什麼是經濟折舊(economic depreciation)？

經濟折舊是衡量一項資產的市場價值隨著時間的推移因影響經濟因素而減少的一種方法。這種形式的折舊通常與房地產有關，房地產可能會因為一些原因而貶值，例如在靠近房地產的地方增加不利的建築、道路封閉、社群質量下降或其他負面影響。

經濟折舊不同於會計折舊。在會計折舊法中，一項資產是在一段特定的時間內，根據既定的時間表支出的。

經濟折舊的原理

經濟學中的折舊是衡量一項資產因影響其市場價值的影響因素而損失的價值。如果資產所有者試圖以市場價值**資產，他們可能會更仔細地考慮經濟折舊而不是會計折舊。

經濟折舊影響資產在市場上的銷售價值。資產所有者可能會對其進行跟蹤。在企業會計中，經濟折舊通常不在大型資本資產的財務報表報告中註明，因為會計人員通常使用賬麵價值作為主要報告方法。

在財務分析中考慮經濟折舊的情況有幾種。房地產是最常見的例子之一，但分析師也可能在其他情況下考慮到這一點。經濟貶值也可能是商品和服務未來收入預測的一個因素。

關鍵要點

• 經濟折舊是衡量一項資產的市場價值隨著時間的推移因影響經濟因素而減少的一種方法。
• 經濟折舊可以在各種情況下進行分析。
• 經濟折舊對於尋求在公開市場**資產的資產所有者來說非常重要。
• 經濟折舊不同於會計折舊，會計折舊是在一段特定的時間內透過一個固定的時間表來降低價值。

經濟折舊與會計折舊

計算經濟折舊並不總是像會計折舊那樣簡單。在會計折舊中，有形資產的價值根據一個固定的折舊計劃隨著時間的推移而減少。在經濟折舊的情況下，資產的價值減少不一定是一致的或計劃的，而是基於有影響的經濟因素。

房地產往往會出現經濟貶值。在經濟衰退或房地產市場普遍下滑的時期，經濟貶值可能導致市場價值下降。住房市場環境對房地產估價有一定影響，但個別估價也可能受到不利的小區建設、道路封閉、小區質量下降或其他負面影響的影響。任何型別的負面經濟因素都可能導致經濟折舊，從而降低評估價值。一次估價與另一次估價的價值差異可以顯示出一處房產的經濟折舊。

評估是理解經濟折舊的關鍵。評估可以發生在所有型別的資產上，通常是經濟折舊的最大決定因素。

財務分析師在預測未來的預測和現金流時也可能會考慮經濟折舊。在這些情況下，經濟折舊將基於由於負面經濟影響而預期商品或服務收入價值的減少。

會計折舊

當人們談論折舊時，通常是指會計折舊。會計折舊是在資產的使用壽命內分配其成本的過程，以便使其費用與創收保持一致。根據美國國稅局（IRS）的規定，資產折舊可以作為業務費用扣除，因此企業也會制定會計折舊表，同時考慮稅收優惠。

大多數企業將一項資產的賬麵價值折舊為0美元，因為他們認為該資產的價值和支出與其在預期使用壽命內產生的收入完全匹配。公司可能會選擇在折舊後的資產被完全折舊後持有其賬麵價值。

資產的賬麵價值和市場價值通常是非常不同的。資產的經濟價值或市場價值可能不會在財務報表中報告，但它是公司選擇**資產時可能獲得的價值。

折舊與增值

一般來說，經濟貶值和經濟升值都會影響資產的市場價值。在某些情況下，一項評估對另一項評估可能表明價值增加。這將是負貶值或正升值的結果。

在2008年的信貸危機和房地產市場崩潰期間，次級貸款要求低首付或無首付，加上住房價值的急劇下降，導致大量美國房主因經濟貶值而欠下的房款超過了實際價值。

60%

在2008年的房地產危機期間，拉斯維加斯等受災最嚴重地區的房主看到他們的房屋價值降幅高達60%。

假設，經濟影響也會導致價值增加或經濟升值。在2008年金融危機達到頂峰之後，監管機構和央行採取措施改善房地產市場的經濟狀況，導致房地產市場出現反彈，房地產價值在經濟上大幅升值。

資產評估

各類資產都面臨經濟折舊和經濟升值的風險。公司和投資者可能需要對這些影響進行不同的分析和跟蹤。公司可能並不總是關心經濟折舊如何影響其有形資產的市場價值。然而，公司和投資者將關註市場影響如何影響高流動性資產，如股票、債券和貨幣市場賬戶。

公司將更密切地關註其賬面上定期上市的資產的貶值和升值，因為這對其整體業績有更大的影響。投資者當然會定期關註投資組閤中資產的經濟貶值和升值，因為這會對他們的資產凈值產生很大的影響。

對於資產所有者來說，流動性也是分析經濟貶值和升值的一個因素。受經濟影響，房地產資產可能會出現較大的增減幅度。投資者可能會以不同的方式看待其流動性更強的資產的經濟貶值或升值，因為經濟因素可能會影響資產的價值。