在房地產領域，1031交易所是一種投資性房地產與另一種投資性房地產的互換，允許遞延資本利得稅。這個術語的名字來源於美國國稅局（IRS）法典第1031條，被房地產經紀人、產權公司、投資者和足球媽媽們所熟知。有些人甚至堅持要把它變成一個動詞，比如：“讓我們用1031那棟樓換另一棟。”

國稅局第1031條有許多活動部分，房地產投資者必須瞭解之前，試圖使用它。交換隻能與同類屬性進行，IRS規則限制使用度假屬性。也有稅收影響和時間框架，可能是有問題的。不過，如果你正在考慮1031或只是好奇這裡是你應該知道的規則。

關鍵要點

• 1031交易所是為商業或投資目的而持有的房地產的互換。
• 在國稅局看來，被交換的財產必須被視為遞延資本利得稅的實物。
• 如果使用正確，您可以進行1031次交換的次數或頻率沒有限制。
• 這些規則可以在非常特殊的條件下適用於原主要居住地。

什麼是第1031節(section 1031)？

廣義地說，1031交易所（也稱為同類交易所或Starker交易所）是一種投資性房地產與另一種投資性房地產的互換。儘管大多數掉期交易都是按銷售額計稅的，但如果你的掉期交易符合1031的要求，那麼在交易時你要麼沒有稅，要麼就有有限的稅款。

實際上，你可以改變你的投資形式，而無需（在國稅局看來）兌現或確認資本收益。這使得你的投資繼續增長，稅收遞延。你做1031的次數和頻率沒有限制，你可以把一塊投資房地產的收益轉到另一塊，轉到另一塊，再轉到另一塊。雖然你可能在每次交換中都有利潤，但你在多年後以現金**之前是避稅的。然後，如果按計劃進行，你只需繳納一項稅，而且是按長期資本收益率（目前為15%或20%，視收入而定，一些低收入納稅人為0%）。

大多數交流都必須是“類似的”的——一個神祕的短語，並不意味著你認為它的意思。你可以用公寓樓換生土，或者用牧場換一個脫衣舞的購物中心。這些規則令人驚訝地自由。你甚至可以把一個生意換成另一個。但對不小心的人來說，有陷阱。

1031條款適用於投資和商業地產，不過在某些條件下，這些規則可以適用於原主要居住地。也有一些方法，你可以使用1031交換度假屋更多的，但這個漏洞比以前小得多。

為了獲得1031交易所的資格，這兩處房產必須位於美國。

應折舊財產的特殊規則

交換可折舊財產時適用特殊規則。它可以觸發被稱為折舊回收的利潤，作為普通收入徵稅。一般來說，如果你把一棟樓換成另一棟樓，你就可以避免這次奪回。但是，如果你用有建築物的改良土地換取沒有建築物的未改良土地，你之前對建築物提出的折舊將作為普通收入收回。

這就是為什麼你在做1031時需要專業幫助的原因。

對1031規則的修改

在2017年12月透過新的減稅和就業法案（TCJA）之前，一些個人財產的交易，如特許經營許可證、飛機和裝置，符合1031交易所的條件。現在，只有第1031節中定義的不動產（或不動產）才有資格。

值得註意的是，TCJA對某些有形個人財產的全額費用補貼可能有助於彌補稅法的這一變化。

TCJA包括一項過渡規則，允許在2018年交換1031件合格的個人財產，前提是在12月31日之前**了原始財產或獲得了替換財產，2017年。過渡規則針對納稅人，不允許在**舊房產之前購買新房產的反向1031交易。

公司股票或合夥權益的交換從來沒有資格，現在仍然沒有資格，但作為一個整體的權益

延遲交換和時間規則

傳統上，交換涉及兩個人之間的一種財產與另一種財產的簡單交換。但是找到一個擁有你想要的確切財產的人想要你擁有的確切財產的可能性很小。出於這個原因，大多數交易所都是延遲的、三方的或更為嚴格的交易所（以允許它們交易的第一個稅務案例命名）。

