幾年前，我和妻子有點糾結。我們住在你能想象到的最小的兩居室公寓裡，有一個小嬰兒，還有一個在路上。我們已經被迫在家裡安排了一個孩子，但是兩個？很明顯我們需要一個更大的地方。

我們考慮了一個更大的公寓，但是沒有一個在我們想要的位置上價格合理的公寓。說完，我們開始找房子。

老實說，我們設法以一個相當合理的價格買到了一套滿足我們需要的好房子。然而，迴首往事，我認識到，我們之所以能找到那所房子，純粹是因為運氣。我們在找房子、搬家和早期置業的過程中做了很多錯事。

如果我能重來一次，我會做出更明智的決定，更仔細地考慮那些我沒有註意到的事情。但是，不幸的是，我沒有時間機器。相反，以下是我最後悔在從公寓搬到房子的整個過程中沒有考慮或做的12件事。也許他們會找到和我15年前處境相同的人。

公寓提供的好處比你想象的要多

人們很容易被居者有其屋的潛在好處所吸引：你可以建立公平！你沒有房東在附近鬼鬼祟祟的！一旦你還清了抵押貸款，你就再也沒有月供了(好吧，除了財產稅、協會費和保險）如果你想推倒一堵牆或把房間漆成紫紅色，你可以對房子做任何你想做的事，去做吧！

事實上，租一套人們往往忽視的公寓其實有很多好處。首先，你不必對物業進行維護；如果有東西壞了，打電話給房東。如果你擁有自己的房子，你要麼自己修理，要麼給修理工打電話。無論哪種情況，你都得花錢買零件（至少）和勞力（如果你請人幫忙的話）。即使是最便宜的房產，租房者的保險也要比房主的保險便宜得多，租房者也不必為房產稅或協會費等費用買單。另外，像割草、除草、修剪樹木這樣的任務可能根本就不在你的關註範圍之內——它們只是被處理好了。

所有這些費用加起來，他們應該考慮到抵押貸款和租金之間的比較。考慮到這一點，在你考慮購買之前，先花點時間用一個像《****》這樣的“租還是買”計算器。反覆計算這些數字，確保你從買房中獲得的經濟利益大於從租房中獲得的經濟利益。

20%的首付很好，但不是必需的

傳統觀點認為，未來的房主應該計劃在絕對最低20%的首付。但這並不能反映實際買房的現實：Bankrate.com報道稱，2020年的平均首付約為12%。如果有那麼多人的存款低於20%，那麼具體的數字是從哪裡來的呢？

這與私人抵押貸款保險（PMI）有關，銀行要求那些首付不夠大的買家購買PMI。採購經理人指數保護金融機構貸款給你的錢，如果你拖欠你的抵押貸款，大多數貸款要求它的首付低於20%。你負責購買採購經理人指數（PMI）保單並支付保費，保費通常在每年貸款總額的0.5%到1%之間。對於一套價值35萬美元的房子來說，除了你的抵押貸款外，每年的租金是1750-3500美元（或者每月145-290美元）。但一旦你還清了20%的抵押貸款，你就可以取消你的PMI了(除非你有聯邦住房管理局的貸款，在這種情況下，你必須再融資，以非聯邦住房管理局貸款第一。）

如果採購經理人指數聽起來像是銀行強迫那些沒有“足夠”錢的人提前支付額外的錢，因為有一天他們的錢可能會比現在更少，那麼，你沒有錯。然而，就像買房的每一個環節一樣，這很複雜。如果避免採購經理人指數對你來說真的很重要，攢20%的首付可能是值得的。如果你能在未來一兩年內付得起首付，住上自己的房子，這對你來說真的很重要，那麼PMI就能實現這一目標。每種選擇都有優缺點，根據你的目標、財務狀況和所在地區的房價，這兩種選擇中的任何一種都適合你。

位置和大家說的一樣重要

這一點你可能已經理解了，但我在這裡再次強調：地理位置非常重要。無論你決定住在哪裡，你都可能從那個地方通勤到你工作的地方。這種通勤將以金錢和時間的形式產生成本，只要你有那份工作，這種成本就會每天重覆。

