亲爱的tl80，这些天利率太低了，我想为我的住房抵押贷款再融资。然而，我担心结算成本和再融资的其他潜在劣势。我怎样才能决定现在再融资是不是一个好主意？

签字，反复思考

亲爱的沉思，现在绝对是考虑再融资的好时机，因为利率处于历史低点。根据你目前的利率和贷款，较低的利率可以节省你每月数百按揭付款。不过，在匆忙申请再融资之前，你最好权衡一下再融资的利弊。这里有一个三步计划来做决定。

第一步：像放贷人一样审视自己的财务状况

正如你准备得到你的第一次抵押贷款，你需要得到一个处理你的财务之前再融资，看看你是否有资格这样做。贷款机构在评估再融资贷款申请时采用与购房贷款相同的标准：

• 您的信用评分和历史记录：免费信用监测服务credit Sesame和credit Karma可以估计您的评分，您可以从AnnualCreditReport.com获得免费的年度信用报告。现在是时候纠正你在报告中发现的任何错误了（超过四分之一的报告有错误！）。如果你有一个优秀的信用评分（740到850），你将有资格获得最低的利率。如果你的信用评分在600分左右或者低于600分，你很可能很难再融资，所以你应该在申请**虑一下提高信用评分的方法。
• 你的收入，债务和每月的住房付款：就像得到你的第一次抵押贷款，贷款人会看你的收入和付款义务，以确保你能负担得起贷款。这个来自Bankrate的计算器将显示你在不同利率下获得抵押贷款所需的收入。它是基于标准的28%收入比（PTI）的建议，你的债务和其他义务不超过你每月总收入的28%(然而，抵押贷款计划的指导方针各不相同。除了28%的指导方针外，另一个一般性建议是，您每月的按揭付款加上其他债务应等于或少于税前收入的36%。）
• 现在你家的价值：你家的资产越多越好。许多贷款人要求最高80%的贷款价值比（LTV），这是你的贷款规模除以物业的评估价值。然而，如果你因为房屋价值下降而陷入水底，那么有些**项目允许更高的贷款价值比。如果你不确定你的房子今天值多少钱，你可以从Zillow那里得到一个估价，记住这个估价不如实际估价准确。然后用这个计算器找到你的贷款价值比。

有了上面的信息，你应该对再融资有一种感觉。最后一个计算器，你可能想尝试：这个资格计算器抵押贷款教授，它告诉你什么样的贷款，你将有资格，根据你的信用评分和历史，收入和债务支付。

如果你是个体户，需要特别注意的是：众所周知，获得抵押贷款比你是雇员要困难得多，因为贷款人认为你的风险更大，需要更多的文件（比如两年的纳税申报单）。拥有一大笔应急基金或其他资产可能会有所帮助。

第二步：比较抵押贷款利率

大多数人都希望通过再融资来获得较低的月供，但再融资也可以帮助你转向更可取的抵押贷款类型（例如，固定抵押贷款而不是可调抵押贷款，或15年期抵押贷款而不是30年期抵押贷款），和/或因房屋装修或其他原因套现。如果你有一个可调利率抵押贷款，再融资肯定应该考虑，因为利率将不可避免地从这些纪录低点上升(房地美预计，2016年30年期固定抵押贷款利率将为5.5%，而目前的利率为3.8%。）

这个先前突出显示的交互式抵押地图可以帮助您比较不同的贷款类型，以您目前的抵押贷款，并显示您可能节省多少，如果你再融资。对于特殊情况，如VA合格贷款、套现和/或您是自营职业者，请查看Zillow的个性化费率。

在使用这些工具时，您不仅要比较每月的付款和利率，还要比较再融资贷款整个生命周期内的总成本。

第三步：找到你的收支平衡点

最后，你打算在家呆多久是一个关键因素。如果你计划几年后搬家，再融资可能在财务上没有意义，因为即使月供减少，你也可能无法及时收回再融资的期末成本。

根据Bankrate的数据，再融资的结算成本约为贷款金额的2%至3%（贷款中每10万美元的结算成本为2000至3000美元）。为了找到你的盈亏平衡点，用这些结算费用除以你期望从再融资中得到的每月储蓄，或者用这个计算器来计算这些数字。这会告诉你需要多少个月才能收支平衡。举个例子：

在上面的例子中，你将在两年半内收回再融资的成本，因此如果你计划在家里呆的时间超过这个时间，节省的成本将超过成本。一般来说，如果你能在两三年内把成本赚回来，并且你打算在家里呆得更长，那么再融资可能是个不错的选择。

考虑一下你的贷款期限

最后一个要考虑的问题是你现在的抵押还剩多少年。如果你还有20年的30年抵押贷款和再融资到一个新的30年抵押贷款，你将延长多久，直到你拥有房子免费和明确。这是一个很大的因素，如果你不想有抵押贷款义务，当你退休。

此外，请记住，根据您的新贷款期限，虽然较低的利率将降低您的每月付款，您可能会支付更多的总利息在整个生命周期的贷款相比，您目前的抵押贷款。你可以研究15年期或20年期抵押贷款，而不是固定的30年期。如果贷款期限较短，你的月供可能会相同或略高，但在整个抵押贷款期内，你将节省大量利息。你会发现更先进的计算器，看看再融资是否有意义，在不同的情况下抵押贷款教授。

最后，再融资与否的决定完全取决于数字，以及你是否想再融资以降低还款、更快地还清抵押贷款、套现或整合贷款。对于许多人谁还没有再融资，并有一个抵押贷款1%或高于目前的利率，这肯定是至少要考虑现在利率上升。

祝你好运，生活黑客

照片由纽顿格拉菲蒂，蒂莫西R。尼科尔斯（Shutterstock），富国银行。