親愛的tl80，這些天利率太低了，我想為我的住房抵押貸款再融資。然而，我擔心結算成本和再融資的其他潛在劣勢。我怎樣才能決定現在再融資是不是一個好主意？

簽字，反覆思考

親愛的沉思，現在絕對是考慮再融資的好時機，因為利率處於歷史低點。根據你目前的利率和貸款，較低的利率可以節省你每月數百按揭付款。不過，在匆忙申請再融資之前，你最好權衡一下再融資的利弊。這裡有一個三步計劃來做決定。

第一步：像放貸人一樣審視自己的財務狀況

正如你準備得到你的第一次抵押貸款，你需要得到一個處理你的財務之前再融資，看看你是否有資格這樣做。貸款機構在評估再融資貸款申請時採用與購房貸款相同的標準：

• 您的信用評分和歷史記錄：免費信用監測服務credit Sesame和credit Karma可以估計您的評分，您可以從AnnualCreditReport.com獲得免費的年度信用報告。現在是時候糾正你在報告中發現的任何錯誤了（超過四分之一的報告有錯誤！）。如果你有一個優秀的信用評分（740到850），你將有資格獲得最低的利率。如果你的信用評分在600分左右或者低於600分，你很可能很難再融資，所以你應該在申請**慮一下提高信用評分的方法。
• 你的收入，債務和每月的住房付款：就像得到你的第一次抵押貸款，貸款人會看你的收入和付款義務，以確保你能負擔得起貸款。這個來自Bankrate的計算器將顯示你在不同利率下獲得抵押貸款所需的收入。它是基於標準的28%收入比（PTI）的建議，你的債務和其他義務不超過你每月總收入的28%(然而，抵押貸款計劃的指導方針各不相同。除了28%的指導方針外，另一個一般性建議是，您每月的按揭付款加上其他債務應等於或少於稅前收入的36%。）
• 現在你家的價值：你家的資產越多越好。許多貸款人要求最高80%的貸款價值比（LTV），這是你的貸款規模除以物業的評估價值。然而，如果你因為房屋價值下降而陷入水底，那麼有些**專案允許更高的貸款價值比。如果你不確定你的房子今天值多少錢，你可以從Zillow那裡得到一個估價，記住這個估價不如實際估價準確。然後用這個計算器找到你的貸款價值比。

有了上面的資訊，你應該對再融資有一種感覺。最後一個計算器，你可能想嘗試：這個資格計算器抵押貸款教授，它告訴你什麼樣的貸款，你將有資格，根據你的信用評分和歷史，收入和債務支付。

如果你是個體戶，需要特別註意的是：眾所周知，獲得抵押貸款比你是僱員要困難得多，因為貸款人認為你的風險更大，需要更多的檔案（比如兩年的納稅申報單）。擁有一大筆應急基金或其他資產可能會有所幫助。

第二步：比較抵押貸款利率

大多數人都希望透過再融資來獲得較低的月供，但再融資也可以幫助你轉向更可取的抵押貸款型別（例如，固定抵押貸款而不是可調抵押貸款，或15年期抵押貸款而不是30年期抵押貸款），和/或因房屋裝修或其他原因套現。如果你有一個可調利率抵押貸款，再融資肯定應該考慮，因為利率將不可避免地從這些紀錄低點上升(房地美預計，2016年30年期固定抵押貸款利率將為5.5%，而目前的利率為3.8%。）

這個先前突出顯示的互動式抵押地圖可以幫助您比較不同的貸款型別，以您目前的抵押貸款，並顯示您可能節省多少，如果你再融資。對於特殊情況，如VA合格貸款、套現和/或您是自營職業者，請檢視Zillow的個性化費率。

在使用這些工具時，您不僅要比較每月的付款和利率，還要比較再融資貸款整個生命週期內的總成本。

第三步：找到你的收支平衡點

最後，你打算在家獃多久是一個關鍵因素。如果你計劃幾年後搬家，再融資可能在財務上沒有意義，因為即使月供減少，你也可能無法及時收回再融資的期末成本。

根據Bankrate的資料，再融資的結算成本約為貸款金額的2%至3%（貸款中每10萬美元的結算成本為2000至3000美元）。為了找到你的盈虧平衡點，用這些結算費用除以你期望從再融資中得到的每月儲蓄，或者用這個計算器來計算這些數字。這會告訴你需要多少個月才能收支平衡。舉個例子：

在上面的例子中，你將在兩年半內收回再融資的成本，因此如果你計劃在家裡獃的時間超過這個時間，節省的成本將超過成本。一般來說，如果你能在兩三年內把成本賺回來，並且你打算在家裡獃得更長，那麼再融資可能是個不錯的選擇。

考慮一下你的貸款期限

最後一個要考慮的問題是你現在的抵押還剩多少年。如果你還有20年的30年抵押貸款和再融資到一個新的30年抵押貸款，你將延長多久，直到你擁有房子免費和明確。這是一個很大的因素，如果你不想有抵押貸款義務，當你退休。

此外，請記住，根據您的新貸款期限，雖然較低的利率將降低您的每月付款，您可能會支付更多的總利息在整個生命週期的貸款相比，您目前的抵押貸款。你可以研究15年期或20年期抵押貸款，而不是固定的30年期。如果貸款期限較短，你的月供可能會相同或略高，但在整個抵押貸款期內，你將節省大量利息。你會發現更先進的計算器，看看再融資是否有意義，在不同的情況下抵押貸款教授。

最後，再融資與否的決定完全取決於數字，以及你是否想再融資以降低還款、更快地還清抵押貸款、套現或整合貸款。對於許多人誰還沒有再融資，並有一個抵押貸款1%或高於目前的利率，這肯定是至少要考慮現在利率上升。

祝你好運，生活駭客

照片由紐頓格拉菲蒂，蒂莫西R。尼科爾斯（Shutterstock），富國銀行。