當你尋找一個家，獲得預先批准的抵押貸款可以是一個重要的步驟。與貸款人協商並獲得預先批准函，為您提供了與貸款人討論貸款方案和預算的機會；這一步可以用來澄清你的總尋房預算和每月按揭付款你可以負擔。

作為一個借款人，重要的是要知道什麼抵押貸款預先批准（和不做），以及如何提高你的機會得到一個。

關鍵要點

• 透過與多家貸款機構的預批准程式，購房者可以
• 賣方通常希望看到抵押貸款預批准書，在某些情況下，資金證明，以表明買方是認真的。
• 第一步是填寫抵押貸款申請表並提供您的社會保險號碼，以便貸款人可以對您進行信用檢查。
• 你還需要提供大量的工作歷史，資產和負債，所得稅申報表等檔案。自僱買家可能需要提供額外的檔案。
• 在審查您的申請後，貸款人將提供預批准或有條件的預批准，或拒絕預批准。

預先批准是對你的財務狀況的“體檢”

在貸款人決定預先批准你的抵押貸款之前，他們會考慮幾個關鍵因素：

• 你的信用記錄
• 信用評分
• 債務收入比
• 就業歷史
• 收入
• 資產和負債

把抵押貸款的預先批准看作是對你的財務狀況的一次體檢。放貸者很可能會在你的財務生活的各個角落捅捅捅捅，以此來確保你償還抵押貸款。

資格預審與預批准

你可能聽說過“資格預審”這個詞可以和預先批准互換使用，但它們並不相同。透過資格預審，您可以向抵押貸款機構提供您的財務狀況、收入和債務的概述。抵押貸款貸款人然後給你一個估計貸款金額。

透過這種方式，抵押貸款資格預審可以作為一個有用的估計多少，你可以負擔得起花在一個家裡。然而，貸款人不會拉你的信用報告或核實你的財務資訊。因此，資格預審是一個有用的起點，以確定什麼你可以負擔得起，但沒有重量時，你提供。

另一方面，預先批准包括填寫抵押貸款申請表和提供您的社會保險號碼，以便貸款人可以進行硬信用檢查。當你申請抵押貸款時，會觸發硬信用檢查。在這個過程中，貸方在決定借錢給您之前，會提取您的信用報告和信用評分來評估您的信譽。這些檢查記錄在您的信用報告中，可能會影響您的信用評分。

相比之下，軟信用檢查發生時，你拉你自己的信用卡，或當信用卡公司或貸款人預先批准你的報價沒有你的要求。軟信用檢查不影響您的信用評分。

此外，你會列出所有的銀行賬戶資訊，資產，債務，收入和就業歷史，過去的地址，和其他重要的細節貸款人核實。原因是，最重要的是，貸款人希望確保你能償還貸款。貸款人還使用提供的資訊來計算您的債務收入比（DTI）和貸款價值比（LTV），這是決定利率和理想貸款型別的基本因素。

所有這些都使得資格預審比資格預審更有價值。這意味著貸款人已經檢查了你的信用，並核實了檔案，以批准一個具體的貸款金額。當您完成評估並將貸款應用於房地產時，將發生最終貸款批准。

何時獲得預先批准

抵押貸款預批准書的有效期通常為60至90天。貸方在這些信用證上註明瞭到期日，因為您的財務狀況和信用狀況可能會發生變化。當預批准到期時，你必須填寫一份新的抵押貸款申請，並提交最新的檔案以獲得另一份。

如果你剛開始考慮買房，並懷疑你可能有一些困難獲得抵押貸款，透過預先批准程式可以幫助你確定信貸問題，並可能給你時間來解決這些問題。

在認真找房子之前提前六個月到一年尋求預先批准會使你處於一個更有利的地位，以改善你的整體信用狀況。你也會有更多的時間來節省首付和結帳費用。

當你準備好出價時，賣家通常希望看到抵押貸款的預先批准，在某些情況下，還有資金證明，以表明你是一個認真的買家。在許多火爆的樓市中，由於買方需求旺盛，待售房屋數量有限，賣方佔有優勢；他們可能不太可能在沒有事先批准函的情況下考慮報價。

