人們投資的主要原因之一是為了增加財富。儘管投資者的動機可能不同，有些人可能想要錢養老，有些人可能會選擇把錢存起來用於其他生活活動，如生孩子或參加婚禮賺錢通常是所有投資的基礎。不管你把錢放在哪裡，不管它是進入股票市場，債券市場，還是房地產市場。

不動產是由土地構成的有形財產，通常包括在該土地上發現的任何構築物或資源。投資性房地產是房地產投資的一個例子。人們購買投資性房地產的目的通常是透過租金收入賺錢。一些人購買投資性房地產的目的是在短期內**。

不管其意圖是什麼，對於投資房地產的投資者來說，衡量投資回報率（ROI）來確定房地產的盈利能力是很重要的。這裡有一個投資回報率快速看，如何計算它為您的租賃物業，為什麼它是重要的，你知道一個物業的投資回報率之前，你做一個房地產購買。

關鍵要點

• 投資回報率（ROI）衡量的是一項投資所賺的錢或利潤佔該項投資成本的百分比。
• 計算 現金購買的投資回報率百分比，取凈利潤 或投資凈收益除以原成本。
• 如果你有抵押貸款，你需要考慮你的首付和抵押貸款付款。
• 其他變數可能會影響您的投資回報率，包括維修和維護成本，以及您的日常開支。

什麼是投資回報率(return on investment (roi))？

投資回報率衡量一項投資所賺的錢或利潤佔該項投資成本的百分比。它顯示瞭如何有效和高效的投資美元被用來創造利潤。瞭解投資回報率可以讓投資者評估將資金投入某項投資是否是明智的選擇。

投資回報率可用於任何投資股票、債券、儲蓄賬戶和房地產。計算住宅房地產的有意義的投資回報率具有挑戰性，因為計算很容易操作某些變數可以包括或排除在計算中。當投資者可以選擇支付現金或抵押房產時，這可能變得特別困難。

在這裡，我們將回顧兩個計算住宅租賃房地產投資回報率的例子：一個是現金購買，另一個是抵押貸款。

投資回報率公式

在計算任何投資的利潤或收益時，首先取投資的總回報率，減去投資的原始成本。

因為投資回報率是

為了計算投資回報率，我們取投資的凈利潤或凈收益除以原始成本。

ROI=投資收益− 投資成本投資成本ROI\text{}=\text{}\frac{Gain\on\Investment\text{}-\text{}Cost\of\Investment}{Cost\of\Investment}ROI=投資成本− 投資成本​

例如，如果你以1000美元的價格買入ABC股票，兩年後以1600美元的價格賣出，凈利潤為600美元（1600美元至1000美元）。股票的投資回報率為60%[$600（凈利潤）÷ $1000（成本）=0.60]。

計算租賃物業的投資回報率

上面的等式似乎很簡單，但請記住，房地產中有許多變數會影響投資回報率。其中包括維修和維護費用，以及計算槓桿的方法，即用利息借入資金的數額來進行初始投資。當然，融資條件會極大地影響投資的整體成本。

現金交易的投資回報率

如果你用現金購買房產，那麼計算房產的投資回報率就相當簡單了。以下是用現金購買租賃房產的一個例子：

• 你付了錢 $10萬現金 出租物業。
• 這個 期末成本 總共1000美元和改造費用 $9000，使你的總投資達到11萬美元的財產。
• 你收了1000美元 每月租金。

一年後：

• 你贏得了 $12,000 這12個月的租金收入。
• 包括水費、財產稅和保險在內的開支，全年總計2400美元。或者每月200美元。
• 你的 年回報率 是 $9,600 ($12,000 – $2,400).

要計算房產的投資回報率：

• 將年回報（9600美元）除以總投資額，即110000美元。
• 投資回報率= $9,600 ÷ $110,000 = 0.087 或8.7%。
• 你的投資回報率 8.7%.

融資交易的投資回報率

計算融資交易的投資回報率更為複雜。

例如，假設您購買了與上述相同的10萬美元租賃房產，但您沒有支付現金，而是辦理了抵押貸款。

• 抵押貸款所需的首付是購房款的20% 價格，或 $20,000 ($100000銷售價格x 20%）。
• 成交成本更高，這是典型的抵押貸款，總計2500美元的預付款。
• 你花了九千美元重建。
• 你的全部現金支出 是 $31,500 ($20,000 + $2,500 + $9,000).

抵押貸款還有持續的成本：

• 假設你貸款30年，利率固定在4%。借來的8萬元，每月還本付息381.93元。
• 我們再加200美元 每個月的水， 稅金和保險，使你每月的總付款581.93美元。
• 每月1000美元的租金收入全年共計12000美元。
• 每月 現金流為418.07美元（1000美元租金-581.93美元抵押付款）。

一年後：

• 以每月1000美元計算，您今年的總租金收入為12000美元。
• 您的年回報率為5016.84美元（418.07 x 12個月）。

要計算房產的投資回報率：

• 除以年報 你原來的自付費用 (首付2萬元，成交價2500元，裝修費9000元） 確定投資回報率。
• 投資回報率=5016.84美元÷ $31,500 = 0.159.
• 你的投資回報率是15.9%。

房屋凈值

一些投資者把房子的資產加到等式中。權益是房產的市場價值減去未償貸款總額。請記住，房屋凈值不是手頭的現金。你需要賣掉房子才能進入。

要計算房屋的權益金額，請檢視您的抵押貸款分期償還計劃，以瞭解您的抵押貸款付款中有多少用於支付貸款本金。這會增加你家的資產。

權益金額可以新增到年度回報中。在我們的例子中，貸款的分期償還時間表顯示，在最初的12個月裡，總共支付了1408.84美元的本金。

• 包括股權部分在內的新年度回報率為6425.68美元（5016.84美元的年收入+1408.84美元的股權）。
• 投資回報率=6425.68美元 ÷ $31,500 = 0.20.
• 你的投資回報率是 20%.

房地產投資回報率的重要性

瞭解任何投資的投資回報率可以讓你成為一個更明智的投資者。在你購買之前，估計一下你的成本和支出，以及你的租金收入。這使您有機會將其與其他類似屬性進行比較。

一旦你縮小了範圍，你就可以決定你能賺多少。如果，在任何時候，你意識到你的成本和開支將超過你的投資回報率，你可能需要決定你是否要騎出來，並希望你能再次盈利或**，這樣你就不會失去了。

其他考慮因素

當然，擁有租賃房產可能會產生額外的費用，例如維修或維護成本，這些費用需要包含在計算中，最終會影響投資回報率。

此外，我們假設該物業已出租12個月。在許多情況下，空房會出現，特別是在租戶之間，你必須在計算中說明這幾個月的收入不足。

出租房產的投資回報率是不同的，因為它取決於房產是透過抵押貸款融資還是以現金支付。作為一個一般的經驗法則，越少的現金支付作為預付款的財產，更大的抵押貸款餘額將是，但更大的投資回報率。

相反，預付的現金越多，你借的錢越少，你的投資回報率就越低，因為你的初始成本就越高。換句話說，融資可以讓你在短期內提高投資回報率，因為你的初始成本較低。

在測量多個屬性的ROI時，使用一致的方法是很重要的。例如，如果您在評估一處房產時包括了房屋的資產凈值，那麼在計算房地產投資組合的投資回報率時，您應該包括其他房產的資產凈值。這可以提供最準確的投資組合檢視。