雖然許多房主可能會受到低抵押貸款利率的激勵來調整他們的財務狀況，但為你的抵押貸款再融資的決定應該基於你的個人財務狀況；本週的抵押貸款利率不應該成為決定你是否再融資的決定性因素。

在申請住房再融資之前，有九個關鍵的考慮因素需要審查。

1.瞭解你家的資產

你需要再融資的第一個條件是你家的股權。據聖路易斯聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of St.Louis）的資料，到2020年第一季度末，美國的房屋價值仍在上升。然而，截至2020年第三季度，由於全球COVID-19流行導致的經濟衰退，美國房屋銷售價格中位數略有下降。

此外，根據CoreLogic在2020年第三季度末公佈的資料，自2019年第三季度以來，擁有抵押貸款的美國房主的股本總額增加了1萬億美元，同比增長10.8%。

儘管如此，一些房屋還沒有恢復價值，一些業主的資產也很低。對於傳統的貸款人來說，很少或沒有股本的再融資並不總是可能的。然而，一些**專案是可用的。瞭解你是否有資格參加某一特定專案的最佳方法是拜訪貸款機構並討論你的個人需求。擁有至少20%股權的房主將更容易獲得新貸款。

2.瞭解你的信用評分

近年來，貸款人已收緊貸款審批標準。一些消費者可能會驚訝，即使信用很好，他們也不一定總是有資格獲得最低利率。通常，貸款人希望看到760或更高的信用評分，以便符合最低抵押利率的資格。分數較低的借款人可能仍可以獲得新貸款，但他們支付的利率或費用可能會更高。

關鍵要點

• 在你決定是否為你的抵押貸款再融資之前，確保你有足夠的房屋凈值至少20%將使你更容易獲得貸款。
• 檢查以確保您的信用評分至少為760，您的債務收入比為36%或更低。
• 調查條款、利率和再融資成本，包括積分，以及你是否需要支付私人抵押貸款保險，以確定貸款是否能滿足你的需求。
• 一定要計算盈虧平衡點和再融資將如何影響你的稅收。

3.瞭解你的負債收入比

如果你已經有了抵押貸款，你可以假設你可以很容易地得到一個新的。但貸款人不僅提高了信用評分的門檻；它們在債務收入比方面也變得更加嚴格。雖然一些因素，如高收入，長期穩定的工作歷史，或大量的儲蓄可能有助於您有資格獲得貸款，貸款人通常希望保持每月住房付款低於最高28%的月總收入。

總體而言，債務與收入之比應為36%或更低，儘管有一些額外的積極因素，一些貸款機構將上升到43%。你可能想先還清一些債務再融資，以符合條件。

4.再融資成本

再融資房屋通常需要3%到6%的貸款總額，但借款人可以找到幾種方法來降低成本（或將其打包到貸款中）。如果你有足夠的股權，你可以把成本計入你的新貸款（因此，增加本金）。一些貸款人提供“無成本”再融資，這通常意味著你將支付稍高的利率來支付期末成本。不要忘記談判和購物，因為一些再融資費用可以由貸款人支付，甚至可以減少。

5.費率與期限

雖然很多借款人都關註利率，但在再融資時確定目標對於確定哪些抵押產品滿足您的需求是很重要的。如果你的目標是盡可能減少你的每月付款，你將需要一個最長的利率最低的貸款。

如果你想在貸款期限內少付利息，就要尋找最低利率和最短期限。想要儘快還清貸款的借款人應該尋找期限最短的抵押貸款，這需要他們支付得起的款項。

6.再融資點

當你比較各種抵押貸款提供，確保你看兩個利率和點。通常支付相當於貸款金額1%的積分以降低利率。一定要計算出你將支付多少分與每一筆貸款，因為這些將支付在結束或包裝到您的新貸款本金。

近年來，貸款人收緊了貸款審批標準，要求最高利率的信貸分數更高，債務收入比過去更低。

7.知道你的收支平衡點

再融資決策中的一個重要計算是盈虧平衡點：即再融資成本已由您每月的儲蓄支付的點。從那以後，你每月的積蓄就完全歸你了。例如，如果你的再融資成本為2000美元，你每月比以前的貸款節省100美元，那麼你需要20個月才能收回成本。如果你打算在兩年內搬家或賣掉房子，在這種情況下再融資可能沒有意義。

8.私人按揭保險

當再融資時，擁有少於20%股權的房主將被要求支付私人抵押貸款保險（PMI）。如果你已經在你目前的貸款下支付採購經理人指數，這將不會對你造成很大的影響。然而，一些自購買日起房屋價值下降的房主可能會發現，如果他們為抵押貸款再融資，他們將不得不首次支付PMI。

再融資導致的付款減少可能不足以抵消採購經理人指數的額外成本。貸款人可以快速計算出你是否需要支付採購經理人指數，以及它將增加多少你的住房付款。

9.瞭解你的稅收

許多消費者依靠他們的抵押貸款利息扣除來減少他們的聯邦所得稅賬單。如果你再融資並開始支付較少的利息，你的稅款扣除額可能會較低(但要記住，很少有人認為這是避免再融資的充分理由）。

然而，也有可能在貸款的頭幾年利息扣除額會更高（當每月付款的利息部分大於本金時）。增加你的貸款規模，作為採取現金或滾動關閉成本的結果，也會影響你將支付的利息金額。

按揭貸款歧視是非法的。

也就是說，2017年12月透過的《減稅和就業法案》的條款可能會影響您使用抵押貸款利息扣除的意願。 新的更高標準的扣除額——2020年，已婚夫婦共同申請的扣除額為24400美元，而之前法律規定的扣除額為12700美元，這可能會降低逐項扣除額對更多納稅人的財政吸引力。

較富裕的房主如果想對現有的大量抵押貸款進行再融資，仍可以扣除高達100萬美元的抵押貸款債務利息，但對於2017年12月15日或之後購買的房屋，新抵押貸款債務的限額現在是75萬美元。考慮到這些變化，明智的做法是諮詢稅務顧問，瞭解再融資對稅收的影響。

底線

與許多金融交易一樣，抵押貸款再融資也很複雜，需要房主考慮到這一點，要盡職盡責。與一個有信譽的貸款人交談，以快速回答您的一些關切。這將幫助你做出關於再融資是否適合你的重要決定。如果看起來是個好的舉動，做上面討論的研究作業。