當利率很低的時候，考慮為你的抵押貸款再融資是個不錯的主意，而現在他們正在暴跌。2020年7月，抵押貸款利率降至3.02%，為2016年7月以來的最低點。然而，在某個時候，抵押貸款利率將不可避免地再次上升。這將如何影響你的決定再融資？當然，這取決於你目前支付的抵押貸款利率。

即使在利率上升的時期，較舊的抵押貸款仍可能比目前提供的利率更高。此外，隨著利率的上升，如果你認為利率會大幅上升，那麼鎖定當前利率可能是值得的。

在利率相對較低的環境下，再融資抵押貸款既有利弊。例如，你的信用評級提高，或者決定改變你的抵押貸款的長度，也可能帶來再融資條款，可以從長遠來看為你節省資金。但也許你不打算長期獃下去。還有一些特殊的再融資計劃，對那些有資格的人特別有利。下麵是如何完成決策過程。

關鍵要點

• 你的個人情況應該決定你是否再融資你的抵押貸款，而不僅僅是利率是上升還是下降。
• 再融資的好處包括獲得更好的利率，增加你的資產凈值，提高你的短期現金流。
• 不利因素包括支付過多的收盤成本、因不想支付收盤成本而以更高的利率了結、因套現再融資而失去股權以及降低凈值。
• 房利美、房地美、聯邦住房管理局和退伍軍人協會的特別計劃可以幫助某些房主獲得更實惠的抵押貸款。

你應該考慮為你的抵押貸款再融資嗎？

過去，低利率在市場上引發了再融資熱潮。但在任何經濟體中，要想知道再融資對你是否有意義，唯一的辦法就是考慮你獨特處境的細節。

價格比你現在的低多少？

再融資應該降低多少利率？這不是正確的問題。與其聽“規則”說，在再融資之前，你應該尋找多少利率的百分比變化，看看你能存多少錢。如果你有50萬美元的按揭，降息1%比你有10萬美元的房貸更有意義。

你打算抵押多久？

就像當你購買你的房子，你將不得不支付關閉成本對你的再融資。如果你打算在幾年內賣掉你的房子，你可能會透過再融資勉強收支平衡（或者實際上是落後）。怎麼會？

如果你每月為剩餘的抵押貸款節省的錢不超過與再融資相關的結清成本，你將損失慘重。如果你把結算成本計入抵押貸款，而不是提前支付，你就要支付利息，所以你需要把這筆費用計入盈虧平衡的計算中。

你能在短期內再融資嗎？

如果你還有20年的時間來抵押貸款，你再融資成一個新的30年期抵押貸款，你可能不會從長遠來看省錢（即使利率較低）。

然而，如果你能負擔得起再融資，20年期抵押貸款變成15年期抵押貸款，結合較低的利率和較短的期限將大大減少利息總額你將支付之前，你擁有的房子免費和明確。

贊成的意見

• Get a better loan

• Increase your long-term net worth

• Increase short-term cash flow

欺騙

• Overpaying on closing costs

• Overpaying on interest because you want no closing costs

• Losing equity

• Negatively impacting your long-term net worth

你會得到什麼

如果做得好，再融資可以帶來即時和持久的好處。你可以做到以下幾點。

獲得更好的貸款

也許你現在的財務狀況比你辦理現有抵押貸款時要好。再融資可能會提供一個機會，以獲得更好的利率或簡單地使一個良好的抵押貸款，甚至更好。

無論哪種方式，你都會增加短期和長期的財務安全感，並增加困難時期不會讓你面臨失去家園的風險的幾率。

增加你的長期資產凈值

有了抵押貸款再融資的積蓄，你的利息支出就會減少。這些錢你可以存起來用於退休或用於另一個長期的財務目標。

增加短期現金流

如果你的再融資降低了你每月的支付，你將有更多的錢，每月工作的基礎上。這可以減輕你家庭的日常財務壓力，並創造投資其他地方的機會。

再融資的危險

抵押貸款再融資會給你的財務狀況帶來新的因素。你原來抵押貸款的風險仍然存在，一些新的風險浮出水面。

超額支付結算成本­

肆無忌憚或掠奪性的貸款人可以附加一些不必要的和/或膨脹的費用到您的抵押貸款的成本。更重要的是，他們可能不會提前披露其中一些成本，希望你會覺得在這個過程中投入太多而無法退卻。

利息過高，因為您不想關閉成本

再融資可能不需要任何現金結算。貸款人彌補這一開支的一個辦法是給你更高的利率。假設你有兩種選擇：一種是20萬美元的再融資，收盤成本為零，30年固定利率為5%；另一種是20萬美元的再融資，收盤成本為6000美元，30年固定利率為4.75%。

假設您將貸款保留整個期限，在方案A中，您將支付386511美元。在方案B中，您將支付381586美元。由於“無結清成本”，您將在貸款期限內花費4925美元。

失去權益

你還清的那部分抵押貸款，你在房子裡的權益，是房子裡唯一真正屬於你的部分。這一數額隨著每個月的按揭付款而逐漸增加，直到有一天，你擁有了整個房子，如果你選擇**它，你可以要求每一分錢的收益。

然而，如果你做了一個套現再融資滾動關閉成本到新的貸款或延長你的貸款期限你晶片在你的房子，你實際擁有的百分比。即使你在同一所房子裡度過餘生，如果你做了糟糕的再融資決定，你可能會在50年內償還抵押貸款。這樣你可能會浪費很多錢，更不用說從來沒有真正擁有過自己的房子。

