住在合作社里的人最不想在年度股东大会上听到的是，他们的合作社有违约的危险。但对很多人来说，这是现实。每年，合作社都会破产，让它们的“主人”束手无策。

什么是合作社(a co-op)？

合作社是一种住房安排，居民拥有法人实体（称为公司）的股份。这些股东获得了一项所有权租赁或权利，允许他们住在其中一套公寓或单元中。从技术上讲，业主只拥有这家公司的股份，而不是房地产本身。公司拥有房地产。股份所有人每月支付维护费用，用于支付建筑物管理费用，如清洁、供暖、供水、员工工资、垃圾清理、维修费用、税费、保险和建筑物的抵押贷款。

违约类型

有两种常见的违约类型涉及合作：抵押贷款违约和技术违约。

1. 技术违约并不严重。纽约和新泽西房地产律师兼纽约市住宅和商业房地产公司负责人亚当·莱特曼·贝利（Adam Leitman Bailey，Esq.）说，这种违约“包括违反抵押贷款协议，即使所有货币付款都已按时支付，也未能进行修复。”，这些类型的违约可以通过安排维修完成，或者至少支付费用来解决。
2. 抵押贷款违约更为严重，因为根据最初的协议，贷款人没有收到建筑物的付款。对于那些勤勉地支付每月维护费用而没有拖欠款项的股东来说，这是一个令人沮丧的情况。这通常是向合作社申请破产的最快途径。在这种情况下，贷款人会向大厦管理层发出违约通知，如果抵押贷款违约问题得不到解决，止赎程序就开始了。

最坏情况：丧失抵押品赎回权

当合作社申请破产时，丧失抵押品赎回权是最糟糕的事情。止赎是贷款人为取得建筑物的合法所有权而提起的诉讼。斯图尔特M。萨夫特是杜威公司的合伙人；LeBoeuf LLP表示，在纽约，取消抵押品赎回权可能需要几年时间，但最终，除非合作社有合法的辩护，否则裁判将举行拍卖，**这座建筑，股东将重新成为租赁租户，不再“拥有”他们的公寓。

如果合作社因拖欠抵押贷款而申请破产，贷款人有权取消该建筑物的赎回权并驱逐股东。Bailey补充道，“抵押贷款的贷款人不能追讨每一位公寓股东，因为这幢楼的抵押贷款不是股东的个人担保。”在破产案中，合作社的银行将先于股东获得付款。

因此，任何来自破产止赎**的收益都将支付给银行。获得个人抵押贷款的股东将负责支付这些款项，即使他们失去了对公寓股份的所有权。

在这种情况下，股东没有太多选择。如果合作社选择提交第11章（重组），合作社抵押权人可以将其转换为第7章，即清算，即立即**建筑物。

在破产或丧失抵押品赎回权的情况下，如果合作社股东住在那里，他们仍然是租户，但他们的所有权租赁被取消。萨夫特证实，如果他们欠下公寓的任何抵押贷款而不支付，“他们可能会产生不利的所得税后果”。

可能有拖欠问题的合作社，可以通过追加借款、提高月供、增加考核等方式，争取补缴。评估是每月维护费用的临时增加。这一增加额用于合作社需要支付的修理或其他费用。

合作社破产常见吗？

合作社破产是很少见的事。萨夫特说，“据我们所知，自二战以来，纽约只有不到10家合作社被取消了抵押品赎回权，所以现在不太可能发生这种情况。然而，保持警惕是值得的，“如果技术违约导致票据中的所有款项到期，那么技术违约可能导致破产，但这不太可能。

股东能做什么？

不幸的是，对于股东来说，如果他们已经购买了这套合作公寓，那么就没有什么可以做的了。如果他们购买了一家陷入困境的合作社的股票，他们应该向有资格的律师寻求指导。关键是在购物时做出明智的决定，并在购买前调查合作社。

贝利说，当他代表一位买家时，他会通过分析这幢大楼过去两年的财务状况来确保大楼的稳定。他将财务报表与任何重大的结构改进或所需的维修进行比较，并寻找大楼是否有稳定的现金储备。无法支付抵押贷款或支付费用的建筑无疑是危险信号。

寻找合作公寓的人可以通过自己询问财务状况来避免陷入“糟糕”的合作。回顾两年的历史可以很好地了解这座建筑的状况。例如，低现金储备可能意味着合作社将没有足够的资金来支付紧急维修费用。在这种情况下，合作社需要以另一笔贷款的形式从银行或股东那里获得资金。

在研究公寓时，股东需要问一些关键问题。例如，询问合作社是否每月支付抵押贷款。如果他们错过了付款，问为什么。询问除抵押贷款外是否还有其他类型的债务，是否有任何即将进行的大修，如果有，合作社计划如何支付。

Saft提出了一些建议：“看看上一份财务报表，看看会计师是否出具了一份干净的审计函；你的律师看看是否有任何留置权，对建设或房地产税尚未支付。试着从管理代理那里弄清楚是否有许多股东没有支付赡养费。让你的律师看一下合作社的会议记录，看看有没有问题。”

底线

作为潜在买家，合作董事会有权询问您的财务历史。它想确保你将能够满足每月维护的责任，除了你自己的个人按揭付款。然而，作为一个买家，你也有权确保你最终的生活空间在经济上是稳定的。一定要问清楚每一个细节。这是你的未来，所以行使你的权利。