房地產衍生品是一種金融產品，其價值隨基礎房地產資產（通常是指數）價值的變化而波動。房地產衍生品為投資者提供特定房地產市場的敞口，而無需買賣有形財產。...
什麼是地產衍生品(a property derivative)？
房地產衍生品是一種金融產品，其價值隨基礎房地產資產（通常是指數）價值的變化而波動。房地產衍生品為投資者提供特定房地產市場的敞口，而無需買賣有形財產。
關鍵要點
- 房地產衍生品是與標的房地產資產（如指數）掛鉤的金融產品。
- 衍生工具的價值受到標的資產變化的影響，例如指數是上升還是下降。
- 房地產衍生品允許投資者更間接地投資於房地產，而不是購買實際的房地產。
瞭解房地產衍生品
房地產衍生品是各種金融衍生品。金融衍生工具是一種從基礎實體（如資產、指數或利率）獲取其價值的結構。衍生品的例子包括期貨、期權、掉期和房地產指數票據。衍生工具經常被用來對沖價格波動，或進入其他難以交易的資產或市場。
房地產衍生品通常以房地產回報指數（如全國房地產投資信託委員會房地產指數（NPI））的表現取代房地產。凈現值指數是公認的衡量商業房地產市場投資表現的指數，包括9000多個物業。截至2020年第三季度，該指數價值約7030億美元，涵蓋美國所有地區和房地產用地。在COVID-19大流行的影響下，該指數下降了1.7%。
使用指數是因為單個房地產資產很難準確有效地定價。房地產指數收集整個房地產市場的資訊，試圖準確估計標的資產的價值。
房地產衍生品如何運作
利用房地產衍生品，投資者可以進出房地產市場的四個象限：私募股權、公共股權、私人債務和公共債務。這樣做可以讓他們管理風險，並可能增加現有房地產資產配置的回報。
活躍的衍生品市場使投資者能夠降低前期資本要求，在提供風險管理策略的同時，為下行的房地產投資組合提供庇護。
房地產衍生品的使用
使用房地產衍生品的一種方法是對全國房地產投資信託指數委員會（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index）進行總回報互換，並根據每個房地產行業進行細分。這種互換允許投資者在他們可能還沒有擁有房產的另一個房地產行業持有頭寸。
然後，投資者可以將不同子行業的回報進行交換，例如將辦公相關房地產交換為零售房地產。掉期交易允許投資者在一段特定時期內（通常長達三年）從策略上改變或重新平衡其投資組合。其他方法包括“做多”，或複製購買房產的風險敞口，“做空”，或複製**房產的風險敞口。