如果你住得離工作很近，那就太好了：你可以步行或騎腳踏車去上班，這樣你的通勤成本幾乎為零。如果你離得遠一點，但是住在有交通系統的地方，你可以坐公共汽車或地鐵；你得付一些公共交通費，但在大計劃中還是相當便宜的。但是，如果你住在一個沒有公共交通系統的地區，或者你住得離工作地點太遠，以至於你不得不開車，那麼你就需要一輛車，而且車很貴。據美國汽車協會估計，新車購置的平均成本為每年9282美元。這包括保險、燃料、維護、許可證和登記、折舊和貸款利息(平均每年920美元的貸款利息就佔了2020年擁有成本的近40%。）。

換言之，在錯誤的地方買房會使你每年的通勤費用從0美元增加到9000美元以上。這實際上是每月700美元的住房開支——我們甚至不談論每天消耗的時間。開車去上班不一定是一個破壞者，但當你決定是否搬家時，這絕對應該是你數學的一部分。

四處購買抵押貸款，然後獲得預先批准

我和妻子四處逛街買抵押貸款，但這主要是看幾個廣告抵押貸款利率，然後迅速選擇一個金融機構合作。我們應該做的是與幾家不同的銀行會面，討論抵押貸款的選擇，看看他們願意為我們預先批准什麼樣的貸款。

預先批准給你一美元的金額，你可以放心地購物，而不必回去得到批准。這實際上是你找房子的預算，它使整個過程更容易。這需要一些時間，但現在就花時間：如果你能找到一家銀行，將你的利率下調0.25%，並預先批准你的貸款，它將償還巨大。即使是那一點點錢，也抵得上好幾個小時的銀行會議。

選擇住房時儘量少

當你在找房子的過程中，很容易被那些裝飾和傢具都很好的大房子吹走。它們看起來不錯。它們很寬敞。與裝飾質量較低的小戶型相比，它們的光芒四射。

問題是，你為那些更好的元素付出了代價，你付出了很多。我的建議？從底部開始慢慢往上爬。不要一開始就看你預先批准的高階住宅。如果你像我們一樣這樣做，你會發現自己很自然地傾向於低價房：你的比較基礎變成了昂貴華麗的房子，最終可能會像一個經濟重擔纏在你的腳踝上。相反，先看看低端的房子，看看有沒有適合你的需求的房子。如果你找不到合適的價格，你可以慢慢地開始提高價格上限，尋找更昂貴的房子。

如果可以的話可以得到15年的抵押貸款

在15年期的抵押貸款過程中，你最終將向銀行支付30年期抵押貸款利息的三分之一。這是因為15年期的抵押貸款不僅期限更短（意味著你每個月要付更多的本金），而且利率更低。

那麼，為什麼人們還要抵押30年的貸款呢？原因很簡單：他們的月供較低。儘管從長遠來看，這些小額貸款的成本更高，但人們通常會看到15年期抵押貸款的大額貸款，然後放棄，認為自己負擔不起。

如果你害怕15年期抵押貸款的月供，那麼選擇同樣金額的30年期並不一定更好。你應該買一套你能買得起的房子，而且貸款期限再長也改變不了這一點。除非你有某種令人難以置信的理由選擇30年期抵押貸款，否則你應該得到15年期抵押貸款。

將債務支付保持在你實際工資的40%

這是一個很好的財務健全的經驗法則：把你已經存在的債務每月支付，並將它們新增到每月支付的15年期抵押貸款。如果總收入超過你每月帶回家工資的40%，你將自己置於一條非常危險的財政鋼絲上，你應該強烈地重新考慮購買那套房子。

這是一個我們幾乎要做出的愚蠢舉動的例子，只是我們被我們合作的信用社的一位貸款官員直接救了出來。在確定我們的預批准方面，她工作的頭號數字是我們的每月預算，她不允許我們超過債務總額的40%。因此，她預先批准了我們的貸款與支付低於40%的門檻。如果沒有那位細心的信貸員，我們可能會陷入一片混亂，因為我們本來願意借更多的錢買更大的房子。

