在抵押貸款再融資時，基本上，你有兩種選擇。如果你再融資你的現有貸款以獲得更低的利率或改變條款，這稱為利率和期限再融資。如果你想從家裡提取一些股權，也許是為了裝修、償還債務，或者幫助支付大學費用，你可以借現金貸款。

但瞭解這兩種再融資方式如何影響你的財務狀況是很重要的。

關鍵要點

• 抵押貸款再融資的基本選擇是套現，或者利率和期限再融資。
• 你可以提取一些股權，在你的家裡與現金取出再融資。
• 在利率和定期再融資中，你把當前的貸款換成條件更好的貸款。
• 套現貸款通常會帶來額外的費用、積分或更高的利率，因為它們會給貸款人帶來更大的風險。
• 利用一筆貸款結束時和另一筆貸款開始時的資金重疊，您可以從再融資中提取一些現金，而無需支付套現貸款的額外費用。

抵押貸款再融資的基礎

把再融資想象成用另一個抵押貸款替換現有的抵押貸款，或者把一對抵押貸款合併成一筆貸款。以舊換新。再融資後，舊貸款還清，新貸款取代。

有很多理由考慮再融資。省錢是顯而易見的。2008年8月，平均30年期固定利率抵押貸款利率為6.48%。 金融危機後，同一類抵押貸款的利率穩步下降。到2012年12月，30年期固定抵押貸款利率比4年前下調了近一半，降至3.35%。

2017年的平均年增長率微升至3.99%。房地美的資料顯示，該比例在2018年達到4.54%的峰值，然後在2019年下滑至3.94%，然後在2020年以3.11%的年平均水平進一步下滑。

對大多數人來說，避免額外的現金貸款成本和採取利率和定期貸款是最好的財務舉措。然而，如果你有一個具體的理由，採取現金出你的家，那麼現金貸款可能是有價值的。不過，請記住，你在貸款期限內支付的額外利息可能會讓這成為一個壞主意。

據抵押貸款銀行家協會（MBA）高階副總裁兼首席經濟學家邁克·弗拉安東尼（Mike Fratanoni）稱，原因是“人們越來越擔心冠狀病毒傳播對經濟的影響，以及金融市場的巨**動。”

弗拉坦尼補充稱，“鑒於本週美國國債利率進一步下跌，我們預計再融資活動將進一步增加，直到擔憂消退，利率穩定。” 這些低利率是一個重要的原因，房貸年齡較大，利息較高的房主，那些房屋凈值已經上升，以及那些信用評級比他們最初融資時好得多的房主現在考慮再融資。到2020年12月，這一比例進一步下降，降至2.68%。

當利率上升時，再融資可以提供一個機會，將可調利率抵押貸款轉換為固定利率抵押貸款，在利率上升之前鎖定較低的利息支付。然而，預測未來利率的走嚮往往是一個挑戰，即使是對經驗最豐富的經濟學家來說也是如此。

按揭貸款歧視是非法的。如果你認為你

提款與利率和期限再融資

最簡單和最直接的選擇是利率和定期再融資。在這種情況下，除了與貸款有關的費用外，沒有實際的資金易手。抵押貸款的規模保持不變；你用現在的抵押貸款條件換成新的（可能更好的）條件。

相比之下，在套現再融資貸款中，新的抵押貸款比舊的更大。隨著新的貸款條款，你也先進的錢有效地採取股權，你的家中的形式現金。

你可以申請利率和期限再融資，貸款價值比更高（貸款金額除以房產評估價值）。換言之，即使你的信用風險較低，也更容易獲得貸款，因為你的貸款佔了房子價值的很高比例。

在獲得現金貸款進行投資之前要仔細考慮，因為把你的資金投入銀行是沒有意義的

套現貸款更貴

套現貸款的條件更為苛刻。如果你想以現金的形式收回你在家中積累的部分資產，那麼你可能要付出多少代價取決於你在家中積累的資產數量以及你的信用評分。

例如，如果您的FICO分數為700，貸款價值比為76%，並且貸款被視為兌現，則貸款人可能會在貸款的前期成本中增加0.750個基點。如果貸款金額是200000美元，貸款人將增加1500美元的成本（儘管每個貸款人是不同的）。或者，你可以支付更高的利率-0.125%到0.250%，這取決於市場情況。

還有一個理由要三思而後行的現金：做一個現金出再融資可以負面影響你的FICO分數。

現金出借的特殊考慮

不過，在某些情況下，套現貸款的條件可能不會更苛刻。較高的信用評分和較低的貸款價值比可以大大改變對你有利的數字。例如，如果您的信用評分為750分，貸款價值比低於60%，您就不會因套現貸款而被收取任何額外費用。這是因為貸款人會認為，你不可能違約的貸款比如果做一個利率和定期再融資。

你的貸款可能是現金貸款，即使你沒有收到任何現金。如果你正在償還信用卡，汽車貸款，或任何其他原本不屬於你的抵押貸款，貸款人可能認為這是一個現金貸款。如果你將兩個抵押貸款合併為一個，而其中一個原來是一個提款貸款，那麼新的合併貸款也將被歸類為提款貸款。

美國人在套現再融資問題上意見分歧

儘管許多個人理財專家建議不要在套現再融資中剝奪你的房子的權益，但資料顯示，近一半的美國人選擇這種貸款型別。

一個有趣的抵押貸款再融資漏洞

在你的抵押貸款經紀人的幫助下，你可以從你的再融資中獲得一點現金，而不被認為是一筆套現貸款（並產生額外的費用）。

基本上，它是透過利用一筆貸款結束時和另一筆貸款開始時資金的重疊來運作的。如果你考慮這個選擇，它可能是明智的諮詢抵押貸款專家，因為這是一個複雜的過程，將影響任何託管帳戶。

底線

作為借款人，你的責任是有足夠的知識與你的貸款人討論選擇。對大多數人來說，避免現金貸款的額外成本是最好的財務舉措。如果你有一個具體的理由從你的家裡取現金，現金貸款可能是有價值的，但請記住，額外的錢，你將支付利息，在整個生命週期的貸款可以使它成為一個壞主意。