貸款價值比

貸款價值比（LTV）是對貸款風險的一種評估，金融機構和其他貸款人在批准抵押貸款之前會對其進行審查。通常，具有高貸款價值比的貸款評估被視為高風險貸款。因此，如果房貸獲批，貸款利率較高。...

什麼是貸款價值比(the loan-to-value (ltv) ratio)？

貸款價值比（LTV）是對貸款風險的一種評估，金融機構和其他貸款人在批准抵押貸款之前會對其進行審查。通常，具有高貸款價值比的貸款評估被視為高風險貸款。因此，如果房貸獲批，貸款利率較高。

此外，貸款價值比高的貸款可能要求借款人購買抵押貸款保險，以抵消貸款人的風險。這種型別的保險被稱為私人抵押貸款保險（PMI）。

關鍵要點

貸款價值比（LTV）是抵押貸款中常用的一個比率，用於確定首付所需的金額以及貸款人是否會向借款人提供信貸。
當貸款價值比等於或低於80%時，大多數貸款機構向抵押貸款和房屋凈值申請人提供盡可能低的利率。
房利美的HomeReady和房地美的Home-Possible抵押貸款計劃為低收入借款人提供97%的貸款價值比（3%的首付），但在貸款價值比降至80%之前需要抵押貸款保險。

瞭解貸款價值比

感興趣的購房者可以很容易地計算出一套房子的貸款價值比。這是公式：

LTVratio=MAAPV公司where:MA=Mortgage AmountAPV=評估的屬性值\開始{對齊}&amp；貸款價值比=\frac{MA}{APV}\\&amp\textbf{其中：}\\&amp；MA=\text{抵押金額}\\&amp；APV=\text{評估屬性值}\\\end{對齊}LTVratio=APVMA公司where:MA=Mortgage AmountAPV=評估房地產價值

貸款價值比的計算方法是將借款金額除以物業的評估價值（以百分比表示）。例如，如果你買了一套估價為10萬美元的房子，首付為1萬美元，你將借入9萬美元，貸款價值比為90%（即9萬/10萬）。

確定貸款價值比是抵押貸款承銷的一個關鍵組成部分。它可以用於買房、將當前抵押貸款再融資為新貸款、或用房產內的累積權益借款的過程中。

貸款人評估貸款價值比，以確定他們在承銷抵押貸款時承擔的風險敞口水平。當借款人要求貸款的金額等於或接近評估價值（因此具有較高的貸款價值比）時，貸款人認為貸款違約的可能性較大。這是因為房地產內部建立的股本很少。因此，在喪失抵押品贖回權的情況下，貸款人可能會發現很難以足夠的價格**房屋，以支付未償抵押貸款餘額，並仍能從交易中獲利。

影響貸款價值比的主要因素是首付金額、銷售價格和房地產評估價值。最低的貸款價值比是透過較高的首付和較低的銷售價格實現的。

貸款方如何使用貸款價值比

貸款價值比只是決定是否有資格獲得抵押貸款、房屋凈值貸款或信貸額度的一個因素。然而，它可以在借款人能夠獲得的利率中扮演重要角色。

當貸款價值比等於或低於80%時，大多數貸款機構為抵押貸款和房屋凈值申請人提供盡可能低的利率。較高的貸款價值比並不排除借款人被批准抵押貸款，儘管貸款利息可能會隨著貸款價值比的增加而上升。例如，貸款價值比為95%的借款人可獲準抵押貸款。但是，其利率可能比貸款價值比為75%的借款人的利率高出整整一個百分點。

如果貸款價值比高於80%，借款人可能需要購買私人抵押貸款保險（PMI）。這可能會每年增加貸款總額的0.5%至1%。例如，10萬美元貸款的採購經理人指數（PMI）利率為1%，將使每年支付的總金額增加1000美元（即每月83.33美元）。在貸款價值比達到80%或更低之前，需要支付採購經理人指數。貸款價值比會隨著你償還貸款和房屋價值的增加而降低。

一般來說，貸款價值比越低，貸款獲批的可能性越大，利率也可能越低。此外，作為借款人，你不太可能被要**買私人抵押貸款保險（PMI）。

雖然這不是一項法律，貸款人要求80%的貸款價值比，以便借款人避免額外的成本採購經理人指數，這是幾乎所有貸款人的做法。這一要求的例外情況有時適用於收入高、債務低或投資組合大的借款人。

ltv示例

例如，假設你買了一套估價為10萬美元的房子，但房主願意以9萬美元的價格**。如果你首付1萬美元，你的貸款為8萬美元，貸款價值比為80%（即8萬/10萬）。如果您將首付金額增加到15000美元，您的抵押貸款現在是75000美元。這將使您的貸款價值比達到75%（即75000/100000）。

貸款與價值比率規則的變化

在貸款價值比要求方面，不同的貸款型別可能有不同的規則。

fha貸款

FHA貸款是為中低收入借款人設計的抵押貸款。它們由聯邦住房管理局批准的貸款人發行，並由聯邦住房管理局（FHA）投保。聯邦住房管理局貸款要求較低的最低首付和信用評分比許多傳統的貸款。聯邦住房管理局貸款允許初始貸款價值比高達96.5%，但他們需要抵押貸款保險費（MIP），只要你有貸款（無論貸款價值比最終有多低）。許多人決定再融資，一旦他們的貸款價值比達到80%的FHA貸款，以消除MIP的要求。

va和usda貸款

退伍軍人和美國農業部貸款提供給現任和前任軍人或那些在農村地區不需要私人抵押貸款保險，即使貸款價值比可以高達100%。然而，弗吉尼亞州和美國農業部的貸款都有額外的費用。

房利美和房地美

房利美的HomeReady和房地美的Home-Possible抵押貸款計劃為低收入借款人提供97%的貸款價值比。然而，他們需要抵押貸款保險，直到比率下降到80%。

對於FHA、VA和USDA貸款，有簡化的再融資選擇。這些免除了評估要求，因此房屋的貸款價值比不會影響貸款。對於貸款價值比超過100%的借款人，也被稱為“水下”或“倒掛”——房利美的高貸款價值比再融資選擇和房地美的強化救濟再融資也是可用的選擇。

ltv與組合ltv（cltv）

貸款價值比（LTV）衡量的是購買房產時單一抵押貸款的影響，而綜合貸款價值比（CLTV）則是房產上所有擔保貸款與房產價值的比率。這不僅包括LTV中使用的主要抵押，還包括任何第二抵押、房屋凈值貸款或信貸額度或其他留置權。貸款人使用CLTV比率來確定潛在購房者在使用一筆以上貸款時的違約風險，例如，如果他們將有兩個或多個抵押貸款，或抵押貸款加上房屋凈值貸款或信貸額度（HELOC）。一般來說，貸款人願意以80%及以上的貸款比率向信用評級較高的借款人提供貸款。主要貸款人傾向於更慷慨的CLTV要求，因為這是一個更徹底的措施。

讓我們更仔細地看一下區別。貸款價值比只考慮房屋的主要抵押貸款餘額。因此，如果主要抵押貸款餘額為10萬美元，房屋價值為20萬美元，貸款價值比=50%。

但是，考慮一下這個例子，如果它還有第二筆抵押貸款，金額為30000美元，HELOC為20000美元，那麼合併後的貸款價值比現在變成了（$100000+$30000+$20000/$200000）=75%；一個更高的比率。

如果抵押權人違約，並且反對取消抵押品贖回權，這些綜合考慮就顯得尤為重要。