翻頁比電視上看起來要費勁得多

一個潛在的居者有其屋的途徑是“翻轉”房子的想法購買它，投入一些工作，然後**它的利潤。它當然可以賺錢，但你應該知道，它也是一個巨大的時間池。

在你開始之前，考慮一下如果你接受這樣一個專案，你會投入很多時間。如果在這個過程中，你要翻動的房子也是你的主要居所，那麼你就給這個等式增加了更多的挑戰。如果你知道自己在做什麼，並且有一些好的木工和雜工技能，你就可以在不失去理智的情況下盈利。但如果你缺少這些，就不會順利。你冒著損失大量時間和金錢的風險。

當你搬家的時候手上有一大筆現金

在你搬家之前的幾個月裡，不要把所有的現金都投入到首付或結帳成本中。為你搬進來時不可避免的一大堆開銷預留一些。

你會發現你需要很多東西，尤其是那些以前由房東提供的東西：割草機（或割草機服務）、各種工具、電器、家庭小修用品，可能還有一些傢具。不管你多麼節儉，這些成本都會增加。當你第一次入住時，不要累積信用卡債務，而是直接用一些儲蓄來支付這些費用。你會非常高興你做到了。

先用基本傢具“填滿”房間，然後升級

如果你從一個公寓搬到一個房子裡，一些房間一開始看起來非常稀疏。很有誘惑力去往裡面裝滿傢具，特別是坐的地方，這沒什麼錯。聰明點就行了。

我強烈建議從低端和二手傢具開始，以佔據一些空間，盡可能廉價地消除那種“空虛”的感覺。然後，慢慢升級傢具，因為你認為合適（和必要的）。如果你做得慢一些，你就可以自掏腰包，而不必額外支付信用卡利息，也不必把應急基金或其他儲蓄置於風險之中。

以“一進一齣”的政策與混亂作鬥爭

一旦你為你的新家買了一些真正的必需品，對所有東西都採取“一進一齣”的政策。如果你帶來了一件物品，你需要透過**來擺脫同一型別的物品。把它用在書、衣服、小玩意、工具、廚房用品、玩具和任何你喜歡收集的東西上。

如果沒有這樣的政策，你可以很快地填補所有額外的空間在你的新地方，所以它就像舊的雜亂無章。你也會發現自己處在一個更難移動，更難重新安排東西的位置，而且通常有一個沒有雜亂的家。這樣一項政策的另一大好處是它能讓你口袋裡有錢。你會對你買的東西有很強的選擇性，這意味著你的總體花費會減少。當你真的花錢的時候，它將用於質量升級，而不僅僅是大量的東西。

認識你所有的鄰居

這是一個最強大的提示，任**的業主。認識你新鄰居的人，或者至少認識你自己房子裡的每個人，是很容易的。如果你在外面看到他們，就順便過來介紹一下你自己。一旦你安頓下來，如果你願意的話，邀請他們中的一些人過來吃燒烤，或者吃頓晚餐（一旦可以安全地再次在室內招待客人）。

與你的鄰居建立互利的關係是非常有益的。一個好鄰居是一個借書的圖書館，一個諮詢的來源，一個入侵者警報，一個包裹取回援助，一個緊急保姆，甚至是一個潛在的終身朋友，所以不要害羞。這並不意味著你必須馬上和每個人成為最好的朋友，但是和鄰居保持良好的關係會讓生活變得更加輕鬆和愉快。

我和妻子在購買、搬進和安頓我們現在的家時，以各種方式搞砸了所有12個策略。他們不是有意識的錯誤，只是我們犯的錯誤，因為我們還不知道我們在做什麼。如果我要重來一遍，我會從一開始就努力做到。希望你也能這麼做。

本文最初釋出於2016年8月8日。它於2021年3月31日更新，以反映tl80當前的風格指導方針，以及抵押貸款保險和車輛擁有成本的變化。