當你考慮為你的抵押貸款再融資時，很大程度上取決於評估結果。如果你的房子價值太低，你就沒法再融資了。如果你的評估值使你的房屋凈值低於20%，你將陷入支付私人抵押貸款保險（PMI）或不得不拿出一些現金來做現金再融資。更重要的是，你可能得不到最低的利率，因為貸款人認為股本較少的借款人風險更大。

如果你在考慮再融資，你應該瞭解評估在這個過程中的重要作用，以及你如何準備你的房子，這是成功實現再融資的關鍵。

關鍵要點

• 一個房主如果打算為抵押貸款再融資，必須首先得到評估，一般來說，一套家庭住房的評估費用為300到500美元。
• 估價師是一名獨立的專業人士，在對房屋進行估價之前，他親自對房屋進行全面評估，並檢查類似的房產。
• 整理一個家的油漆工作，清除雜物，指出隱藏的特徵可能有助於提高高評價的幾率。
• 認為估價過低的房主可以上訴，但除非有確鑿證據表明估價已經偏離，否則估價師更改估價的可能性非常小。

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房屋評估：成功再融資的關鍵

什麼是房屋估價(a home appraisal)？

評估是由持照或認證的專業人士進行的，他們對房屋價值的意見是作為無利害關係和公正的第三方提供的。評估師為你的房子提供估價服務而獲得報酬，但當涉及到你是否能夠因他們的價值而再融資時，他在遊戲中毫無顧忌。

在再融資交易中，評估透過確保銀行不會借給借款人超過房產價值的錢來保護銀行。如果房產後來因為任何原因喪失抵押品贖回權，貸款人希望能夠轉售房產並收回資金。

評估師會訪問您的家30到60分鐘，測量其尺寸，檢查便利設施，評估內外的整體狀況，拍攝外部、**和每個內部房間的照片。

然後，他們會檢查與你類似的房產的交易記錄，理想情況下，就是你附近最近售出的房產。根據家訪和這些記錄，評估師得出了一個專業的意見，即如果你把你的房產推向市場，它能賣多少錢。銀行使用這個價值加上你的收入、資產和信用記錄來決定它會借給你多少錢以及貸款條件。

家庭評估的工作原理

兩種型別的再融資交易不需要評估聯邦住房管理局（FHA）的簡化再融資和退伍軍人管理局（VA）的降息再融資貸款。所有其他型別的再融資交易都需要評估。

聯邦法規規定了貸款人和評估人員在整個評估過程中的行為方式。 房地產危機後，**希望提高評估師的獨立性，以防止因房價過高而放貸的可能性。《多德-弗蘭克法案》（Dodd-Frank Act）和《貸款真相法案》（The Truth-in-Lending Act）是要求評估和評估獨立進行、採用既定標準、不受外界影響的法規之一。” 

由於聯邦估價師獨立性要求界定了估價師和貸款官員之間可接受互動的狹窄範圍，貸款人擔心與估價師的任何接觸可能被解釋為違反法律，試圖在評估完成前影響估價師的意見。

放款人為了避免受到嚴厲的紀律處分而犯了謹慎的錯誤。貸款官員和經紀人不能選擇評估人，借款人也不能。

貸款人通常會透過一家名為“評估管理公司”（AMC）的第三方進行評估。”使用AMC不是一項要求，但這是評估師獨立性的常用方法，”加州都柏林Pinnacle Capital Mortgage的高階貸款顧問、地區銀行家和抵押貸款經紀人Joe Pars***說。

許多貸款機構，特別是小型的本地貸款機構，與一小部分個人評估師有直接的轉介關係，可能不會使用資產管理公司。或者貸款人可以有一個內部獨立的評估部門。估價人員應具備該地區的當地知識（稱為市場競爭力）。評估人員應遵循專業機構評估基金會釋出的專業評估實踐統一標準，儘管這些標準不是法律。

誰來支付評估費用？

評估費用因州而異，但評估人員必須為該地區收取常規和合理的費用。預計將向貸款人支付300至500美元，用於評估一套標準的獨棟住宅。”更複雜的房地產價格更高，因為檢查需要更多的時間，”馬裡蘭州埃利科特市一家評估管理公司Decrum Valuation Services的副總裁艾琳•本頓（Erin Benton）說。

無論你的貸款是否結清，你都必須支付評估費用，因為評估師仍然在做工作。如果你能得到你想要的再融資條件，那麼這筆費用似乎是值得的，但如果低評估意味著你不能再融資，那就好像是浪費錢。

由於貸款人不能在轉讓時與評估師討論房屋的價值或預期的“目標價值”，房主無法得到評估師的大致估計，即他們的房屋是否有可能估價高到足以讓他們在支付服務費之前再融資，就像他們在新法規出臺之前那樣。你最多可以在Zillow和Redfin等網站上搜索最近的可比銷售額，但這些記錄可能不準確或不完整。

RE/MAX Greater Atlanta的代理Bruce Ailion說，另一種選擇是讓房地產代理做一個比較市場分析，並向你提供多重上市服務最近可比銷售額的列印件。問得好一點，因為經紀人會幫你一個忙，不像房屋銷售，他們不會從你的再融資中獲得任何佣金。

評估人員在尋找什麼？

估價師給你房子的價值很大程度上取決於可比房產最近的銷售價格。儘管如此，如果你認為你不能做任何事情來幫助你的房子在其潛在評估價值的高階進來，那你就錯了。

艾莉安說，給你的房子估價就像第一次約會。雖然你不知道你的伴侶會如何喜歡或評價你，但精心打扮會大大提高你被認為有吸引力的幾率。”“評估也是如此，”他說你的財產應該整潔，整潔，易於檢查。任何寵物都應該被關起來，並戴上防臭面具。你可不想讓鑒定人被趕出去。”

