卖方融资房地产交易的来龙去脉

谈到住宅房地产融资，大多数交易都遵循一个熟悉的过程。卖方找到一个愿意买房的买房人，买房人有所需的收入、工作经历和信用评分，才有资格申请抵押贷款，贷款机构拿出这笔钱来为这笔交易融资。...

谈到住宅房地产融资，大多数交易都遵循一个熟悉的过程。卖方找到一个愿意买房的买房人，买房人有所需的收入、工作经历和信用评分，才有资格申请抵押贷款，贷款机构拿出这笔钱来为这笔交易融资。

但是，如果传统的融资不可用，买卖双方仍然希望私下进行销售，那该怎么办？他们进入了所谓的卖方融资。顾名思义，**房屋的人为购买提供资金。

关键要点

在住宅房地产交易中，一种选择是卖方融资，卖方通过融资为买方购买。
卖方融资交易可以比传统交易更快、更便宜。
买家需要确认卖家是自由融资（他们没有抵押贷款或他们的抵押贷款贷款人允许），并应准备支付首付款。
卖方融资的期限通常比传统抵押贷款短。
交易双方应聘请专业人士进行指导，起草合同和本票。

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卖方融资房地产交易的来龙去脉

卖方融资如何运作？

银行不参与卖方融资销售；买卖双方自行安排。他们开出一张本票，列明利率、买方对卖方的付款时间表，以及如果买方不履行这些义务的后果。与涉及抵押的销售不同，买卖双方之间不存在本金的转移，而仅仅是一份随时间偿还该笔款项的协议。

由于只有两个主要参与者参与，业主融资比按惯例**更快、更便宜。不需要等待银行贷款专员、承销商和法律部门，购房者往往可以花更少的钱买房。

卖方融资的优势

这种替代传统融资的方式在某些情况下或在抵押贷款难以获得的地方很有用。在如此紧张的情况下，卖方融资为买方提供了另一种信贷形式。

反过来，卖家通常可以更快地卖出，而不必进行贷款人通常要求的昂贵维修。此外，由于卖方是融资**，物业可能会要求更高的销售价格。

降低结算成本

卖方融资**的成交成本确实较低。在没有银行参与的情况下，该交易避免了抵押贷款或贴现点的成本，以及贷款机构在融资过程中经常收取的发起费用和大量其他费用。贷款条款也有更大的灵活性，至少表面上是这样，从要求的首付和利率到协议的期限。

卖方的融资期限通常很短，比如5年，在这段时间结束时会有一笔大额付款到期。理论—或者希望，至少是买家最终会通过传统的贷款机构为这笔款项再融资，提高信用度，并在房屋中积累一些股权。

卖方为买方融资

对于卖方融资的所有潜在好处来说，使用它的交易对双方都有风险和现实。以下是买家在敲定卖方融资交易前应该考虑的问题。

不要指望比抵押贷款更好的条件

随着卖方融资交易条款的敲定，灵活性往往符合现实。卖方消化了他们的财务需求和风险，包括买方违约的可能性，以及潜在的昂贵和混乱的驱逐过程。

结果可能会让买家清醒。例如，你有可能获得比银行提供的利率更优惠的利率，但你更有可能支付更多，可能比现行利率高出几个百分点。

作为一个买家，你可能要提供一个首付的规模相当于那些典型的抵押贷款，即20%或更多的财产价值。

你可能需要把自己卖给卖家

对你没有资格申请传统抵押贷款的原因保持透明和直截了当是明智的。当卖家检查你的信用记录和其他背景数据，包括你的就业、资产、财务索赔和证明时，其中一些信息可能会出现。

但也要确保你指出了在卖方尽职调查期间可能不会出现的对你借款能力的任何限制。一个潜在的买家，如果他有稳定的信用和可观的首付，他可能最近开始了一项新的业务，因此在两年内没有资格获得贷款。

准备提**方融资

提供卖方融资的房主通常会公开宣布这一事实，希望吸引那些没有资格获得抵押贷款的购房者。不过，如果你没有看到提到卖方融资，询问一下也无妨。然而，与其问业主融资是否是一种选择，不如提出一个具体的建议。例如，你可以说，“我的报价是全价，降价20%，卖方融资35万美元，降价6%，分期偿还30年，贷款期限5年。如果我在两到三年内不进行再融资，我将在第四年和第五年将利率提高到7%。”

确认卖方可自由融资**

当卖方完全拥有财产时，卖方融资最简单；房产抵押会带来额外的麻烦。支付产权搜索将确认它在契约中的准确描述，并没有抵押或税收留置权。

宾夕法尼亚州兰开斯特的房地产经纪人魏切特的房地产经纪人杰森·伯克霍尔德说：“大多数抵押贷款都有一个‘到期待售’条款，禁止卖方在未付清抵押贷款的情况下**房屋。因此，如果卖方进行业主融资，而抵押贷款公司发现了，它会考虑将房屋‘**’，并要求立即全额偿还债务，这使得贷款人可以取消抵押品赎回权。”

卖方融资

如果你正在考虑为房屋销售融资，请记住这些提示和现实。

你不必花很长时间为这笔买卖提供资金

作为卖方，您可以在任何时候将本票**给投资者或贷款人，然后由买方向其付款。这可能发生在交割的同一天，因此卖方可以立即获得现金。

换句话说，卖家不需要现金，也不需要成为贷款人。但是，要注意，你可能不得不接受低于全部价值的纸币才能**，从而减少你的财产回报。据专门从事二级市场融资的amerinotexchange公司称，房产期票的售价通常为面值的65%至90%。

使卖方融资的一部分，你的推销物业

因为卖方融资相对较少，所以从房产上市开始，宣传你提供融资的事实。在正文中加上“卖方可融资”一词将提醒潜在的买方及其代理人，这一选择已摆在桌面上。

当潜在买家查看您的房屋时，请提供有关融资安排的更多详细信息。准备一份描述融资条款的信息表。

卖方应提供一个一般性的解释什么是卖方融资，因为许多买家将不熟悉它。

寻求税务建议并考虑贷款服务帮助

因为卖方融资的交易可能会带来税务方面的复杂问题，所以请聘请财务规划师或税务专家作为销售团队的一部分。另外，除非你作为一个有经验和舒适的贷款人，考虑聘请一个贷款服务公司收取每月付款，发布报表，并执行与管理贷款有关的其他杂务。

如何构建卖方融资交易

卖方融资交易双方应聘请房地产律师或房地产经纪人，负责买卖合同、本票及相关工作的撰写和审核。如果可能的话，试着找一些有卖方融资房屋交易经验的专业人士，他们也有你住过的地方的经验，因为一些相关的法规（比如那些关于大额支付的法规）确实因司法管辖区而异。

专业人士还可以帮助买卖双方决定最适合他们的特定协议和销售情况。如果这不是卖方融资的交易，房地产投资者和房地产经纪人唐·泰珀指出，除了传统的抵押贷款安排之外，“实际上还有很多其他的购买方式”。泰珀指出，这些安排包括租赁选择权、租赁购买、土地合同、契约合同、股权分享和抵押贷款。”大多数买家和房地产经纪人都不知道这些是如何运作的。