什麼是合格貸款(a conforming loan)？

合規貸款是指等於或小於聯邦住房金融局（FHFA）規定的限額所確定的美元金額，並符合房地美和房利美的融資標準的抵押貸款。對於信用良好的借款人來說，符合條件的貸款是有利的，因為它們的利率很低。

關鍵要點

• 合規貸款是一種抵押貸款，其基本條款和條件主要符合房利美和房地美的融資標準，即貸款規模的美元限額。
• 符合基準的貸款限額每年調整一次。到2021年，美國大部分地區將達到548250美元。
• 貸款人更願意處理符合條件的貸款，因為這是房利美和房地美在二級抵押貸款市場上擔保和購買的唯一型別。
• 合規貸款通常為借款人提供更優惠的利率。

合規貸款如何運作

聯邦國家抵押貸款協會（FNMA或房利美）和聯邦住房貸款抵押貸款公司（FHLMC或房地美）是**贊助的實體，推動了住房貸款市場。這些準**機構制定了標準化規則和準則，如果一個單位財產（也稱為單戶住宅）的抵押貸款符合這些規則和準則，才能獲得機構的支援(房利美和房地美本身並不發行抵押貸款。相反，他們為貸款人發行的抵押貸款提供保險，如果貸款人希望**這些抵押貸款，他們將充當二級市場**商。）

術語“合規性”最常用於具體談到抵押貸款金額時，抵押貸款金額必須低於FHFA規定的某個限額，即合規貸款限額。

2021年，美國大部分地區的基準限額為548250美元，高於2020年的510400美元。在一些高成本市場，如舊金山和紐約市，這一限額更高。這些地區的新上限為822375美元，相當於548250美元的150%。特殊的法律規定為阿拉斯加、夏威夷、關島和美屬維爾京群島規定了不同的貸款限額計算方法。在這些地區，2021年一套房產的基準貸款限額為822375美元。

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除貸款規模外，符合規定的其他貸款準則還包括借款人的貸款價值比（即首付規模）、債務收入比、信用評分和歷史記錄、檔案要求等。

合規貸款的優勢

對消費者來說，合規貸款由於利率較低而有利。例如，對於首次購買美國聯邦住房管理局（FHA）貸款的購房者，首付可以低至3.5%。 不過，在首付如此低的情況下，對於低於或等於62.5萬元的30年期貸款，每年約需繳納0.85%的按揭保險。 如果借款人的家庭調整後總收入（AGI）不超過10.9萬美元，則部分或全部保險費用可免稅。AGI超過10.9萬美元的納稅人（或已婚夫婦單獨申報時為5.45萬美元）將完全取消此項扣除。

放貸者也更喜歡與合規貸款合作，因為它們可以很容易地打包成投資組合，併在二級抵押貸款市場上**。這一過程釋放了金融機構發放更多貸款和向購房者發放更多貸款的能力。

合格貸款與不合格貸款

超過合格貸款限額的抵押貸款分為不合格抵押貸款或大額抵押貸款。由於房利美和房地美只購買符合條件的貸款以重新打包進入二級市場，因此對不符合條件貸款的需求要少得多。不合格抵押貸款的條款和條件可能因貸款人而異，但大型貸款的利率和最低首付通常較高，因為它們給貸款人帶來更大的風險。不僅涉及到更多的資金，**資助的企業也無法為貸款提供擔保。

如果購房者需要的抵押貸款超過了符合標準的貸款限額，他們可以透過辦理兩個較小的抵押貸款來繞過這個問題，而不是單一的大額貸款。

合規貸款與常規貸款

合規貸款通常與傳統貸款/抵押貸款相混淆。雖然這兩種型別重疊，但它們並不相同。傳統的抵押貸款是一個更廣泛的範疇。它是透過私人貸款人提供的任何貸款，而不是像FHA或美國退伍軍人事務部（VA）這樣的**機構，或由房利美或房地美支援，這是任何重疊和混亂產生的地方。

貸款規模不影響其慣例性，隻影響其一致性。實際上，雖然所有符合規定的貸款都是常規貸款，但並非所有常規貸款都符合規定。

合規貸款的特殊考慮

聯邦住房金融管理局（FHFA）每年都會設定符合標準的貸款限額，並對其進行監管，以確保房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）履行其促進低收入和中產階級擁有住房的章程和使命。FHFA在每月利率調查（MIRS）中使用10月至10月平均房價的增減百分比來調整下一年的合格貸款限額。

為了進行這項調查，FHFA要求抽樣的抵押貸款機構報告他們在一個月的最後五個工作日內關閉的所有單一家庭、全額攤銷、購買資金、非農業貸款的條款和條件。該調查每月提供按物業型別、貸款型別（固定利率或可調利率）和貸款人型別劃分的利率、貸款期限和房價資訊，以及15年期和30年期固定利率貸款的資訊。