什么是地租(a ground lease)？

土地租赁是一种协议，其中允许承租人在租赁期内开发一块地产，然后将土地和所有改良物移交给地产所有人。

土地租赁的工作原理

土地租赁表明，除非有例外情况，否则改善将归业主所有，并规定租赁期间产生的所有相关税费将由承租人支付。因为土地租约允许房东在租约期满后承担所有的改善，房东可以以更高的价格**房产。土地租赁通常也被称为土地租赁，因为地主只出租土地。

尽管它们主要用于商业空间，但地面租赁与其他类型的商业租赁（如购物中心和办公楼）有很大不同。这些其他租赁通常不会指定承租人承担该单元的责任。取而代之的是，这些租户为了经营自己的生意而收取租金。土地租赁是指将土地长期租赁给在土地上建造建筑物的承租人，租期通常为50至99年。

99年的租期通常是一块不动产最长的租期。它曾经是普通法下最长的。然而，99年的租期仍然很常见，但已不再是法律规定的最长租期。

土地租约规定了谁拥有土地，谁拥有建筑物，以及物业的改进。许多房东使用土地租赁作为一种方式，以保留其财产所有权的规划原因，以避免任何资本收益，并产生收入和收入。租户通常承担所有费用。这包括建筑、维修、翻新、改进、税收、保险以及与物业相关的任何融资成本。

承租人通常承担土地租赁的所有财务方面的责任，包括租金、税收、建筑、保险和融资。

土地租赁示例

地租通常被特许经营店、大卖场以及其他商业实体使用。公司总部通常会购买土地，并允许承租人/开发商建造和使用设施。很有可能你附近的麦当劳、星巴克或邓肯甜甜圈都有地租。

2016年7月，总部位于纽约的投资公司AllianceBernstein从BLDG Management购买了纽约市乔治华盛顿酒店（George Washington Hotel）99年的土地租赁，交易价值1.004亿美元。BLDG最初在1994年丧失抵押品赎回权时购买了该酒店。尽管该建筑被位于曼哈顿的视觉艺术学院用作学生宿舍，但BLDG于2016年4月提交了计划，将该物业恢复为一家设有餐厅、酒吧和地面商店的酒店。该酒店目前在纽约市的Flatiron区作为一家精品酒店Freehand Hotel运营。

任何土地租赁的一些基本要素应包括：

• 租赁条款
• 业主和承租人的权利
• 融资条件
• 使用条款
• 费用
• 产权保险
• 违约

从属与非从属土地租赁

土地租赁承租人通常通过举债来为改善提供资金。在从属土地租赁中，房东同意在承租人拖欠改善贷款的情况下，对物业享有较低的优先权。换言之，在承租人拖欠任何改善相关贷款的情况下，从属土地租赁房东基本上允许房产契据作为抵押品。对于这种类型的土地租赁，房东可以协商支付更高的租金，以换取承租人违约时承担的风险。这也可能使房东受益，因为在他的土地上建造一座建筑物会增加他的财产的价值。

相比之下，非从属的土地租赁让房东保留对物业的最高优先权，以防承租人拖欠改善贷款。因为如果贷款未付，贷款人可能不会取得土地所有权，贷款专业人士可能会犹豫是否延长抵押贷款以改善。尽管房东保留了房产的所有权，但他们通常必须向房客收取较低的租金。

土地租赁的利弊

土地租赁对租客和房东都有好处。

租户福利

地租让租客在自己买不到的黄金地段建造房产。因此，像全食（Whole Foods）和星巴克（Starbucks）这样的大型连锁店在其企业扩张计划中经常使用地面租赁。

土地租赁也不要求承租人为获得土地支付首付款，因为购买房产需要支付首付款。因此，获得土地租赁所涉及的权益较少，这将腾出现金用于其他用途，并提高土地利用的收益率。

在土地租赁上支付的任何租金都可以从州和联邦所得税中扣除，这意味着租客的总体税负减少。

房东福利

土地所有人从承租人那里获得稳定的收入，同时保留对房产的所有权。地面租赁通常包含一个升级条款，保证增加租金和驱逐权，在租金或其他费用违约的情况下提供保护。

使用土地租赁的房东也可以节省税收。如果他们把房产直接卖给房客，他们就会从中获利。通过执行这种类型的租赁，他们可以避免报告任何收益。但他们所获得的租金可能会涉及一些税收问题。

根据土地租约的规定，房东也可以保留对地产的一些控制权，包括其使用和开发方式。这意味着业主可以批准或拒绝对土地的任何变更。

租户劣势

由于房东在作出任何更改前可能需要获得批准，承租人在使用或开发物业时可能会遇到障碍。因此，租户可能会受到更多的限制，灵活性也会降低。

与土地租赁过程相关的成本可能高于承租人直接购买物业的成本。租金、税收、改善、许可以及等待房东批准的任何时间都可能是昂贵的。

房东劣势

如果房东不在租约中加入适当的条款和条款，他们将失去对正在开发房产的房客的控制。这就是为什么在签订租约之前，双方都必须对租约进行审查的原因。

根据房产所在地的不同，使用土地租赁可能对房东产生更高的税收影响。尽管他们可能无法从销售中获得收益，但租金被视为收入。所以租金按正常税率征税，可能会增加税负。

关键要点

• 土地租赁是承租人在租赁期内可以开发财产的一种协议，在租赁期后将其移交给财产所有人。
• 土地租赁通常发生在商业房东之间，他们通常将土地租赁50至99年给在地产上建造建筑物的租户。
• 租客如果买不起土地，可以通过土地租赁来建造房产，而房东则可以获得稳定的收入，并保留对房产使用和开发的控制权。