行，但许多农业投资选择为传统农业企业提供了可接受的投资敞口。例如，一些基金提供大豆、玉米、小麦、棉花、糖、咖啡、豆油、活牛、饲养牛、可可、瘦肉猪、堪萨斯城小麦、菜籽油和豆粕的敞口。因此，通过投资该产品，小投资者将对传统农业经营有广泛的投资敞口。反过来，投资者可以利用这一点来帮助跟上传统农业做法，并随着时间的推移产生有吸引力的投资回报。

小投资者也可以利用各种交易所交易票据（etn）投资于特定类型的传统农业经营。例如，iPath Bloomberg农业子指数总回报ETN（JJATF）提供了对玉米、小麦、大豆、糖、棉花和咖啡等软商品的投资敞口，而iPath B系列Bloomberg牲畜子指数总回报ETN（COW）提供了对牛和猪的投资敞口。

在利用etf和etn作为与土地和农业相关的投资选择方面，投资者需要了解，许多这类产品使用期货合约等衍生工具来产生市场敞口。因此，投资者需要对这些类型的投资进行彻底的尽职调查，以充分了解其潜在的风险和回报。尽管如此，使用etf和etn很可能是从事传统大规模农业经营的最佳机会。

小农场投资机会

对于小投资者来说，要真正享受到更传统意义上的土地所有权，或许最好的选择是木材农场、矿产开发用地、菜园、果园、葡萄园和休闲用地。这些类型的农业活动对小投资者更有吸引力：购买土地的规模可以根据投资者的资本限制进行调整；运营有可能产生持续的收入流，投资者可以在土地被使用的同时享受土地。

也就是说，大量的etf和etn也与这些类型的农业活动直接相关。因此，如果小投资者认为经营一个小规模的农业经营需要花费太多的时间和资源，他们可能会考虑对其进行投资。

Invesco MSCI全球木材ETF（CUT）旨在跟踪世界各地木材公司的业绩，包括持有或租赁林地并收获木材用于商业用途和销售木材产品的公司。 此外，SPDR S&amp；P机油和amp；天然气勘探与勘探；生产ETF基金（XOP）是提供矿产土地开发风险的众多投资选择之一。

需要考虑的问题

一旦决定购买原地作为投资或开发，投资者就需要了解与使用特定地块物业有关的法律问题。例如，土地使用限制可能会限制土地所有者可使用的方式，土地地役权可授予与不相关方取得部分财产的权利，而矿权转让可授予不相关方为经济利益开采和**矿产的授权。

此外，河岸权和沿岸权可以规定土地所有人有权进入相邻水道，如果土地位于洪泛平原，土地的布局可以决定，这将极大地影响土地的利用方式。幸运的是，潜在的土地购买者可以通过审查一块土地的法律规范来得到这些问题的答案，这可以在一份称为土地契约的文件中找到。这类文件通常可通过互联网向公众提供，也可以通过访问相应县书记官办公室的土地记录和契约处的老式方式获得。

除了法律问题外，小投资者还应考虑土地的基本公用设施，如电力或电信。投资者还应审查土地的年度财产税义务，评估非法侵入的可能性，并分析土地与土地所有者以及最近社区的距离。所有这些问题都很重要，因为缺乏公用设施可能会极大地阻碍土地的利用能力，土地的偏远可能会影响土地所有者享有财产的机会，而房产税可能会影响土地所有者的财务状况。考虑到这些问题，潜在土地所有者应在决定购买土地之前进行全面的尽职调查评估。

土地估价概述

考虑购买未加工土地的投资者需要意识到，他们从事的是纯粹的投机投资。这是因为未开发的土地不会产生任何收入，因此任何投资回报都必须来自**土地后可能获得的潜在资本收益。考虑到这一点，农场房地产贷款的债务成本可以用来帮助进行初步的投资分析。

从纯投资的角度来看，原始土地的投资回报率非常低，特别是考虑到投资者通常必须拥有土地才能产生投资回报的时间长度。另外，未来农地贷款利率可能会提高，这意味着未来购买土地的盈亏平衡利率也会提高。

如果一笔农场房地产贷款的债务成本不能阻止小投资者将购买土地作为投机性投资，并且他们真正相信自己能够建立一个能够满足其资本要求、收入要求和时间限制的小型农场经营，那么许多估值报告都是现成的。这些报告可以从公立大学的农业部门获得，以帮助评估建立小型农场企业的可行性。因此，想要建立一个木材农场、蔬菜农场、葡萄园或果园的小投资者应该能够找到一个全面和及时的分析，解释如何建立这些类型的经营，他们可能需要的工作量，所需的资本支出，获得投资回报所需的时间长度，以及小型农场运营在一段时间内可能获得的投资回报。

最后，也许是最重要的一点，投资者需要明白，投资土地经营一家小型农业企业可能是最困难和风险最大的商业风险。这是因为，除了在所有商业活动中发现的风险外，农业经营还承担着许多非农业企业不必面对的风险。例如各种作物病害的威胁、虫害的可能性、不断变化的天气环境和不稳定的市场价格。由于这些原因，再加上经营一家小型农场企业需要大量的体力、耐力和强烈的职业道德，绝大多数投资者不太可能在可持续的基础上处理所有的农业需求。

底线

购买未经加工的土地是一项风险很大的投资，因为它不会产生任何收入，也可能不会在**房产时产生资本收益。此外，利用农业房地产贷款购买土地的风险很大。考虑到这些要点，建议大多数渴望拥有土地或经营小型农场企业的小型投资者应利用各种ETF和ETN，这些ETF和ETN现在可供小型投资者使用，而这些ETF和ETN曾经只供对冲基金使用。通过利用这些类型的投资产品，投资者应该能够满足他们对土地相关娱乐活动的愿望，同时随着时间的推移产生合理的投资回报。