有六種不同的方式，你可以從最流行的反向抵押貸款，房屋凈值轉換抵押貸款（HECM）的收益。美國住房和城市發展部（HUD）管理HECM，將這些選擇稱為“支付計劃”...
有六種不同的方式，你可以從最流行的反向抵押貸款，房屋凈值轉換抵押貸款（HECM）的收益。美國住房和城市發展部（HUD）管理HECM，將這些選擇稱為“支付計劃”
你可以選擇一大筆預付款，建立一個信用額度，你可以根據需要使用，每月收到相等的付款，或選擇這些選項的一些組合。
- 固定利率付款計劃
- 可調利率付款計劃
- 選擇1：使用權付款計劃
- 方案2：定期付款計劃
- 備選方案3：信貸額度
- 備選方案4：修改的保有權計劃
- 備選案文5：修改的長期計劃
你選擇的計劃將影響你在短期和長期內收到多少錢，你如何快速用完你的房屋凈值，以及如何有效地反向抵押貸款協助你的財務目標。下麵我們來看看每個付款計劃是如何運作的，以及它們的優缺點。
關鍵要點
- 房屋凈值轉換抵押貸款（HECM）是一種反向抵押貸款，適用於62歲或以上的老年房主。
- hecm佔據了反向抵押貸款市場的大部分，但是有幾種方法來接收和償還你的貸款收益。
- 在這裡，我們來看看每種選擇的機制以及優缺點。
按揭貸款歧視是非法的。
固定利率付款計劃
如果你想要一個固定利率的反向抵押貸款，你只有一個付款計劃的選擇：一次支付一次性付款。
工作原理
一旦你的反向抵押貸款結束，你會立刻收到一大筆錢。在反向抵押到期應付之前，該金額、每月進行的抵押貸款保險費以及任何融資結算成本都會產生利息。初始利率高於可調利率計劃，但隨著時間的推移，預期利率較低。
專業人士
你應該用這類貸款來償還高額的抵押貸款餘額或支付另一大筆開支。”一次性付款最適合那些擁有大量現有抵押貸款需要償還的人，”加州聖何塞的抵押貸款顧問凱西·弗萊明（Casey Fleming）說，他目前在C2 Financial Corp.工作，在抵押貸款行業有30多年的經驗。他說，這是最好的選擇，如果你需要採取所有或大部分的可用收益一次。
犯人
今後您將無法從該貸款中獲得任何額外收益。不善於理財或已喪失理財能力的借款人有可能揮霍收益或過快支出。騙子有時會說服老年人申請這種貸款，或者把目標對準最近申請貸款的房主。
弗萊明說，最大的缺點是“幾乎所有情況下，第一年的最大提款額都是初始本金限額的60%。因為這個選項只有一次抽簽，所以貸款的最高額度相當低，“你保留另外40%作為房屋凈值。你永遠不能用這40%的利息來貸款，但是如果你想賣掉房子，還清反向抵押貸款，那麼有了這40%的利息就可以派上用場了。
要訪問您的所有股權隨著時間的推移，你需要選擇一個可調利率支付計劃。
可調利率付款計劃
其他五個反向抵押貸款支付計劃都有可調整的利率。如果你選擇其中一個，你的利率有三種可能發生變化。只有一個申請你的抵押貸款，它將在你的貸款檔案中披露：
- 您的利率將根據固定到期國庫券（CMT）指數加上貸款人確定的保證金每年調整一次。貸款利率每年不得超過2%，貸款期限內不得比初始利率增減5%以上。
- 您的利率將每月根據CMT指數加上貸款人確定的保證金進行調整。在貸款期限內，利率的增長不能超過10%，利率的下限也沒有限制。
- 您的利率將每月根據基準利率（參考利率）加上貸款人確定的保證金進行調整。在貸款期限內，利率的增長不能超過10%，利率的下限也沒有限制。
雖然這其中哪種情況適用於你的貸款是很重要的，因為它會影響你的貸款隨著時間的推移產生多少利息，但它不會影響你的計劃每月付款或你的可用信貸額度。反向抵押貸款利率的顯著變化不會像遠期抵押貸款那樣讓你面臨喪失抵押品贖回權的風險。然而，更高的利率確實會影響你的房屋凈值，這意味著如果你賣掉房子，你會得到更少的收益。
如果你打算在家裡度過餘生，那麼利率上漲可能不是主要問題。如果你不這樣做，你可能需要確保你的貸款利率符合第一種情況，因為最高利率增加是5%，而不是10%。你的貸款專員和反向抵押貸款顧問可以幫助你瞭解你的選擇和如何調整利率影響你的情況。
當您申請利率可調的反向抵押貸款時，付款計劃選項的插圖將使用預期利率。這是貸款人對可調整利率在您的貸款期限內的平均值的最佳猜測。這是決定你能借多少錢的三個關鍵因素之一，還有最年輕的借款人的年齡和房產的價值。
既然你已經大致瞭解了可調利率計劃的工作原理，那麼讓我們來回顧一下你的五種付款方式。請記住，在這種情況下，“付款”是指你將如何收到貸款收益。
選擇1：使用權付款計劃
工作原理
在租期付款計劃中，只要至少有一個借款人住在作為主要居所的房子裡，你就可以得到每月相等的付款。月供是在假設你能活到100歲的情況下計算的。如果你不希望活那麼久，下一步討論的長期支付計劃可能是一個更好的選擇。如果你活得更久，你會繼續收到付款。如果你想在家裡的餘生得到穩定的月供，那麼租期付款計劃是一個不錯的選擇。
專業人士