以下是註冊住宅評估師拉爾夫J。馬薩諸塞州馬布林黑德市Vaccari&Associates的總裁瓦卡裡（Vaccari）描述了他的工作方法：“一般來說，不管你的草坪是沒有修剪，還是你的房子是一團糟。不過，重要的是要認識到，一個髒兮兮或蓬頭垢面的家可能會增加其磨損的外觀，而這種狀況實際上會影響價值。”

據瓦卡裡介紹，評估師關心的是：

• 外部和內部條件
• 客房總數，臥室和浴室增值
• 功能，包括室內設計和佈局，以及功能過時
• 在過去的15年中，廚房和浴室、窗戶、屋頂和家庭系統（暖氣、電氣和管道）的改進，使家庭更加現代化、實用，並且按照今天的標準更適合居住
• 家庭管道、電氣和暖通空調系統的狀況和使用年限
• 外部設施，如獨立**、甲板和門廊。游泳池和熱水浴缸也會增加家庭的價值
• 位置
• 不吸引人的特徵，如外觀與周圍其他區域不一致，會降低價值

帕森斯說，最好指出那些可能不會立即顯現出來的特徵，這些特徵可能會增加評估師對價值的看法。

按揭貸款歧視是非法的。

準備評估

然而，為評估師的來訪做準備與為潛在買家做準備是不同的。”帕森斯說：“當你向一個潛在的買主開放你的房子時，你想引起情感上的反應。”作為一個賣家，你希望買家能夠想象他們在那裡會有多幸福和舒適。這種主觀考慮不適用於評估。”

瓦卡裡補充說，房主不會為了評估而做出改變，比如撕開舊地毯露出硬木地板，就像對賣家那樣。但是，無論是室內還是室外的油漆都能使房屋煥然一新，清理雜物也能起到一定的作用，使人們能夠完全進入和檢視房屋的所有區域，包括地下室。最後，艾利昂說，“如果稅務記錄不正確，請指出。”

否則，瓦卡裡說，鑒定人有責任發現問題，併在必要時提出問題。

如果你得到一個好的評價

祝賀 你！你已經完成了一個重要的步驟，你的抵押貸款和儲蓄再融資。現在是時候和你的貸款專員一起完成下一系列步驟了。如果你獲得了一個有利的評估，使用一個工具，如消費者金融保護局的抵押計算器研究利率再融資抵押貸款的房子你的價值。掌握這些數字可以讓你在與貸款人會面時獲得一些討價還價的能力。

如果你想對低評估提出上訴，如果你提供有力的資料來支援你的觀點，你將有更好的機會勝訴。

獲得第二意見

有時，評估師的價值不僅低於你的期望，而且低於你認為你的房子的價值。”“評估只是一個人的意見，”艾利安說雖然這是一種經過訓練和教育的觀點，但與所有職業一樣，從業者也有好有壞。”

考慮到嚴格的聯邦法規對這個過程的管理，你能對低評估做些什麼嗎？”如果房主不喜歡評估的價值，他們可以寫一封上訴信給貸款人或資產管理公司，但一個評估師改變他們的意見的機會是非常渺茫的，除非房主有壓倒性的證據表明價值是關閉的，”本頓說。

如果你能證明估價人員有重大錯誤，例如列錯了面積或房間數，你的上訴才會成功；他們忽視了一個重要的設施，如游泳池或溫泉；帕森斯說，或者忽略可能支援更高價值的可比銷售，而“挑選”不太合適的可比銷售則表明價值較低。

艾利昂說，你也可以提出一個理由，指出所使用的可比資料是在一個劣質學區或一個劣質分割槽，而這些分割槽與游泳池和網球場沒有業主聯絡，所有可比資料都是不良資產或房地產銷售，或者他們有其他影響價值的負外部性，比如在繁忙的街道上。

“解釋為什麼它們不同於你的，”艾利昂說您必須證明所選的可比資料有誤。”

你的選擇是什麼

如果你無法成功挑戰低評估，你如何確保再融資透過？如果評估將你的股權比例定在80%以下，你將無法達到所需的80%貸款價值比，並且需要支付PMI，除非你選擇現金再融資。

如果評估結果顯示你的權益低於80%，你可以進行現金再融資，在收盤時增加足夠的資金，以達到神奇的80%貸款價值比，避免PMI。

你可以選擇現在支付採購經理人指數。如果房屋價值繼續上升，你可以稍後提供可比的銷售給你的抵押貸款服務商，並要求它刪除採購經理人指數，即使你還沒有支付大部分本金。

然而，如果評估結果顯示你處於水底，你所能做的就是等待市場好轉，除非你有資格獲得房利美（Fannie Mae）的高貸款價值比（LTV）再融資選擇權或房地美（Freddie Mac）增強型救濟再融資等計劃。住房負擔得起的再融資計劃（HARP）曾向水下房主提供**援助，於2018年底到期。

底線

瞭解評估流程的運作方式，將為您提供最好的機會，讓評估師為您的財產分配盡可能高的價值。評估並不總是以借款人所希望的價值來進行，而且評估是一個人性化的過程，存在主觀性和錯誤的空間。你可以對低評估提出上訴，但只有有足夠有力的資料支援你的要求，你才能成功。