對你的長期資產凈值產生負面影響

再融資可以降低你的月供，但它往往會使貸款更昂貴的最後，如果你增加年你的抵押貸款。如果你需要再融資，以避免失去你的房子，付出更多，從長遠來看，可能是值得的。然而，如果你的首要目標是省錢，那麼要意識到，每月支付較少的錢並不一定能轉化為長期儲蓄。

再融資選擇

有幾個特殊的再融資計劃，可能特別有利於合格的借款人。

高貸款價值比再融資選擇權（房利美）和房地美強化救濟再融資（fmerr）

房利美和房地美的這些計劃旨在取代住房負擔得起的再融資計劃（HARP），該計劃於2018年12月31日到期。

HARP的成立是為了幫助那些由於房屋貶值而無法利用其他再融資選擇的房主。它的目標是提高貸款的長期承受能力，以幫助防止人們失去他們的房子止贖。

對於新計劃，只有房利美（高貸款價值比再融資選擇權）或房地美（FMERR）持有的、可透過再融資改善的、在2017年10月1日當天或之後發起的抵押貸款才有資格。此外，借款人的還款必須是活期的。

房屋在水下，貸款在2009年6月至2017年9月底期間發放的房主沒有資格獲得房利美和房地美的HARP替代計劃。

refinow（房利美）和refi possible（房地美）

從2021年6月5日開始，房利美將透過一項名為“RefiNow”的計劃，為低收入抵押貸款持有人提供新的再融資選擇，旨在降低他們的月供和利率。從2021年8月開始，房地美將提供完全相同的計劃，這將被稱為“Refi-Possible”。為了符合資格，房主的收入必須達到或低於其地區平均收入（AMI）的80%。

房利美的RefiNow計劃為房主提供了幾個好處。首先，它要求房主的利率至少降低50個基點，併在房主每月的按揭付款中至少節省50美元。第二，如果交易獲得評估，房利美將在貸款購買時向貸款人提供500美元的信貸，而這筆信貸必須從貸款人轉嫁給房主。最後，該計劃免除房利美以30萬美元或以下餘額向貸款人收取的50個基點的前期不利市場再融資費用。

為了符合房利美再融資計劃的資格，房主必須滿足以下條件：

• 持有由房利美擔保的抵押貸款，該抵押貸款由一個1單元的主要住宅擔保。
• 當前收入等於或低於AMI的80%（不是原始貸款發放時的收入）
• 在過去六個月內從未錯過按揭付款，而在過去十二個月內錯過按揭付款的個案亦不超過一宗。
• 擁有貸款價值比高達97%、債務收入比為65%或更低、FICO最低分數為620分的抵押貸款。

透過房地美再抵押貸款計劃，擁有房地美所有的單戶抵押貸款的合格借款人將受益於利率降低和每月房貸支付的降低，幫助每月節省100至250美元的費用。

為了符合房地美的可再融資計劃，房主必須滿足以下條件：

• 持有房地美擁有的抵押貸款，抵押貸款由一個1單元的獨戶住宅作為他們的主要住所。
• 收入達到或低於該地區收入中位數的80%。
• 在過去六個月內從未錯過付款，並且在過去12個月內錯過付款不超過一次。
• 貸款價值比等於或低於97%，債務支付收入比低於65%，最低指標得分為620分或更高。

聯邦住房管理局

聯邦住房管理局（FHA）流線型再融資是為已經擁有FHA抵押貸款的房主設計的。它的目標是提供一個新的聯邦住房管理局抵押貸款與更好的條款，將降低業主的每月付款。這個過程應該是快速和簡單的，不需要新的檔案，你的財務狀況和沒有新的收入資格。

這種型別的再融資不需要房屋評估，白蟻檢查，或信用報告。對一些房主來說，一個可能的缺點是聯邦住房管理局簡化的再融資不允許套現。

按揭貸款歧視是非法的。

u、 美國退伍軍人事務部

這項計劃，也被稱為降息再融資貸款（IRRRL），類似於FHA流線型再融資。你必須已經有退伍軍人管理局（VA）貸款，再融資必須導致較低的利率，除非你是從可調利率抵押貸款（ARM）再融資到固定利率抵押貸款。貸款人可以要求評估和信貸報告，儘管VA不要求這些。

值得註意的是，退伍軍人協會和消費者金融保護局在2017年11月釋出了一項警告令，稱****和退伍軍人一直收到一些關於這些貸款的誤導性資訊的主動要約。在執行VA IRRRL的任何提議之前，請與VA核實。

有了VA流線和FHA流線，就有可能提前支付很少甚至不支付結算成本。然而，這些成本要麼會被計入抵押貸款，要麼你會支付更高的利率來換取不支付結算成本。因此，雖然你不會提前拿出任何現金，但從長遠來看，你仍將為再融資買單。

底線

任何良好的再融資都應該透過降低借款人每月的住房付款或縮短其抵押貸款期限來讓借款人受益。不幸的是，與任何重大的金融交易一樣，複雜的交易可能會絆倒粗心的買家，導致糟糕的交易。瞭解這一過程將幫助你找到一個貸款人和再融資計劃，提供最好的價值為您的情況。