虽然许多房主可能会受到低抵押贷款利率的激励来调整他们的财务状况，但为你的抵押贷款再融资的决定应该基于你的个人财务状况；本周的抵押贷款利率不应该成为决定你是否再融资的决定性因素。

在申请住房再融资之前，有九个关键的考虑因素需要审查。

1.了解你家的资产

你需要再融资的第一个条件是你家的股权。据圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St.Louis）的数据，到2020年第一季度末，美国的房屋价值仍在上升。然而，截至2020年第三季度，由于全球COVID-19流行导致的经济衰退，美国房屋销售价格中位数略有下降。

此外，根据CoreLogic在2020年第三季度末公布的数据，自2019年第三季度以来，拥有抵押贷款的美国房主的股本总额增加了1万亿美元，同比增长10.8%。

尽管如此，一些房屋还没有恢复价值，一些业主的资产也很低。对于传统的贷款人来说，很少或没有股本的再融资并不总是可能的。然而，一些**项目是可用的。了解你是否有资格参加某一特定项目的最佳方法是拜访贷款机构并讨论你的个人需求。拥有至少20%股权的房主将更容易获得新贷款。

2.了解你的信用评分

近年来，贷款人已收紧贷款审批标准。一些消费者可能会惊讶，即使信用很好，他们也不一定总是有资格获得最低利率。通常，贷款人希望看到760或更高的信用评分，以便符合最低抵押利率的资格。分数较低的借款人可能仍可以获得新贷款，但他们支付的利率或费用可能会更高。

关键要点

• 在你决定是否为你的抵押贷款再融资之前，确保你有足够的房屋净值至少20%将使你更容易获得贷款。
• 检查以确保您的信用评分至少为760，您的债务收入比为36%或更低。
• 调查条款、利率和再融资成本，包括积分，以及你是否需要支付私人抵押贷款保险，以确定贷款是否能满足你的需求。
• 一定要计算盈亏平衡点和再融资将如何影响你的税收。

3.了解你的负债收入比

如果你已经有了抵押贷款，你可以假设你可以很容易地得到一个新的。但贷款人不仅提高了信用评分的门槛；它们在债务收入比方面也变得更加严格。虽然一些因素，如高收入，长期稳定的工作历史，或大量的储蓄可能有助于您有资格获得贷款，贷款人通常希望保持每月住房付款低于最高28%的月总收入。

总体而言，债务与收入之比应为36%或更低，尽管有一些额外的积极因素，一些贷款机构将上升到43%。你可能想先还清一些债务再融资，以符合条件。

4.再融资成本

再融资房屋通常需要3%到6%的贷款总额，但借款人可以找到几种方法来降低成本（或将其打包到贷款中）。如果你有足够的股权，你可以把成本计入你的新贷款（因此，增加本金）。一些贷款人提供“无成本”再融资，这通常意味着你将支付稍高的利率来支付期末成本。不要忘记谈判和购物，因为一些再融资费用可以由贷款人支付，甚至可以减少。

5.费率与期限

虽然很多借款人都关注利率，但在再融资时确定目标对于确定哪些抵押产品满足您的需求是很重要的。如果你的目标是尽可能减少你的每月付款，你将需要一个最长的利率最低的贷款。

如果你想在贷款期限内少付利息，就要寻找最低利率和最短期限。想要尽快还清贷款的借款人应该寻找期限最短的抵押贷款，这需要他们支付得起的款项。

6.再融资点

当你比较各种抵押贷款提供，确保你看两个利率和点。通常支付相当于贷款金额1%的积分以降低利率。一定要计算出你将支付多少分与每一笔贷款，因为这些将支付在结束或包装到您的新贷款本金。

近年来，贷款人收紧了贷款审批标准，要求最高利率的信贷分数更高，债务收入比过去更低。

7.知道你的收支平衡点

再融资决策中的一个重要计算是盈亏平衡点：即再融资成本已由您每月的储蓄支付的点。从那以后，你每月的积蓄就完全归你了。例如，如果你的再融资成本为2000美元，你每月比以前的贷款节省100美元，那么你需要20个月才能收回成本。如果你打算在两年内搬家或卖掉房子，在这种情况下再融资可能没有意义。

8.私人按揭保险

当再融资时，拥有少于20%股权的房主将被要求支付私人抵押贷款保险（PMI）。如果你已经在你目前的贷款下支付采购经理人指数，这将不会对你造成很大的影响。然而，一些自购买日起房屋价值下降的房主可能会发现，如果他们为抵押贷款再融资，他们将不得不首次支付PMI。

再融资导致的付款减少可能不足以抵消采购经理人指数的额外成本。贷款人可以快速计算出你是否需要支付采购经理人指数，以及它将增加多少你的住房付款。

9.了解你的税收

许多消费者依靠他们的抵押贷款利息扣除来减少他们的联邦所得税账单。如果你再融资并开始支付较少的利息，你的税款扣除额可能会较低(但要记住，很少有人认为这是避免再融资的充分理由）。

然而，也有可能在贷款的头几年利息扣除额会更高（当每月付款的利息部分大于本金时）。增加你的贷款规模，作为采取现金或滚动关闭成本的结果，也会影响你将支付的利息金额。

按揭贷款歧视是非法的。

也就是说，2017年12月通过的《减税和就业法案》的条款可能会影响您使用抵押贷款利息扣除的意愿。 新的更高标准的扣除额——2020年，已婚夫妇共同申请的扣除额为24400美元，而之前法律规定的扣除额为12700美元，这可能会降低逐项扣除额对更多纳税人的财政吸引力。

较富裕的房主如果想对现有的大量抵押贷款进行再融资，仍可以扣除高达100万美元的抵押贷款债务利息，但对于2017年12月15日或之后购买的房屋，新抵押贷款债务的限额现在是75万美元。考虑到这些变化，明智的做法是咨询税务顾问，了解再融资对税收的影响。

底线

与许多金融交易一样，抵押贷款再融资也很复杂，需要房主考虑到这一点，要尽职尽责。与一个有信誉的贷款人交谈，以快速回答您的一些关切。这将帮助你做出关于再融资是否适合你的重要决定。如果看起来是个好的举动，做上面讨论的研究作业。