什么是灵活的支付机制？

灵活的付款方式，也被称为选择方式，是一种可调利率抵押贷款（ARM），允许借款人每月从四种不同的付款方式中进行选择：30年期，全额分期付款；15年全额分期付款；只付利息的付款，或不包括月利息的所谓最低付款。

消费者金融保护局（CFPB）通过新的合格抵押贷款（QM）标准，在2014年有效地消除了灵活的支付手段。

关键要点

• 灵活的支付机制允许借款人每月从四种不同的支付方式中进行选择。
• 这些付款方式包括30年期抵押贷款付款、15年期付款、只付利息付款和最低付款。
• 大多数灵活的支付手段提供了一个较低的介绍利率，随后是一个更高的利率，使借款人与“支付冲击”，往往无法支付新的每月付款。
• 自2014年以来，这类抵押贷款在美国已经停止。

了解灵活的支付机制

在2007-2008年次贷危机爆发前，灵活的支付手段很受欢迎，当时房价迅速上涨。抵押贷款利率非常低，通常为1%，这使得许多人认为他们能买得起一套比他们收入可能暗示的更贵的房子。但挑逗率只有一个月。然后利率重置为一个指数，如威尔斯储蓄成本指数（COSI）加上保证金，往往导致“支付冲击”

使用新的利率，借款人可以选择传统的30年期抵押贷款付款或更大的，加速15年付款。 实际上，很少有借款人这样做；第一个月之后，大多数人要么选择只付利息，要么选择最低月供，这似乎是一个很大的数目。

许多借款人不明白，未付利息将附加到贷款余额上，这一过程称为负摊销。这实际上增加了贷款的规模。当房价暴跌时，借贷者发现他们所欠的抵押贷款超过了他们的房屋价值。

房主不能**他们的房子，因为价值太低，许多借款人无法支付每月的抵押贷款，导致违约蔓延到银行和任何金融抵押贷款产品，如抵押贷款支持证券（MBS）。

灵活支付机制的废弃

灵活的支付手段和其他选择手段有很多细节，许多借款人对此遮遮掩掩。例如，大多数期权的摊销上限为负，这意味着借款人只能在贷款价值达到原金额的110%至115%之前支付最低金额。

最低支付额也逐年增加，有时增加的百分比看起来不多，但复合很快。而且只付利息的选择通常只适用于前十年。许多房主在短短几年后就看到他们的贷款额翻了一番以上。

其中许多抵押贷款是由掠夺性放贷人编写的，这些放贷人更感兴趣的是完成交易并支付佣金，而不是可能对借款人造成的负面财务影响，因为他们知道自己最终可能无力支付抵押贷款。

为了阻止银行发放可能导致房主破产的贷款，CFPB于2014年制定了其合格抵押贷款计划。根据该计划，某些类型的稳定抵押贷款将获得机构质量管理部门的批准，并在发生违约时使开证行有资格获得更大的保护。

由于像灵活支付工具这样的负摊销贷款从未获得质量管理部门的批准，银行基本上放弃了它们，转而使用更常规的工具和固定利率抵押贷款。