房地產折舊是出租業主的重要工具。它允許您從購買和改善物業的稅收中扣除使用年限內的成本，從而降低您在此過程中的應納稅所得額。

關鍵要點

• 出租物業業主使用折舊從您的納稅申報表中扣除購買價格和改進成本。
• 一旦物業投入使用或可作為租金使用，折舊就開始。
• 按照慣例，美國大多數住宅租賃物業的折舊率為每年3.636%，持續27.5年。
• 只有建築物的價值才能折舊；你不能貶低土地。

稅務登出

投資租賃房地產可以證明是一個明智的金融舉措。首先，租賃物業可以提供一個穩定的收入來源，而你建立資產凈值，因為它（理想）隨著時間的推移升值。還有一些稅收優惠。你經常可以從你賺取的租金收入中扣除你的租金支出，從而降低你的整體納稅義務。

大部分租賃物業費用，包括按揭保險、物業稅、維修保養費用、家庭辦公室費用、保險、專業服務以及與管理相關的差旅費，都可以在你花錢的那一年扣除。

房地產折舊

另一個關鍵的稅收減免，即折舊備抵，其工作原理稍有不同。折舊是用來扣除購買和改善租賃物業的成本的過程。折舊不是在你購買（或改善）房產的那一年進行一次大的扣除，而是在房產的整個使用年限內分配扣除額。

美國國稅局（IRS）對折舊有非常具體的規定，如果你擁有租賃房產，瞭解這個過程的工作原理是很重要的。

哪些財產是可折舊的？

根據美國國稅局的規定，如果租賃房產滿足以下所有要求，您可以對其進行折舊：

• 您擁有該物業（即使該物業有債務，您也被視為業主）。
• 你在你的生意中或作為創收活動使用財產。
• 財產有一個可確定的使用壽命，這意味著它的東西，磨損，腐爛，用盡，過時，或失去其價值的自然原因。
• 預計該樓盤將持續一年以上。

即使該物業符合上述所有要求，但如果您在同一年內將其投入使用並處置（或不再用於商業用途），則該物業不能折舊。

請註意，土地不被認為是折舊，因為它從來沒有得到“用完” 一般來說，你不能貶低清理、種植和美化的成本，因為這些活動被認為是土地成本的一部分，而不是建築物成本的一部分。

折舊什麼時候開始？

您可以在物業投入使用或準備用作出租時立即開始扣除折舊。

舉一個例子：你在5月15日買了一套出租的房子，在房子裝修了幾個月後，你在7月15日就準備好了出租，所以你開始在網上和當地報紙上做廣告。你找到一個租客，租期從9月1日開始。由於物業已投入使用，即準備在7月15日租賃和入住，你將在7月開始對房屋進行折舊，而不是在9月開始收取租金時。

您可以繼續對該財產進行折舊，直到滿足以下條件之一：

• 你已經扣除了你的全部成本或其他基礎的財產。
• 即使您尚未完全收回其成本或其他基礎，您也可以停止使用該物業。當您不再將其作為創收財產使用，或者您將其**或交換，將其轉換為個人使用，放棄或銷毀時，該財產將退出使用。

您可以繼續為暫時“閑置”或未使用的財產申請折舊扣除。例如，如果你在一個房客搬走後進行維修，你可以在為下一個房客做好準備的同時繼續折舊。

如何計算折舊

三個因素決定了你每年可以扣除的折舊額：你的財產基礎，回收期和折舊方法。

1986年以後投入使用的任何住宅租賃物業都使用改進的加速成本回收系統（MACRS）進行折舊，這是一種將成本（和折舊扣除額）分攤27.5年的會計技術。這是國稅局認為出租房產的“使用年限”的時間。

在計算折舊時，通常建議您與合格的稅務會計合作，但以下是基本步驟：

1. 確定財產的依據。財產的基礎是它的成本或你為獲得財產而支付的金額（現金、抵押貸款或其他方式）。一些結算費用和結算成本，包括法律費用、記錄費用、調查、轉讓稅、產權保險以及賣方同意支付的任何金額（如補稅），都包含在基礎中。一些結算費用和結算成本不能包含在你們的基礎上。這些費用包括火災保險費、關閉前租賃物業的租金，以及與獲得貸款或再融資有關的費用，包括積分、按揭保險費、信用報告成本和評估費。
2. 把土地和建築物的成本分開。由於你只能折舊建築物的成本而不能折舊土地，所以你必須確定每一個建築物的價值以折舊正確的數額。為了確定價值，你可以使用你購買房產時每個房產的公平市場價值，或者你可以根據評估的房地產稅價值來確定這個數字。假設你花11萬美元買了一套房子，最近的房地產稅評估值是9萬美元，其中8.1萬美元是房子，9000美元是土地。因此，您可以分配90%（81000美元）÷ $9萬英鎊）和10%（9千美元）÷ $購買價格的90000）。
3. 確定你在家裡的地位。既然你知道了房產的基礎（房子加土地）和房子的價值，你就可以確定你在房子裡的基礎了。使用上面的例子，你在房子的基礎上可以折舊的金額將是99000美元（110000美元的90%）。你的土地基數是11000美元（110000美元的10%）。
4. 如有必要，確定調整後的基準。您可能需要增加或減少您的基礎上發生的某些事件之間的時間，您購買的財產和時間，您準備出租。基礎增加的例子包括在您將物業投入使用前進行的使用壽命至少為一年的任何增加或改進的成本、用於修複受損物業的費用、為物業提供公用事業服務的成本以及某些法律費用。基礎的減少可能來自您因損壞或盜竊而收到的保險金、您扣除的保險未涵蓋的傷亡損失以及您為授予地役權而收到的款項。

使用哪種系統

下一步涉及確定兩個MACR中的哪一個適用：一般折舊系統（GDS）或替代折舊系統（ADS）。GDS適用於大多數已投入使用的財產，一般來說，除非您為ADS做出不可撤銷的選擇或法律要求您使用ADS，否則您必須使用GDS。

當財產：

• 有資格的企業使用50%或更少的時間
• 有免稅用途
• 由免稅債券提供資金
• 主要用於農業

一般來說，你會使用GDS，除非你有這樣的理由僱用廣告。再次，建議你諮詢一個合格的稅務會計，他可以幫助你確定最有利的方式折舊你的租賃財產。

一旦您知道應用了哪個MACRS系統，您就可以確定屬性的恢復週期。住宅租賃物業使用GDS回收期為27.5年。 如果您使用的是ADS，相同型別的財產的恢復期為2017年12月31日後投入使用的物業的30年，或在該之前投入使用的40年。

接下來，確定每年可以折舊的金額。由於大多數住宅租賃物業都使用GDS，我們將重點介紹這種計算方法。

對於一個物業正在使用的全年，只要你繼續貶值，你每年都會貶值3.636%。如果物業服務期不到一年（比如5月你買了一套房子，7月開始租房），那一年你會貶值一個小的百分比，具體看何時投入使用。根據國稅局住宅租賃物業GDS表，即：