在延遲交易中，你需要一個合格的中間人（中間人），他在你“**”你的房產後持有現金，並用它為你“購買”置換房產。這種三方交換被視為交換。

在延遲交換中，有兩個關鍵的定時規則必須遵守。

45天規則

第一項涉及指定替代財產。一旦你的房產**，中介就會收到現金。你不能收到現金，否則會破壞1031治療。另外，在您的房產**後的45天內，您必須以書面形式向中介指定替換房產，並說明您想要獲得的房產。

國稅局說，只要你最終關閉其中一處房產，你就可以指定三處房產。你甚至可以指定三個以上，如果他們屬於某些估值測試。

180天規則

延遲交易中的第二個計時規則與交割有關。你必須在舊房子**後180天內關閉新房子。

這兩個時間段同時執行，這意味著你開始計算時，**你的財產關閉。例如，如果您在45天后指定了一個替換屬性，那麼您只剩下135天就可以關閉它了。

稅收影響：現金和債務

中介收購置換房產後，您可能還有剩餘現金。如果是的話，中介會在180天內付清。這些被稱為“靴子”的現金將作為**房產的部分銷售收入徵稅，通常作為資本收益。

人們在這些交易中遇到麻煩的一個主要原因是沒有考慮貸款。你必須考慮抵押貸款或其他債務的財產，你放棄，以及任何債務的更換財產。如果你沒有收到現金，但你的負債下降了，這也將被視為你的收入，就像現金一樣。

假設你在舊房產上有100萬美元的抵押貸款，但你在新房產上的抵押貸款卻只有90萬美元，你有10萬美元的收益也被歸類為“靴子”，而且要納稅。

度假屋1031

你可能聽說過納稅人用1031條款把一個度假屋換成另一個度假屋的故事，甚至可能換成他們想退休的房子，而且1031條款推遲了對收益的確認。後來，他們搬進了新的房產，把它作為自己的主要住所，並最終計劃使用50萬美元的資本利得。這種排除允許你**你的主要住所，並與你的配偶一起，保護50萬美元的資本收益，只要你在過去五年中在那裡住了兩年。

2004年，國會收緊了這個漏洞。是的，納稅人仍然可以把度假屋變成出租房，進行1031次交換。例如：你停止使用你的海濱別墅，把它租出去六個月或一年，然後把它換成另一處房產。如果你有一個租客，以一種公事公辦的方式行事，你可能已經把房子變成了投資性房地產，這應該使你的1031交易所好。

根據美國國稅局的規定，在沒有租客的情況下提供度假房產出租將取消該房產1031年交易的資格。

搬進1031號交換公寓

如果你想用你交換的房產作為你的第二個甚至是第一個新家，你不能馬上搬進去。2008年，美國國稅局制定了一項安全港規則，根據該規則，美國國稅局表示，為了滿足該安全港的要求，在交易所之後的兩個12個月期間內，美國國稅局不會質疑換房住宅是否符合第1031條規定的投資性房地產。

• 您必須將住宅單元以公平租金租給他人14天或更長時間。
• 您個人對住宅單元的使用不得超過14天或更長時間 在12個月期間，以公平租金租賃住宅單元的天數的10%。

此外，在成功地將一處度假或投資房產換成另一處後，您無法立即將新房產轉換為您的主要住房，並利用50萬美元的優惠。

在2004年法律修改之前，投資者可以將1031號交易所的一處租賃房地產轉讓給另一處租賃房地產，將新租賃房地產出租一段時間，搬進該房地產幾年，然後**，利用排除**主要住宅所得的利益。

現在，如果您在1031交易所購買了房產，並且後來試圖將該房產作為您的主要居所**，則在自1031同類交易所購買房產之日起的五年期間內，該除外條款將不適用。換言之，你將不得不等待更長的時間來使用主要居住資本利得稅減免。

底線

一個1031交易所可以被精明的房地產投資者作為一個稅收遞延策略來積累財富。許多複雜的活動部件不僅需要瞭解規則，而且需要尋求專業幫助，即使是經驗豐富的投資者。