房地產衍生品，有時被稱為房地產衍生品，是允許投資者在不必實際擁有建築物的情況下獲得房地產資產類別敞口的工具。相反，他們用房地產回報指數的表現來代替房地產。這樣，投資者就可以投資房地產股票或債務，而無需購買實際資產或使用房地產作為抵押品。...
什麼是房地產衍生品(a real estate derivative)？
房地產衍生品，有時被稱為房地產衍生品，是允許投資者在不必實際擁有建築物的情況下獲得房地產資產類別敞口的工具。相反，他們用房地產回報指數的表現來代替房地產。這樣，投資者就可以投資房地產股票或債務，而無需購買實際資產或使用房地產作為抵押品。
關鍵要點
- 房地產衍生品允許投資者在不實際擁有房地產資產的情況下獲得房地產市場的敞口。
- 這些衍生品跟蹤房地產回報指數（如NPI或NAREIT）的回報。
- 投資者還可以經常在交易所上市的單個房地產投資信託基金上交易衍生品。
房地產衍生品的好處
房地產衍生品允許投資者減少其前期資本承諾，併為下行的房地產投資組合提供庇護，同時提供其他風險管理策略。
從歷史上看，房地產與股票和債券投資的相關性較低，因此房地產是一種理想的投資組合多元化工具。不幸的是，買賣實物財產遠沒有買賣證券那麼簡單。
npi指數
全國房地產投資信託委員會財產指數（NPI）是公認的用來衡量商業房地產市場投資績效的指數。最初於1977年開發的非槓桿化指數總價值約7020億美元（截至2020年第三季度），來自美國各地。
商業地產投資分為以下投資型別：
房地產衍生品如何運作
NCREIF指數衍生工具是為私人股本行業開發的，基於各種形式的掉期，允許投資者根據指數本身的升值或總回報，或透過從一種土地使用到另一種土地使用的風險互換風險敞口。
一種方法是“做多”（複製購買房產的風險敞口）或“做空”（複製**房產的風險敞口）。另一種方法是將NCREIF指數按房地產行業細分的總回報率進行互換，從而允許投資者將辦公相關房地產的回報率互換為零售房地產。
回報互換允許互換雙方的兩個投資者執行私人房地產市場中實際資產無法完成的策略。互換允許投資者在一段特定的時間內策略性地改變或重新平衡他們的投資組合，而不必轉移資產負債表上當前資產的所有權。最長三年的合同通常由投資銀行管理，後者充當資金的清算所。
如果投資者做多NCREIF指數的總回報，他們將接受NPI（按季度支付）的總回報，並同意支付基準短期利率，加上相同名義金額的利差（保證金）。互換的另一方將獲得相同的反向現金流，支付季度指數回報，並獲得基準利率加利差。
假設交易雙方都有投資者，兩個希望用一種房地產風險敞口換另一種房地產風險敞口的投資者可以用該特定房地產型別的凈現值回報換成另一種。例如，一個投資組合經理如果覺得自己的基金被過度分配到辦公用房，而被分配到工業用房，那麼他就可以將一部分辦公用房換成工業用房，而不必實際購買或**房地產。
公共資產指數
商業房地產市場公共股本部門敞口的衍生工具使用全國房地產投資信託協會（NAREIT）的總回報率，而不是凈現值，以計算接受（多頭投資者）或支付（空頭投資者）的現金流。
該指數為以商業地產為抵押的公共證券市場提供了業績回報。例如，掉期接受者支付基準短期利率加上利差，進入一年期指數掉期，名義金額為5000萬美元，他們將從NAREIT指數獲得5000萬美元的季度付款。再次，投資者可以獲得完全多樣化的公共房地產敞口，而無需購買單一資產。
房地產債務衍生品
由於商業抵押貸款支援證券（CMBS）市場上商業房地產抵押貸款的基礎池中不同風險狀況的部分的廣度和深度，房地產衍生品也可用於房地產債務頭寸。公共房地產債務的掉期交易基於CMBS市場的指數。
由於大量交易（相對於權益性房地產）資料的廣度和深度，CMBS指數是其各自市場的一個比權益性房地產更好的績效指標。股權互換和債務互換之間最顯著的區別在於，基於利率的支付的接收者獲得的是基準利率減去利差，而股權互換通常基於基準利率加利差。這是因為標的證券通常由短期迴圈回購短期債務提供融資，而短期債務通常是基準短期利率減去利差，因此利率會傳遞給掉期交易對手。
私人房地產債務衍生品，如信用違約掉期（CDS），通常用於對沖信用風險。貸款掉期等衍生品為掉期方提供利率和信用風險，而資產（商業房地產貸款）仍保留在交易對手的資產負債表上。因此，抵押貸款貸款人可以在不必**貸款本身的情況下，針對不同的投資條款對沖其債務組合的一部分。這樣，當投資者感到回報與風險不相稱時，就可以撤出房地產市場的某些行業，然後在該行業的市場好轉時重新獲得敞口。
特別註意事項
由於商業房地產資產是資本密集型資產，流動性相對較差，房地產投資者發現很難對沖風險敞口或執行阿爾法策略。高交易成本和市場效率低於股票和債券，增加了根據市場變化調整投資組合的難度。
隨著房地產資料越來越透明，交易資訊越來越容易獲取，成本也越來越低，房地產指數的相關性也越來越高，從而催生了一個效率越來越高的衍生品市場。房地產衍生品允許投資者改變他們對特定風險和機遇的敞口，而無需買賣資產。這些衍生工具允許投資於房地產股票市場的不同部門，或以可變利率加上或減去溢價的方式交易房地產風險敞口。
互換風險敞口的能力使房地產投資者在投資時變得更有策略性。他們現在可以進出房地產市場的所有四個象限，這樣可以更好地管理風險，並有可能提高短期或長期投資回報。