弗萊明說：“對於那些認為自己將長期住在家裡，並且需要穩定月收入的人來說，租期付款是很好的選擇。”。只要你繼續滿足貸款的其他條款，你就不必擔心使用權支付計劃的反向抵押貸款收益用完。
犯人
如果你有大筆賬單要付，這個計劃幫不了你付。此外，雖然這項付款計劃似乎提供了終身保障收入，但如果您因健康原因不得不搬出您的房子，或者如果您未能跟上所需的財產費用，如業主保險、財產稅和基本維護，則反向抵押貸款將到期應付（在任何付款計劃下都是如此），除非你糾正違約，否則你不會再收到任何付款。
你或你的繼承人將收到任何錢是從你的房子**後，反向抵押貸款還清。然而，在最壞的情況下，低迷的房地產市場加上高利率，你可能不會拿出多少現金。
方案2：定期付款計劃
工作原理
您可以在指定的時間段或定期付款計劃內獲得相等的每月付款，例如，您選擇10年。”弗萊明說：“如果你清楚自己將在家裡住多久，定期付款是最好的。”80歲以上的老人或幾年後想搬走的人可能會選擇這種型別。”
專業人士
每月的支付比終身制支付計劃要高。雖然在貸款期限結束後，您不會收到額外的每月付款，但您可以繼續住在作為主要居所的房子裡，直到您去世或搬出（只要您繼續滿足其他貸款條件，如繳納房產稅）。
犯人
除非你在貸款期內碰巧去世，否則你一輩子都得不到穩定的收入。你可能在你生命的早期就耗盡了你的房產，而沒有其他的資金來源可以依靠。
選項3：信用額度（loc）
工作原理
有了信用額度，你就可以隨心所欲地拿到錢，而無需承擔任何義務。只要你的餘額低於本金限額，你就可以決定何時提取你的信用額度以及提取多少。你的貸款人不能要求你在規定的時間內提取最低金額或最低金額。
專業人士
信用額度提供了很大的靈活性。你可以提前支取一大筆錢，然後隨著時間的推移借入額外的資金，然後你就可以獲得固定利率支付計劃鎖定的額外權益。
你也可以多年不動這條線，期待著有一天你可能需要它。你也可以每月提取相等或相似的金額。基本上，你可以根據自己的需要定製取款單，並根據需要進行調整。
信用額度可以像一次總付，終身制，或定期計劃，但你有更多的控制。而且，你的信用額度中未使用的部分會隨著時間的推移而增長，其利率與你所借金額的利率相同。
此外，你只需為實際借來的錢支付利息，這會使你更容易**和以後搬家，或者可能把錢留給你的繼承人。與房屋凈值信貸額度不同，反向抵押貸款信貸額度不能撤銷，即使您的房屋價值下降或您的財務狀況惡化。
犯人
你可以在第一年借入本金上限的60%，在第二年的第一天借入剩餘的40%，從而耗盡你的信用額度。如果你那樣做，你將無法獲得資金。
此外，從您的信用額度收到您要求的資金可能需要5個工作日，因此您必須確保您的支票賬戶中有足夠的現金以滿足緊急需要。
備選方案4：修改的保有權計劃
工作原理
只要有一個借款人把房子作為主要居所，你就可以得到固定的月供，再加上獲得信貸額度。固定的每月付款將比你得到一個直線任期計劃，信貸額度將小於如果你得到一個直線信貸計劃，但你將獲得相同的資金總額。
專業人士
你在確定你的每月付款和選擇你的信用額度大小都有靈活性。如果你想要更大的月供，你可以選擇一個較小的信貸額度。如果你想要一個更大的信用額度，你可以選擇較小的每月付款。
它可以讓你滿足你每月定期現金流的需要，而不必多借錢。這種選擇可以降低你的利息支出，降低你耗盡所有資產的風險，如果你想或需要以後搬家，你就沒有能力搬家。
犯人
如果你需要一大筆錢，這個付款計劃可能不是你最好的選擇。
備選案文5：修改的長期計劃
工作原理
你可以在預定的月數內獲得固定的月供，而且只要有一個借款人將房子作為他們的主要住所，你就可以獲得信貸額度。固定的月供會比你有一個長期計劃的時候少，信用額度也會比你有一個長期計劃的時候少，但是你會得到同樣的資金總額。
專業人士
你可以靈活地確定你每月的付款額以及你將收到付款的期限，並且在假設相同的信貸額度的情況下，付款額將高於修改後的租期計劃下的付款額。你還可以靈活地選擇你的信貸額度大小。
在學期結束時，如果你沒有用完你的信用額度，你仍然可以獲得貸款收益。與修改後的任期計劃一樣，你可以降低利息支出，並可能有足夠的股權留待日後轉移。
犯人
你可能會用完反向抵押貸款收益。你每月只能收到一定數量的月或年的付款，因此，如果你希望在期限結束後獲得收入，你必須謹慎使用你的信用額度。這項計劃也不是滿足大額預付現金需求的最佳選擇。
底線
HECM提供瞭如此多的付款計劃，因為高階房主有許多不同的財務需求。沒有什麼特別的選擇是普遍的好或壞。”哪種選擇最好完全取決於客戶的情況和需求，”弗萊明說。
然而，弗萊明繼續說，“一般來說，我傾向於信用額度，而不是任期或定期付款，”他解釋說，這是因為信用額度可以讓你每月取款，就像你可以用任期或定期計劃，但它能讓你在緊急情況下靈活地拿出更多的錢，如果你不需要的話，還能節省利息。
做你的研究，問你的貸款人和反向抵押貸款顧問很多問題，以找出哪個付款計劃是最適合你。
