由於土地稀缺，人們經常建議人們購買土地。有鑒於此，投資者需要瞭解擁有土地和經營以土地為基礎的商業企業的實用性。他們還需要瞭解透過交易所買賣基金（etf）和交易所買賣債券（etn）等投資產品可獲得的與土地有關的投資選擇的具體型別。

土地投資型別

獨立富裕的人可以購買土地供個人使用，娛樂，是的，還有投資。不幸的是，大多數人不屬於這一類。這就引出了一個問題：擁有土地的機會和商業風險是否能夠為小投資者帶來可接受的投資回報，同時還能為他們提供與土地所有權相關的樂趣和屬性？要回答這個問題，您需要能夠評估10個一般類別的潛在土地投資：

• 住宅開發用地
• 商業開發用地
• 排耕地
• 畜牧業用地
• 林地
• 礦產生產用地
• 菜地
• 葡萄園
• 果園
• 休閑用地

住宅和商業用地投資

住宅和商業用地開發為投資提供了一個可行的切入點，因為實際上可以構造無限數量的土地開發機會，以滿足投資者的資本和時間限制。對於大多數小投資者來說，房地產投資信託（REIT）ETF是一個理想的選擇，因為它們不需要直接管理，按物業型別廣泛多樣化，地理位置多樣化，可以實時買賣，而且價格非常低廉。一些公司專註於某一型別的房地產，但其他公司，如Vanguard REIT ETF（VNQ），則為工業、辦公、零售、醫療保健、公共儲存和住宅地產開發提供多樣化的投資。

不幸的是，這些型別的投資否定了土地所有者享受使用土地的能力。因此，住宅和商業用地開發對於想要真正體驗土地所有權感覺的人來說是不可行的選擇。

耕地和畜牧業用地

購買用於行間作物種植或經營牲畜的土地，既可以享受自住意義上的土地，也可以從創收的角度享受土地。然而，對於購買土地以經營這類企業的小投資者來說，存在著許多問題。首先，為了在財政上可行，種植行間作物或牲畜所需的規模必須非常大。反過來，這需要大量的前期資本支出，遠遠超出大多數人的承受能力。此外，與經營這些型別的農業經營相關的持續固定成本極高。

這反過來意味著，此類業務的財務槓桿和業務風險也非常高。因此，要使這些型別的商業企業在財務上取得成功，土地所有者承受了相當大的壓力。在許多情況下，壓力水平遠遠超過了人們作為土地所有者所渴望的利益。考慮到這一點，可以公平地說，大多數小投資者應該避免從事這些型別的大規模農業經營，因為這類活動的風險和困難很可能超過任何利益。

雖然對大多數小投資者來說，擁有傳統的行間作物或畜牧業經營可能不可行，但許多農業投資選擇為傳統農業企業提供了可接受的投資敞口。例如，一些基金提供大豆、玉米、小麥、棉花、糖、咖啡、豆油、活牛、飼養牛、可可、瘦肉豬、堪薩斯城小麥、菜籽油和豆粕的敞口。因此，透過投資該產品，小投資者將對傳統農業經營有廣泛的投資敞口。反過來，投資者可以利用這一點來幫助跟上傳統農業做法，並隨著時間的推移產生有吸引力的投資回報。

小投資者也可以利用各種交易所交易票據（etn）投資於特定型別的傳統農業經營。例如，iPath Bloomberg農業子指數總回報ETN（JJATF）提供了對玉米、小麥、大豆、糖、棉花和咖啡等軟商品的投資敞口，而iPath B系列Bloomberg牲畜子指數總回報ETN（COW）提供了對牛和豬的投資敞口。

在利用etf和etn作為與土地和農業相關的投資選擇方面，投資者需要瞭解，許多這類產品使用期貨合約等衍生工具來產生市場敞口。因此，投資者需要對這些型別的投資進行徹底的盡職調查，以充分瞭解其潛在的風險和回報。儘管如此，使用etf和etn很可能是從事傳統大規模農業經營的最佳機會。

小農場投資機會

對於小投資者來說，要真正享受到更傳統意義上的土地所有權，或許最好的選擇是木材農場、礦產開發用地、菜園、果園、葡萄園和休閑用地。這些型別的農業活動對小投資者更有吸引力：購買土地的規模可以根據投資者的資本限制進行調整；運營有可能產生持續的收入流，投資者可以在土地被使用的同時享受土地。