預批准流程

申請抵押貸款可能令人興奮、緊張和困惑。一些線上貸款人可以在數小時內預先批准你，而其他貸款人可能需要幾天。時間表取決於貸款人和你的財務複雜性。

首先，你要填寫抵押貸款申請表。你將包括你的身份資訊，以及你的社會保險號碼，以便貸款人可以拉你的信用。儘管抵押貸款信用檢查被視為對您的信用報告的硬查詢，如果您在短時間內購買多個貸款機構（對於較新的FICO評分模型，通常為45天），可能會影響您的信用評分，但組合信用檢查被視為一次查詢。

這是一個統一的抵押貸款申請樣本。如果你與配偶或其他共同借款人一起申請，他們的收入需要你有資格申請抵押貸款，兩個申請人都需要列出財務和就業資訊。按揭申請書有八個主要部分。

1.抵押型別和貸款條件

您申請的特定貸款產品；貸款金額；期限，如償還貸款的時間長度（攤銷）；還有利率。

2.物業資訊及貸款用途

地址；財產的法律描述；建成年份；貸款是否用於購買、再融資或新建；以及預期的居住型別：初級、二級或投資。

3.借款人資訊

您的身份資訊，包括全名、出生日期、社會保險號、上學年限、婚姻狀況、家屬人數和地址歷史。

4.就業資訊

現任和前任僱主的姓名和聯絡方式（如果你在當前職位上工作不到兩年）、工作日期、職稱和月收入。

5.月收入和綜合住房支出資訊

列出您的基本月收入，以及加班費、獎金、佣金、凈租金收入（如適用）、股息或利息，以及其他型別的月收入，如子女撫養費或贍養費。

此外，你還需要一個帳戶，你的每月綜合住房費用，包括租金或按揭付款，房主和按揭保險，財產稅，和房主協會會費。

6.資產和負債

所有銀行和信用合作社支票和儲蓄賬戶的清單，包括當前餘額，以及人壽保險、股票、債券、退休儲蓄和共同基金賬戶和相應的價值。你需要銀行對賬單和投資賬戶對賬單來證明你有資金支付首付和結算費用，以及現金儲備。

你還需要列出所有負債，其中包括迴圈收費賬戶、贍養費、子女撫養費、汽車貸款、學生貸款和任何其他未償債務。

7.交易詳情

關鍵交易細節的概述，包括購買價格、貸款金額、改進/維修的價值、估計的成交成本、買方支付的折扣和抵押保險（如適用）(貸方將填寫大部分資訊。）

8.宣告

任何判決、留置權、以往破產或止贖、未決訴訟或拖欠債務的清單。您還需要說明您是美國公民還是永久居民，以及您是否打算將該住宅作為您的主要居住地。

大多數**者會更願意與那些有證據證明可以獲得融資的人談判。

接下來會發生什麼？

法律要求貸款人在收到您完整的抵押貸款申請後的三個工作日內，向您提供一份三頁的檔案，稱為貸款估算。 本檔案記錄了抵押貸款是否已獲得預先批准，並概述了貸款金額、抵押貸款的條款和型別、利率、估計利息和付款、估計結算成本（包括任何貸款人費用）、估計財產稅和房主保險，以及任何特殊的貸款功能（如氣球付款或提前還款罰款）。它還根據你的財務狀況指定了一個最大貸款額，以幫助你縮小購房預算。

如果你是預先批准的抵押貸款，你的貸款檔案將最終轉移到貸款承銷商誰將驗證你的檔案對你的抵押貸款申請。承銷商還將確保你符合借款人的指導方針，為具體的貸款計劃，你申請。

檔案需求

提交抵押貸款申請後，你需要收集一些檔案來核實你的資訊。你方的準備和組織將有助於這一程序的順利進行。以下是您需要提交的檔案列表，以便在結帳前獲得預先批准或獲得最終貸款批准：

• 60天的銀行對賬單
• 30天的工資單
• 前兩年W-2納稅申報表
• 附表K-1（表格1065）適用於自僱借款人
• 所得稅申報表
• 資產賬戶報表（退休儲蓄、股票、債券、共同基金等）
• 駕駛執照或美國護照
• 離婚檔案（使用贍養費或子女撫養費作為合格收入）
• 禮物信（如果你用親戚的經濟禮物支付首付）

