什麼是資本改良(a capital improvement)？

資本改良是指增加永久性結構變化或恢復某一財產的某些方面，從而提高該財產的整體價值、延長其使用壽命或使其適應新的用途。個人、企業和城市可以對自己擁有的房產進行資本改良。資本改良通常給予優惠的稅收待遇，在某些司法管轄區可以免徵營業稅。

在企業或公司融資中，這一過程類似於資本支出投資（CAPEX）。

關鍵要點

• 資本改善是指對一個財產進行持久的升級、調整或增強，這種財產的價值不斷提高，通常涉及結構的改變或恢復。
• 美國國稅局對符合條件的資本改良給予特殊稅收待遇，將其與普通修理區分開來。
• 除了改善一個家，資本改善可以 增加成本基礎 這反過來又減少了**時的稅收負擔。

資本改良如何運作

資本改良通常會增加房地產的市場價值，但也可能會將資產的有用性擴充套件到其當前狀態之外。根據美國國稅局（IRS）的規定，要獲得資本改良的資格，它必須在完成後持續一年以上，並且具有永續性或永久性。儘管資本改良的規模可能會有所不同，但個人業主和大型業主都會進行資本改良。

國稅局出版物523概述了資本改良的官方定義。住宅資本改善的例子包括增加或翻新臥室、浴室或甲板。美國國稅局批准的其他專案包括增加新的內建電器，牆壁到牆壁的地毯或地板，或改善家庭的外部，如更換屋頂，壁板，或風暴窗。安裝固定游泳池或車道也可能是合格的資本改良。

然而，IRS區分了資本改善和正常磨損導致的修理或更換。例如，如果冰箱在幾年的使用後壞了，或者你的管道漏水，這些維修不是資本上的改進。然而，如果一個人太陽能電池板和一個工具棚用於其財產，這兩個都永久地貼在該物業上，則將被視為對該房屋的資本改進。一個基於商業的資本改善的例子是安裝新的暖通空調系統，或者將美國殘疾人法案（ADA）的可訪問功能引入現有建築。

同樣地，在市中心地區建立一個新的公共公園也會被認為是一個城市的資本改善。在這些情況下，新的添置物將使各自的財產更有價值，將被視為永久添置物，而移除這些添置物將對財產造成重大損害。

特別註意事項

成本基礎

成本基礎是資產的原始成本。美國國稅局為改善制定了具體標準，以符合成本基礎增加的條件。一個主要的問題是，它必須在**物業時到位。資本改良也必須成為財產的一部分，或永久性地附在財產上，以致將其移走會造成財產本身的重大損害或價值下降。

修理或維護不能包含在物業的成本基礎中。然而，作為一個更大專案的一部分的維修，比如更換一個家的所有窗戶，確實符合資本改善的條件。如果不增加資產價值，則不包括保持房屋良好狀況所需的裝修。美國國稅局稱，此類不合格維修的例子包括粉刷牆壁、修補漏洞或更換損壞的硬體。

資本利得

除了改善房屋，每IRS的資本改善也增加了結構的成本基礎。也就是說，在進行改進時發生的費用，將被增加到業主購買或建造該物業的金額中。反過來，增加成本基礎，在**財產時，應納稅資本收益的規模也隨之減少。

房地產資本利得的表現不同於其他型別的資本利得。自2019年起，房主有權對**主要住宅所得的任何利潤享有資本利得豁免，單身者最高可獲得25萬美元，已婚並共同申報的可獲得50萬美元。這項豁免有一個重要的警告。房主必須在**前的五年中至少有兩年在該房產擁有居住權。

此外，如果收益明顯大於上述金額，資本改良對成本的影響也會很大。許多因素可能使納稅人違反250美元/500美元的資本收益水平。其中包括業主是否在幾十年前購買了該房產，以及自購買後當地房地產價值是否大幅上升。

當地豁免

紐約州的租房法包括一項被稱為主要資本改良（MCI）計劃的條款。從上世紀70年代開始，它允許房東每年將租金穩定或受控制的建築租金提高6%，以收回這些建築的重大資本改造成本。暖通空調系統升級、新電梯、公共空間更新和其他改進都計入MCI。

2019年2月，兩名州議會議員提出了一項法案，要求取消該專案，並指責業主濫用該專案太容易。當這些肆無忌憚的房東提出誇大或捏造的費用要求時，便會出現虐待。一些批評人士稱，撇開欺詐的可能性不談，MCI計劃本身就是不公平的。這些批評人士認為，對房東來說，資本改善是一次性的成本，但對房客來說，租金上漲是持續的支出。

資本改良的例子

例如，假設一個人花65萬美元買了一套房子，花了5萬美元裝修廚房和增加浴室。在許多情況下，銷售稅將不必支付給承包商這項工作，因為這是一個合格的資本改善。

房屋的成本基礎也從65萬元增加到70萬元。在擁有和生活在家中10年後，單身並按這樣的方式備案的房主最終以975000美元的價格**該房產。如果沒有進行資本改良，資本收益的應稅金額通常為75000美元（975美元），000銷售價格-650000美元購買價格-250000美元資本收益除外）。由於資本改進使成本基礎增加了5萬美元，因此資本收益的應稅金額僅為2.5萬美元（97.5萬美元-（$650000+50000）——$250000=$25000。