什么是合格贷款(a conforming loan)？

合规贷款是指等于或小于联邦住房金融局（FHFA）规定的限额所确定的美元金额，并符合房地美和房利美的融资标准的抵押贷款。对于信用良好的借款人来说，符合条件的贷款是有利的，因为它们的利率很低。

关键要点

• 合规贷款是一种抵押贷款，其基本条款和条件主要符合房利美和房地美的融资标准，即贷款规模的美元限额。
• 符合基准的贷款限额每年调整一次。到2021年，美国大部分地区将达到548250美元。
• 贷款人更愿意处理符合条件的贷款，因为这是房利美和房地美在二级抵押贷款市场上担保和购买的唯一类型。
• 合规贷款通常为借款人提供更优惠的利率。

合规贷款如何运作

联邦国家抵押贷款协会（FNMA或房利美）和联邦住房贷款抵押贷款公司（FHLMC或房地美）是**赞助的实体，推动了住房贷款市场。这些准**机构制定了标准化规则和准则，如果一个单位财产（也称为单户住宅）的抵押贷款符合这些规则和准则，才能获得机构的支持(房利美和房地美本身并不发行抵押贷款。相反，他们为贷款人发行的抵押贷款提供保险，如果贷款人希望**这些抵押贷款，他们将充当二级市场**商。）

术语“合规性”最常用于具体谈到抵押贷款金额时，抵押贷款金额必须低于FHFA规定的某个限额，即合规贷款限额。

2021年，美国大部分地区的基准限额为548250美元，高于2020年的510400美元。在一些高成本市场，如旧金山和纽约市，这一限额更高。这些地区的新上限为822375美元，相当于548250美元的150%。特殊的法律规定为阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛规定了不同的贷款限额计算方法。在这些地区，2021年一套房产的基准贷款限额为822375美元。

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除贷款规模外，符合规定的其他贷款准则还包括借款人的贷款价值比（即首付规模）、债务收入比、信用评分和历史记录、文件要求等。

合规贷款的优势

对消费者来说，合规贷款由于利率较低而有利。例如，对于首次购买美国联邦住房管理局（FHA）贷款的购房者，首付可以低至3.5%。 不过，在首付如此低的情况下，对于低于或等于62.5万元的30年期贷款，每年约需缴纳0.85%的按揭保险。 如果借款人的家庭调整后总收入（AGI）不超过10.9万美元，则部分或全部保险费用可免税。AGI超过10.9万美元的纳税人（或已婚夫妇单独申报时为5.45万美元）将完全取消此项扣除。

放贷者也更喜欢与合规贷款合作，因为它们可以很容易地打包成投资组合，并在二级抵押贷款市场上**。这一过程释放了金融机构发放更多贷款和向购房者发放更多贷款的能力。

合格贷款与不合格贷款

超过合格贷款限额的抵押贷款分为不合格抵押贷款或大额抵押贷款。由于房利美和房地美只购买符合条件的贷款以重新打包进入二级市场，因此对不符合条件贷款的需求要少得多。不合格抵押贷款的条款和条件可能因贷款人而异，但大型贷款的利率和最低首付通常较高，因为它们给贷款人带来更大的风险。不仅涉及到更多的资金，**资助的企业也无法为贷款提供担保。

如果购房者需要的抵押贷款超过了符合标准的贷款限额，他们可以通过办理两个较小的抵押贷款来绕过这个问题，而不是单一的大额贷款。

合规贷款与常规贷款

合规贷款通常与传统贷款/抵押贷款相混淆。虽然这两种类型重叠，但它们并不相同。传统的抵押贷款是一个更广泛的范畴。它是通过私人贷款人提供的任何贷款，而不是像FHA或美国退伍军人事务部（VA）这样的**机构，或由房利美或房地美支持，这是任何重叠和混乱产生的地方。

贷款规模不影响其惯例性，只影响其一致性。实际上，虽然所有符合规定的贷款都是常规贷款，但并非所有常规贷款都符合规定。

合规贷款的特殊考虑

联邦住房金融管理局（FHFA）每年都会设定符合标准的贷款限额，并对其进行监管，以确保房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）履行其促进低收入和中产阶级拥有住房的章程和使命。FHFA在每月利率调查（MIRS）中使用10月至10月平均房价的增减百分比来调整下一年的合格贷款限额。

为了进行这项调查，FHFA要求抽样的抵押贷款机构报告他们在一个月的最后五个工作日内关闭的所有单一家庭、全额摊销、购买资金、非农业贷款的条款和条件。该调查每月提供按物业类型、贷款类型（固定利率或可调利率）和贷款人类型划分的利率、贷款期限和房价信息，以及15年期和30年期固定利率贷款的信息。