在抵押贷款再融资时，基本上，你有两种选择。如果你再融资你的现有贷款以获得更低的利率或改变条款，这称为利率和期限再融资。如果你想从家里提取一些股权，也许是为了装修、偿还债务，或者帮助支付大学费用，你可以借现金贷款。

但了解这两种再融资方式如何影响你的财务状况是很重要的。

关键要点

• 抵押贷款再融资的基本选择是套现，或者利率和期限再融资。
• 你可以提取一些股权，在你的家里与现金取出再融资。
• 在利率和定期再融资中，你把当前的贷款换成条件更好的贷款。
• 套现贷款通常会带来额外的费用、积分或更高的利率，因为它们会给贷款人带来更大的风险。
• 利用一笔贷款结束时和另一笔贷款开始时的资金重叠，您可以从再融资中提取一些现金，而无需支付套现贷款的额外费用。

抵押贷款再融资的基础

把再融资想象成用另一个抵押贷款替换现有的抵押贷款，或者把一对抵押贷款合并成一笔贷款。以旧换新。再融资后，旧贷款还清，新贷款取代。

有很多理由考虑再融资。省钱是显而易见的。2008年8月，平均30年期固定利率抵押贷款利率为6.48%。 金融危机后，同一类抵押贷款的利率稳步下降。到2012年12月，30年期固定抵押贷款利率比4年前下调了近一半，降至3.35%。

2017年的平均年增长率微升至3.99%。房地美的数据显示，该比例在2018年达到4.54%的峰值，然后在2019年下滑至3.94%，然后在2020年以3.11%的年平均水平进一步下滑。

对大多数人来说，避免额外的现金贷款成本和采取利率和定期贷款是最好的财务举措。然而，如果你有一个具体的理由，采取现金出你的家，那么现金贷款可能是有价值的。不过，请记住，你在贷款期限内支付的额外利息可能会让这成为一个坏主意。

据抵押贷款银行家协会（MBA）高级副总裁兼首席经济学家迈克·弗拉安东尼（Mike Fratanoni）称，原因是“人们越来越担心冠状病毒传播对经济的影响，以及金融市场的巨**动。”

弗拉坦尼补充称，“鉴于本周美国国债利率进一步下跌，我们预计再融资活动将进一步增加，直到担忧消退，利率稳定。” 这些低利率是一个重要的原因，房贷年龄较大，利息较高的房主，那些房屋净值已经上升，以及那些信用评级比他们最初融资时好得多的房主现在考虑再融资。到2020年12月，这一比例进一步下降，降至2.68%。

当利率上升时，再融资可以提供一个机会，将可调利率抵押贷款转换为固定利率抵押贷款，在利率上升之前锁定较低的利息支付。然而，预测未来利率的走向往往是一个挑战，即使是对经验最丰富的经济学家来说也是如此。

按揭贷款歧视是非法的。如果你认为你

提款与利率和期限再融资

最简单和最直接的选择是利率和定期再融资。在这种情况下，除了与贷款有关的费用外，没有实际的资金易手。抵押贷款的规模保持不变；你用现在的抵押贷款条件换成新的（可能更好的）条件。

相比之下，在套现再融资贷款中，新的抵押贷款比旧的更大。随着新的贷款条款，你也先进的钱有效地采取股权，你的家中的形式现金。

你可以申请利率和期限再融资，贷款价值比更高（贷款金额除以房产评估价值）。换言之，即使你的信用风险较低，也更容易获得贷款，因为你的贷款占了房子价值的很高比例。

在获得现金贷款进行投资之前要仔细考虑，因为把你的资金投入银行是没有意义的

套现贷款更贵

套现贷款的条件更为苛刻。如果你想以现金的形式收回你在家中积累的部分资产，那么你可能要付出多少代价取决于你在家中积累的资产数量以及你的信用评分。

例如，如果您的FICO分数为700，贷款价值比为76%，并且贷款被视为兑现，则贷款人可能会在贷款的前期成本中增加0.750个基点。如果贷款金额是200000美元，贷款人将增加1500美元的成本（尽管每个贷款人是不同的）。或者，你可以支付更高的利率-0.125%到0.250%，这取决于市场情况。

还有一个理由要三思而后行的现金：做一个现金出再融资可以负面影响你的FICO分数。

现金出借的特殊考虑

不过，在某些情况下，套现贷款的条件可能不会更苛刻。较高的信用评分和较低的贷款价值比可以大大改变对你有利的数字。例如，如果您的信用评分为750分，贷款价值比低于60%，您就不会因套现贷款而被收取任何额外费用。这是因为贷款人会认为，你不可能违约的贷款比如果做一个利率和定期再融资。

你的贷款可能是现金贷款，即使你没有收到任何现金。如果你正在偿还信用卡，汽车贷款，或任何其他原本不属于你的抵押贷款，贷款人可能认为这是一个现金贷款。如果你将两个抵押贷款合并为一个，而其中一个原来是一个提款贷款，那么新的合并贷款也将被归类为提款贷款。

美国人在套现再融资问题上意见分歧

尽管许多个人理财专家建议不要在套现再融资中剥夺你的房子的权益，但数据显示，近一半的美国人选择这种贷款类型。

一个有趣的抵押贷款再融资漏洞

在你的抵押贷款经纪人的帮助下，你可以从你的再融资中获得一点现金，而不被认为是一笔套现贷款（并产生额外的费用）。

基本上，它是通过利用一笔贷款结束时和另一笔贷款开始时资金的重叠来运作的。如果你考虑这个选择，它可能是明智的咨询抵押贷款专家，因为这是一个复杂的过程，将影响任何托管帐户。

底线

作为借款人，你的责任是有足够的知识与你的贷款人讨论选择。对大多数人来说，避免现金贷款的额外成本是最好的财务举措。如果你有一个具体的理由从你的家里取现金，现金贷款可能是有价值的，但请记住，额外的钱，你将支付利息，在整个生命周期的贷款可以使它成为一个坏主意。