也就是說，大量的etf和etn也與這些型別的農業活動直接相關。因此，如果小投資者認為經營一個小規模的農業經營需要花費太多的時間和資源，他們可能會考慮對其進行投資。

Invesco MSCI全球木材ETF（CUT）旨在跟蹤世界各地木材公司的業績，包括持有或租賃林地並收穫木材用於商業用途和銷售木材產品的公司。 此外，SPDR S&amp；P機油和amp；天然氣勘探與勘探；生產ETF基金（XOP）是提供礦產土地開發風險的眾多投資選擇之一。

需要考慮的問題

一旦決定購買原地作為投資或開發，投資者就需要瞭解與使用特定地塊物業有關的法律問題。例如，土地使用限制可能會限制土地所有者可使用的方式，土地地役權可授予與不相關方取得部分財產的權利，而礦權轉讓可授予不相關方為經濟利益開採和**礦產的授權。

此外，河岸權和沿岸權可以規定土地所有人有權進入相鄰水道，如果土地位於洪泛平原，土地的佈局可以決定，這將極大地影響土地的利用方式。幸運的是，潛在的土地購買者可以透過審查一塊土地的法律規範來得到這些問題的答案，這可以在一份稱為土地契約的檔案中找到。這類檔案通常可透過網際網路向公眾提供，也可以透過訪問相應縣書記官辦公室的土地記錄和契約處的老式方式獲得。

除了法律問題外，小投資者還應考慮土地的基本公用設施，如電力或電信。投資者還應審查土地的年度財產稅義務，評估非法侵入的可能性，並分析土地與土地所有者以及最近社群的距離。所有這些問題都很重要，因為缺乏公用設施可能會極大地阻礙土地的利用能力，土地的偏遠可能會影響土地所有者享有財產的機會，而房產稅可能會影響土地所有者的財務狀況。考慮到這些問題，潛在土地所有者應在決定購買土地之前進行全面的盡職調查評估。

土地估價概述

考慮購買未加工土地的投資者需要意識到，他們從事的是純粹的投機投資。這是因為未開發的土地不會產生任何收入，因此任何投資回報都必須來自**土地後可能獲得的潛在資本收益。考慮到這一點，農場房地產貸款的債務成本可以用來幫助進行初步的投資分析。

從純投資的角度來看，原始土地的投資回報率非常低，特別是考慮到投資者通常必須擁有土地才能產生投資回報的時間長度。另外，未來農地貸款利率可能會提高，這意味著未來購買土地的盈虧平衡利率也會提高。

如果一筆農場房地產貸款的債務成本不能阻止小投資者將購買土地作為投機性投資，並且他們真正相信自己能夠建立一個能夠滿足其資本要求、收入要求和時間限制的小型農場經營，那麼許多估值報告都是現成的。這些報告可以從公立大學的農業部門獲得，以幫助評估建立小型農場企業的可行性。因此，想要建立一個木材農場、蔬菜農場、葡萄園或果園的小投資者應該能夠找到一個全面和及時的分析，解釋如何建立這些型別的經營，他們可能需要的工作量，所需的資本支出，獲得投資回報所需的時間長度，以及小型農場運營在一段時間內可能獲得的投資回報。

最後，也許是最重要的一點，投資者需要明白，投資土地經營一家小型農業企業可能是最困難和風險最大的商業風險。這是因為，除了在所有商業活動中發現的風險外，農業經營還承擔著許多非農業企業不必面對的風險。例如各種作物病害的威脅、蟲害的可能性、不斷變化的天氣環境和不穩定的市場價格。由於這些原因，再加上經營一家小型農場企業需要大量的體力、耐力和強烈的職業道德，絕大多數投資者不太可能在可持續的基礎上處理所有的農業需求。

底線

購買未經加工的土地是一項風險很大的投資，因為它不會產生任何收入，也可能不會在**房產時產生資本收益。此外，利用農業房地產貸款購買土地的風險很大。考慮到這些要點，建議大多數渴望擁有土地或經營小型農場企業的小型投資者應利用各種ETF和ETN，這些ETF和ETN現在可供小型投資者使用，而這些ETF和ETN曾經只供對沖基金使用。透過利用這些型別的投資產品，投資者應該能夠滿足他們對土地相關娛樂活動的願望，同時隨著時間的推移產生合理的投資回報。