贷款价值比

贷款价值比（LTV）是对贷款风险的一种评估，金融机构和其他贷款人在批准抵押贷款之前会对其进行审查。通常，具有高贷款价值比的贷款评估被视为高风险贷款。因此，如果房贷获批，贷款利率较高。...

什么是贷款价值比(the loan-to-value (ltv) ratio)？

贷款价值比（LTV）是对贷款风险的一种评估，金融机构和其他贷款人在批准抵押贷款之前会对其进行审查。通常，具有高贷款价值比的贷款评估被视为高风险贷款。因此，如果房贷获批，贷款利率较高。

此外，贷款价值比高的贷款可能要求借款人购买抵押贷款保险，以抵消贷款人的风险。这种类型的保险被称为私人抵押贷款保险（PMI）。

关键要点

贷款价值比（LTV）是抵押贷款中常用的一个比率，用于确定首付所需的金额以及贷款人是否会向借款人提供信贷。
当贷款价值比等于或低于80%时，大多数贷款机构向抵押贷款和房屋净值申请人提供尽可能低的利率。
房利美的HomeReady和房地美的Home-Possible抵押贷款计划为低收入借款人提供97%的贷款价值比（3%的首付），但在贷款价值比降至80%之前需要抵押贷款保险。

了解贷款价值比

感兴趣的购房者可以很容易地计算出一套房子的贷款价值比。这是公式：

LTVratio=MAAPV公司where:MA=Mortgage AmountAPV=评估的属性值\开始{对齐}&amp；贷款价值比=\frac{MA}{APV}\\&amp\textbf{其中：}\\&amp；MA=\text{抵押金额}\\&amp；APV=\text{评估属性值}\\\end{对齐}LTVratio=APVMA公司where:MA=Mortgage AmountAPV=评估房地产价值

贷款价值比的计算方法是将借款金额除以物业的评估价值（以百分比表示）。例如，如果你买了一套估价为10万美元的房子，首付为1万美元，你将借入9万美元，贷款价值比为90%（即9万/10万）。

确定贷款价值比是抵押贷款承销的一个关键组成部分。它可以用于买房、将当前抵押贷款再融资为新贷款、或用房产内的累积权益借款的过程中。

贷款人评估贷款价值比，以确定他们在承销抵押贷款时承担的风险敞口水平。当借款人要求贷款的金额等于或接近评估价值（因此具有较高的贷款价值比）时，贷款人认为贷款违约的可能性较大。这是因为房地产内部建立的股本很少。因此，在丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人可能会发现很难以足够的价格**房屋，以支付未偿抵押贷款余额，并仍能从交易中获利。

影响贷款价值比的主要因素是首付金额、销售价格和房地产评估价值。最低的贷款价值比是通过较高的首付和较低的销售价格实现的。

贷款方如何使用贷款价值比

贷款价值比只是决定是否有资格获得抵押贷款、房屋净值贷款或信贷额度的一个因素。然而，它可以在借款人能够获得的利率中扮演重要角色。

当贷款价值比等于或低于80%时，大多数贷款机构为抵押贷款和房屋净值申请人提供尽可能低的利率。较高的贷款价值比并不排除借款人被批准抵押贷款，尽管贷款利息可能会随着贷款价值比的增加而上升。例如，贷款价值比为95%的借款人可获准抵押贷款。但是，其利率可能比贷款价值比为75%的借款人的利率高出整整一个百分点。

如果贷款价值比高于80%，借款人可能需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。这可能会每年增加贷款总额的0.5%至1%。例如，10万美元贷款的采购经理人指数（PMI）利率为1%，将使每年支付的总金额增加1000美元（即每月83.33美元）。在贷款价值比达到80%或更低之前，需要支付采购经理人指数。贷款价值比会随着你偿还贷款和房屋价值的增加而降低。

一般来说，贷款价值比越低，贷款获批的可能性越大，利率也可能越低。此外，作为借款人，你不太可能被要**买私人抵押贷款保险（PMI）。

虽然这不是一项法律，贷款人要求80%的贷款价值比，以便借款人避免额外的成本采购经理人指数，这是几乎所有贷款人的做法。这一要求的例外情况有时适用于收入高、债务低或投资组合大的借款人。

ltv示例

例如，假设你买了一套估价为10万美元的房子，但房主愿意以9万美元的价格**。如果你首付1万美元，你的贷款为8万美元，贷款价值比为80%（即8万/10万）。如果您将首付金额增加到15000美元，您的抵押贷款现在是75000美元。这将使您的贷款价值比达到75%（即75000/100000）。

贷款与价值比率规则的变化

在贷款价值比要求方面，不同的贷款类型可能有不同的规则。

fha贷款

FHA贷款是为中低收入借款人设计的抵押贷款。它们由联邦住房管理局批准的贷款人发行，并由联邦住房管理局（FHA）投保。联邦住房管理局贷款要求较低的最低首付和信用评分比许多传统的贷款。联邦住房管理局贷款允许初始贷款价值比高达96.5%，但他们需要抵押贷款保险费（MIP），只要你有贷款（无论贷款价值比最终有多低）。许多人决定再融资，一旦他们的贷款价值比达到80%的FHA贷款，以消除MIP的要求。

va和usda贷款

退伍军人和美国农业部贷款提供给现任和前任军人或那些在农村地区不需要私人抵押贷款保险，即使贷款价值比可以高达100%。然而，弗吉尼亚州和美国农业部的贷款都有额外的费用。

房利美和房地美

房利美的HomeReady和房地美的Home-Possible抵押贷款计划为低收入借款人提供97%的贷款价值比。然而，他们需要抵押贷款保险，直到比率下降到80%。

对于FHA、VA和USDA贷款，有简化的再融资选择。这些免除了评估要求，因此房屋的贷款价值比不会影响贷款。对于贷款价值比超过100%的借款人，也被称为“水下”或“倒挂”——房利美的高贷款价值比再融资选择和房地美的强化救济再融资也是可用的选择。

ltv与组合ltv（cltv）

贷款价值比（LTV）衡量的是购买房产时单一抵押贷款的影响，而综合贷款价值比（CLTV）则是房产上所有担保贷款与房产价值的比率。这不仅包括LTV中使用的主要抵押，还包括任何第二抵押、房屋净值贷款或信贷额度或其他留置权。贷款人使用CLTV比率来确定潜在购房者在使用一笔以上贷款时的违约风险，例如，如果他们将有两个或多个抵押贷款，或抵押贷款加上房屋净值贷款或信贷额度（HELOC）。一般来说，贷款人愿意以80%及以上的贷款比率向信用评级较高的借款人提供贷款。主要贷款人倾向于更慷慨的CLTV要求，因为这是一个更彻底的措施。

让我们更仔细地看一下区别。贷款价值比只考虑房屋的主要抵押贷款余额。因此，如果主要抵押贷款余额为10万美元，房屋价值为20万美元，贷款价值比=50%。

但是，考虑一下这个例子，如果它还有第二笔抵押贷款，金额为30000美元，HELOC为20000美元，那么合并后的贷款价值比现在变成了（$100000+$30000+$20000/$200000）=75%；一个更高的比率。

如果抵押权人违约，并且反对取消抵押品赎回权，这些综合考虑就显得尤为重要。