房地产折旧是出租业主的重要工具。它允许您从购买和改善物业的税收中扣除使用年限内的成本,从而降低您在此过程中的应纳税所得额。
投资租赁房地产可以证明是一个明智的金融举措。首先,租赁物业可以提供一个稳定的收入来源,而你建立资产净值,因为它(理想)随着时间的推移升值。还有一些税收优惠。你经常可以从你赚取的租金收入中扣除你的租金支出,从而降低你的整体纳税义务。
大部分租赁物业费用,包括按揭保险、物业税、维修保养费用、家庭办公室费用、保险、专业服务以及与管理相关的差旅费,都可以在你花钱的那一年扣除。
另一个关键的税收减免,即折旧备抵,其工作原理稍有不同。折旧是用来扣除购买和改善租赁物业的成本的过程。折旧不是在你购买(或改善)房产的那一年进行一次大的扣除,而是在房产的整个使用年限内分配扣除额。
美国国税局(IRS)对折旧有非常具体的规定,如果你拥有租赁房产,了解这个过程的工作原理是很重要的。
根据美国国税局的规定,如果租赁房产满足以下所有要求,您可以对其进行折旧:
即使该物业符合上述所有要求,但如果您在同一年内将其投入使用并处置(或不再用于商业用途),则该物业不能折旧。
请注意,土地不被认为是折旧,因为它从来没有得到“用完” 一般来说,你不能贬低清理、种植和美化的成本,因为这些活动被认为是土地成本的一部分,而不是建筑物成本的一部分。
您可以在物业投入使用或准备用作出租时立即开始扣除折旧。
举一个例子:你在5月15日买了一套出租的房子,在房子装修了几个月后,你在7月15日就准备好了出租,所以你开始在网上和当地报纸上做广告。你找到一个租客,租期从9月1日开始。由于物业已投入使用,即准备在7月15日租赁和入住,你将在7月开始对房屋进行折旧,而不是在9月开始收取租金时。
您可以继续对该财产进行折旧,直到满足以下条件之一:
您可以继续为暂时“闲置”或未使用的财产申请折旧扣除。例如,如果你在一个房客搬走后进行维修,你可以在为下一个房客做好准备的同时继续折旧。
三个因素决定了你每年可以扣除的折旧额:你的财产基础,回收期和折旧方法。
1986年以后投入使用的任何住宅租赁物业都使用改进的加速成本回收系统(MACRS)进行折旧,这是一种将成本(和折旧扣除额)分摊27.5年的会计技术。这是国税局认为出租房产的“使用年限”的时间。
在计算折旧时,通常建议您与合格的税务会计合作,但以下是基本步骤:
下一步涉及确定两个MACR中的哪一个适用:一般折旧系统(GDS)或替代折旧系统(ADS)。GDS适用于大多数已投入使用的财产,一般来说,除非您为ADS做出不可撤销的选择或法律要求您使用ADS,否则您必须使用GDS。
当财产:
一般来说,你会使用GDS,除非你有这样的理由雇用广告。再次,建议你咨询一个合格的税务会计,他可以帮助你确定最有利的方式折旧你的租赁财产。
一旦您知道应用了哪个MACRS系统,您就可以确定属性的恢复周期。住宅租赁物业使用GDS回收期为27.5年。 如果您使用的是ADS,相同类型的财产的恢复期为2017年12月31日后投入使用的物业的30年,或在该之前投入使用的40年。
接下来,确定每年可以折旧的金额。由于大多数住宅租赁物业都使用GDS,我们将重点介绍这种计算方法。
对于一个物业正在使用的全年,只要你继续贬值,你每年都会贬值3.636%。如果物业服务期不到一年(比如5月你买了一套房子,7月开始租房),那一年你会贬值一个小的百分比,具体看何时投入使用。根据国税局住宅租赁物业GDS表,即:
...类别、回收期或使用年限以及允许折旧方法的信息。住宅租赁物业和商业结构是两种主要的折旧分类。住宅租赁房地产的投资性房地产折旧期为27.5年,商业建筑的折旧期为39年。 ...
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