当利率很低的时候，考虑为你的抵押贷款再融资是个不错的主意，而现在他们正在暴跌。2020年7月，抵押贷款利率降至3.02%，为2016年7月以来的最低点。然而，在某个时候，抵押贷款利率将不可避免地再次上升。这将如何影响你的决定再融资？当然，这取决于你目前支付的抵押贷款利率。

即使在利率上升的时期，较旧的抵押贷款仍可能比目前提供的利率更高。此外，随着利率的上升，如果你认为利率会大幅上升，那么锁定当前利率可能是值得的。

在利率相对较低的环境下，再融资抵押贷款既有利弊。例如，你的信用评级提高，或者决定改变你的抵押贷款的长度，也可能带来再融资条款，可以从长远来看为你节省资金。但也许你不打算长期呆下去。还有一些特殊的再融资计划，对那些有资格的人特别有利。下面是如何完成决策过程。

关键要点

• 你的个人情况应该决定你是否再融资你的抵押贷款，而不仅仅是利率是上升还是下降。
• 再融资的好处包括获得更好的利率，增加你的资产净值，提高你的短期现金流。
• 不利因素包括支付过多的收盘成本、因不想支付收盘成本而以更高的利率了结、因套现再融资而失去股权以及降低净值。
• 房利美、房地美、联邦住房管理局和退伍军人协会的特别计划可以帮助某些房主获得更实惠的抵押贷款。

你应该考虑为你的抵押贷款再融资吗？

过去，低利率在市场上引发了再融资热潮。但在任何经济体中，要想知道再融资对你是否有意义，唯一的办法就是考虑你独特处境的细节。

价格比你现在的低多少？

再融资应该降低多少利率？这不是正确的问题。与其听“规则”说，在再融资之前，你应该寻找多少利率的百分比变化，看看你能存多少钱。如果你有50万美元的按揭，降息1%比你有10万美元的房贷更有意义。

你打算抵押多久？

就像当你购买你的房子，你将不得不支付关闭成本对你的再融资。如果你打算在几年内卖掉你的房子，你可能会通过再融资勉强收支平衡（或者实际上是落后）。怎么会？

如果你每月为剩余的抵押贷款节省的钱不超过与再融资相关的结清成本，你将损失惨重。如果你把结算成本计入抵押贷款，而不是提前支付，你就要支付利息，所以你需要把这笔费用计入盈亏平衡的计算中。

你能在短期内再融资吗？

如果你还有20年的时间来抵押贷款，你再融资成一个新的30年期抵押贷款，你可能不会从长远来看省钱（即使利率较低）。

然而，如果你能负担得起再融资，20年期抵押贷款变成15年期抵押贷款，结合较低的利率和较短的期限将大大减少利息总额你将支付之前，你拥有的房子免费和明确。

赞成的意见

• Get a better loan

• Increase your long-term net worth

• Increase short-term cash flow

欺骗

• Overpaying on closing costs

• Overpaying on interest because you want no closing costs

• Losing equity

• Negatively impacting your long-term net worth

你会得到什么

如果做得好，再融资可以带来即时和持久的好处。你可以做到以下几点。

获得更好的贷款

也许你现在的财务状况比你办理现有抵押贷款时要好。再融资可能会提供一个机会，以获得更好的利率或简单地使一个良好的抵押贷款，甚至更好。

无论哪种方式，你都会增加短期和长期的财务安全感，并增加困难时期不会让你面临失去家园的风险的几率。

增加你的长期资产净值

有了抵押贷款再融资的积蓄，你的利息支出就会减少。这些钱你可以存起来用于退休或用于另一个长期的财务目标。

增加短期现金流

如果你的再融资降低了你每月的支付，你将有更多的钱，每月工作的基础上。这可以减轻你家庭的日常财务压力，并创造投资其他地方的机会。

再融资的危险

抵押贷款再融资会给你的财务状况带来新的因素。你原来抵押贷款的风险仍然存在，一些新的风险浮出水面。

超额支付结算成本­

肆无忌惮或掠夺性的贷款人可以附加一些不必要的和/或膨胀的费用到您的抵押贷款的成本。更重要的是，他们可能不会提前披露其中一些成本，希望你会觉得在这个过程中投入太多而无法退却。

利息过高，因为您不想关闭成本

再融资可能不需要任何现金结算。贷款人弥补这一开支的一个办法是给你更高的利率。假设你有两种选择：一种是20万美元的再融资，收盘成本为零，30年固定利率为5%；另一种是20万美元的再融资，收盘成本为6000美元，30年固定利率为4.75%。

假设您将贷款保留整个期限，在方案A中，您将支付386511美元。在方案B中，您将支付381586美元。由于“无结清成本”，您将在贷款期限内花费4925美元。

失去权益

你还清的那部分抵押贷款，你在房子里的权益，是房子里唯一真正属于你的部分。这一数额随着每个月的按揭付款而逐渐增加，直到有一天，你拥有了整个房子，如果你选择**它，你可以要求每一分钱的收益。