首付禮品

許多貸款產品允許借款人使用來自親戚的金融禮物來支付首付款。如果你走這條路，貸款人會要求你填寫一份標準的禮物信，在信中，你和禮物捐贈者表示，禮物不是第三方貸款，並期望得到償還。

否則，這樣的安排可能會增加你的債務收入比，影響你最終的貸款批准。此外，你和捐贈者都必須提供銀行對賬單，以便將現金資金從一個賬戶轉移到另一個賬戶。

影響預批准的因素

如果你想最大限度地提高你獲得抵押貸款預先批准的機會，你需要知道貸款人在你的財務狀況評估哪些因素。它們包括：

• 債務收入比
• 貸款價值比
• 信用記錄和FICO分數
• 收入和就業歷史

債務收入比

你的債務與收入（DTI）比率衡量的是你每月的債務與你每月的收入之比。放貸者將汽車貸款、學生貸款、迴圈收費賬戶和其他信貸額度加上新的抵押貸款，再除以你的月總收入，得到一個百分比。

根據貸款型別的不同，借款人應將DTI比率保持在（或低於）其月總收入的43%，才有資格獲得抵押貸款。 你的DTI比率越高，你對貸款人的風險就越大；除了償還債務，你可能更難償還貸款。

擁有較低的DTI比率可以使你有資格獲得更具競爭力的利率。在你買房之前，盡可能多地還清債務。你不僅會降低你的DTI比率，而且你也會向貸款人表明，你可以負責任地管理債務和按時支付賬單。

貸款價值比

另一個關鍵指標，貸款人用來評估你的抵押貸款是你的貸款價值比（LTV），這是計算除以貸款金額的房屋價值。房地產估價決定了房地產的價值，可能低於或高於賣方的要價。貸款價值比公式是你的首付款發揮作用的地方。

首期付款是指你在成交時以現金形式向賣方支付的一筆預付款。你的首付越高，貸款額就越低。因此，你的貸款價值比越低。如果你的存款低於20%，你可能需要支付私人抵押貸款保險（PMI）。這是一種保險範圍，以保護貸款人在事件中，你不能償還你的抵押貸款。為了降低你的貸款價值比，你要麼把更多的錢放下來，要麼買一個便宜點的房子。

信用記錄和分數

貸方將從Equifax、益百利和Transunion這三個主要報告局獲取您的信用報告。他們會檢視你的付款歷史，你是否按時付款，你有多少和什麼型別的信用額度，以及你擁有這些賬戶的時間長度。

除了積極的付款歷史，貸款人分析你有多少可用的信貸你積極使用，也稱為信貸利用率。將信用利用率保持在（或低於）30%有助於提高你的信用分數。 它還向貸款人展示了一種負責任的、始終如一的支付賬單和明智管理債務的模式。所有這些專案都說明瞭你的FICO評分，這是一個信用評分模型，由許多型別的貸款人（包括抵押貸款貸款人）使用。

如果你沒有開啟信用卡或任何傳統的信貸額度，如汽車貸款或學生貸款，你可能會有麻煩獲得抵押貸款預先批准。你可以透過開一張信用額度較低的信用卡，每月還清賬單來建立你的信用。它可能需要長達六個月的付款活動，以反映在您的信用評分。 在建立信用檔案時，耐心是很重要的。

大多數貸款機構要求FICO分數為620或更高，以批准一個傳統的貸款，有些甚至要求該分數為聯邦住房管理局（FHA）貸款。貸款機構通常為信用評分為760或更高的客戶保留最低利率。

聯邦住房管理局的指導方針允許得分為580分或以上的借款人只需支付3.5%的首付。得分較低的人必須支付更大的首付。 貸款人通常會與信用評分較低或中等偏低的借款人合作，並提出提高評分的方法。

下麵的圖表顯示了你每月的本金和利息（PI）支付30年固定利率抵押貸款的基礎上，一系列的FICO分數為三個常見的貸款金額(由於利率經常變化，請使用FICO貸款儲蓄計算器對分數和利率進行雙重檢查。） 請註意，在25萬美元的貸款中，FICO分數最低（620-639）的個人每月將支付1226美元，而最高（760-850）範圍的房主僅支付1006美元（每年相差2640美元）。