然而，如果你做了一个套现再融资滚动关闭成本到新的贷款或延长你的贷款期限你芯片在你的房子，你实际拥有的百分比。即使你在同一所房子里度过余生，如果你做了糟糕的再融资决定，你可能会在50年内偿还抵押贷款。这样你可能会浪费很多钱，更不用说从来没有真正拥有过自己的房子。

对你的长期资产净值产生负面影响

再融资可以降低你的月供，但它往往会使贷款更昂贵的最后，如果你增加年你的抵押贷款。如果你需要再融资，以避免失去你的房子，付出更多，从长远来看，可能是值得的。然而，如果你的首要目标是省钱，那么要意识到，每月支付较少的钱并不一定能转化为长期储蓄。

再融资选择

有几个特殊的再融资计划，可能特别有利于合格的借款人。

高贷款价值比再融资选择权（房利美）和房地美强化救济再融资（fmerr）

房利美和房地美的这些计划旨在取代住房负担得起的再融资计划（HARP），该计划于2018年12月31日到期。

HARP的成立是为了帮助那些由于房屋贬值而无法利用其他再融资选择的房主。它的目标是提高贷款的长期承受能力，以帮助防止人们失去他们的房子止赎。

对于新计划，只有房利美（高贷款价值比再融资选择权）或房地美（FMERR）持有的、可通过再融资改善的、在2017年10月1日当天或之后发起的抵押贷款才有资格。此外，借款人的还款必须是活期的。

房屋在水下，贷款在2009年6月至2017年9月底期间发放的房主没有资格获得房利美和房地美的HARP替代计划。

refinow（房利美）和refi possible（房地美）

从2021年6月5日开始，房利美将通过一项名为“RefiNow”的计划，为低收入抵押贷款持有人提供新的再融资选择，旨在降低他们的月供和利率。从2021年8月开始，房地美将提供完全相同的计划，这将被称为“Refi-Possible”。为了符合资格，房主的收入必须达到或低于其地区平均收入（AMI）的80%。

房利美的RefiNow计划为房主提供了几个好处。首先，它要求房主的利率至少降低50个基点，并在房主每月的按揭付款中至少节省50美元。第二，如果交易获得评估，房利美将在贷款购买时向贷款人提供500美元的信贷，而这笔信贷必须从贷款人转嫁给房主。最后，该计划免除房利美以30万美元或以下余额向贷款人收取的50个基点的前期不利市场再融资费用。

为了符合房利美再融资计划的资格，房主必须满足以下条件：

• 持有由房利美担保的抵押贷款，该抵押贷款由一个1单元的主要住宅担保。
• 当前收入等于或低于AMI的80%（不是原始贷款发放时的收入）
• 在过去六个月内从未错过按揭付款，而在过去十二个月内错过按揭付款的个案亦不超过一宗。
• 拥有贷款价值比高达97%、债务收入比为65%或更低、FICO最低分数为620分的抵押贷款。

通过房地美再抵押贷款计划，拥有房地美所有的单户抵押贷款的合格借款人将受益于利率降低和每月房贷支付的降低，帮助每月节省100至250美元的费用。

为了符合房地美的可再融资计划，房主必须满足以下条件：

• 持有房地美拥有的抵押贷款，抵押贷款由一个1单元的独户住宅作为他们的主要住所。
• 收入达到或低于该地区收入中位数的80%。
• 在过去六个月内从未错过付款，并且在过去12个月内错过付款不超过一次。
• 贷款价值比等于或低于97%，债务支付收入比低于65%，最低指标得分为620分或更高。

联邦住房管理局

联邦住房管理局（FHA）流线型再融资是为已经拥有FHA抵押贷款的房主设计的。它的目标是提供一个新的联邦住房管理局抵押贷款与更好的条款，将降低业主的每月付款。这个过程应该是快速和简单的，不需要新的文件，你的财务状况和没有新的收入资格。

这种类型的再融资不需要房屋评估，白蚁检查，或信用报告。对一些房主来说，一个可能的缺点是联邦住房管理局简化的再融资不允许套现。

按揭贷款歧视是非法的。

u、 美国退伍军人事务部

这项计划，也被称为降息再融资贷款（IRRRL），类似于FHA流线型再融资。你必须已经有退伍军人管理局（VA）贷款，再融资必须导致较低的利率，除非你是从可调利率抵押贷款（ARM）再融资到固定利率抵押贷款。贷款人可以要求评估和信贷报告，尽管VA不要求这些。

值得注意的是，退伍军人协会和消费者金融保护局在2017年11月发布了一项警告令，称****和退伍军人一直收到一些关于这些贷款的误导性信息的主动要约。在执行VA IRRRL的任何提议之前，请与VA核实。

有了VA流线和FHA流线，就有可能提前支付很少甚至不支付结算成本。然而，这些成本要么会被计入抵押贷款，要么你会支付更高的利率来换取不支付结算成本。因此，虽然你不会提前拿出任何现金，但从长远来看，你仍将为再融资买单。

底线

任何良好的再融资都应该通过降低借款人每月的住房付款或缩短其抵押贷款期限来让借款人受益。不幸的是，与任何重大的金融交易一样，复杂的交易可能会绊倒粗心的买家，导致糟糕的交易。了解这一过程将帮助你找到一个贷款人和再融资计划，提供最好的价值为您的情况。