這是一個神話，你需要把20%的購房價格得到抵押貸款。貸款人提供了許多貸款計劃與較低的首付要求，以滿足各種預算和買方的需要。不過，如果你走這條路，就要為私人抵押貸款保險（PMI）買單。這些額外的支出會推高你每月的抵押貸款支付成本，總的來說，會使你的貸款更加昂貴。然而，這幾乎是不可避免的，如果你沒有一個20%或更多的首付儲蓄。

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私人抵押貸款保險（PMI）

什麼是採購經理人指數(pmi)？

PMI是一種抵押貸款保險，當購房者支付的首付款低於購房價格的20%時，他們通常需要支付常規貸款。許多貸款機構提供低首付計劃，讓你把低至3%。這種靈活性的代價是PMI，它可以保護貸款人的投資，以防你無法償還抵押貸款，即違約。換句話說，PMI保險的是貸款人，而不是你。

採購經理人指數（PMI）幫助貸款機構在違約時收回更多資金。貸款機構要求首付低於購房價格20%的原因是因為你持有的房屋股份較少。抵押人提前借給你更多的錢，因此，如果你在所有權的最初幾年違約，損失會更大。聯邦住房管理局（FHA）的貸款也需要抵押貸款保險，但指南與傳統貸款不同（我們稍後會討論）。

採購經理人指數的成本

在二級抵押貸款市場買賣抵押貸款的**贊助企業房地美（freddiemac）稱，一般來說，每借10萬美元，你每月就要支付40至80美元。請記住，這個金額可能會因你的信用評分和貸款價值比而有所不同-你在抵押貸款中所借的金額與房屋價值的比較。

在過去的幾年裡，你被允許從你的聯邦稅中扣除採購經理人指數的成本。2017年及以後，國會決定不再延長這一規定，因此你不能再從你的年度稅收中扣除採購經理人指數(實際上，他們後來恢復了2017年的扣除額。從2018年開始，扣除額就消失了。）

支付採購經理人指數

你有兩個選擇來支付採購經理人指數：一個一次性，預付保費支付收盤或每月保費。在許多情況下，貸款人把PMI作為每月的溢價計入你每月的按揭付款中。當您收到您的貸款估算和期末披露檔案時，您的PMI金額將在每個檔案首頁的預計付款部分逐項列出。

另一種選擇是支付採購經理人指數作為你的結算成本之一。在貸款估算和期末披露表上，您可以在第2頁B節找到此溢價。這種選擇的缺點，雖然，是你很可能不會退還這筆金額，如果你移動或再融資你的抵押貸款。在某些情況下，您可以同時支付預付費和月保費。

取消pmi覆蓋範圍

好訊息是你不會在傳統貸款的整個期限內支付採購經理人指數。

《聯邦房主保**》透過以下三種方式之一消除了PMI：

• 借款人發起PMI取消
• 自動PMI終止
• 最終PMI終止

一旦您的貸款價值比（貸款餘額除以房屋市值）低於房屋原始評估價值的80%（或者更早，如果您的房屋價值在此之前升值），您可以請求取消PMI。出借人在PMI披露表上列出這個預定日期，你很可能會將其作為結帳檔案的一部分收到。

要取消PMI，您需要：

• 提出書面要求。
• 你每月的按揭付款必須是最新的。
• 具有積極的付款歷史（根據房利美和房地美的資料，在12個月內不超過一次逾期30天的付款，或在24個月內不超過一次逾期60天的付款）。
• 確認你沒有次級留置權（比如第二次抵押）。

自動pmi終止

另一種終止PMI的方法是自動終止PMI，它在您剩餘抵押貸款餘額達到78%LTV的預期日期生效。根據法律規定，貸款人必須在該日期前自動取消採購經理人指數。借款人發起的PMI取消的相同條件（按時付款歷史記錄和無留置權）也適用於此。如果你有延遲付款，你的貸款人不會取消採購經理人指數，直到你的付款成為當前。

最終pmi終止

最後，有一個叫做最終PMI終止。在這個時候，貸款人必須在你的貸款期限達到還款計劃的中點後一個月自動結束PMI，即使你還沒有達到78%的LTV。

例如，如果你有一個30年期的固定貸款，中點將在15年之後。同樣，您必須是當前您的付款資格。這種PMI取消通常適用於具有特殊特徵的貸款，例如氣球式付款、僅計息期或本金延期。

住宅價值和pmi

您是否有資格取消採購經理人指數也影響到您的房子的價值是否升值或貶值隨著時間的推移。如果它增加，你可以取消採購經理人指數早於預期；如果它減少，你將等待比預期更長的時間取消採購經理人指數。

在取消採購經理人指數（PMI）之前，貸款人將透過經紀人的價格意見（由房地產經紀人根據您附近可比房屋的價值對您的房屋進行估價）、價值證明或其他型別的房地產評估來確定您房屋的當前市場價值

如果您的房屋價值因市場低迷而下降，您的貸款人可能會拒絕您的PMI取消請求，除非您的房屋價值基於新評估，並且您將剩餘貸款餘額支付至新評估價值的80%LTV。

另一方面，你的房子的價值增長可能比預期的要快，要麼是因為市場狀況，要麼是因為你對它進行了改造，這意味著你可能會提前達到80%的貸款價值比閾值。在這種情況下，你可以要求提前取消採購經理人指數，你的貸款人將下令評估，以確認房屋的當前價值(註意：您負責支付房產評估費用，評估費用從300美元到400美元不等。此金額可能因房屋大小和位置而異。）

無pmi的常規貸款

一些貸款機構提供自己的常規貸款產品，而不需要PMI；然而，如果你拖欠貸款，他們往往會收取更高的利率來保護自己。從長遠來看，這可能比支付採購經理人指數（PMI）更貴或更便宜，這取決於你在家裡獃了多長時間，或者你持有相同抵押貸款的時間。

這是比較購物抵押貸款可以幫助。看看非採購經理人指數貸款與採購經理人指數貸款的利率。計算兩者之間的差異，看看你將支付多少貸款沒有採購經理人指數。在你達到80%的貸款價值比取消之前，你將支付的金額是否少於採購經理人指數？記住，房屋價值可能上升或下降，影響你可能支付採購經理人指數的時間長度。

首付要求

把購房價格的20%降下來就可以消除PMI，如果你買得起的話，PMI是理想的選擇。除了定期儲蓄首付，還可以考慮買一套便宜點的房子。

更為保守的購房預算將降低20%首付所需的金額。

背負抵押貸款和採購經理人指數

一些貸款機構建議使用第二個“背馱”抵押貸款，以避免採購經理人指數。這有助於降低初始抵押貸款成本，而不是為PMI買單。它的工作原理是這樣的：你為房子的大部分購買價格（減去你的首付金額）辦理了第一次抵押貸款。然後你再辦理第二筆小得多的抵押貸款，以支付剩餘的購房款，減去第一筆抵押貸款和首付金額。因此，你避免了PMI，並且支付的總金額低於PMI的第一筆抵押貸款的成本。

然而，第二次抵押貸款的利率通常高於第一次抵押貸款。擺脫第二次抵押貸款的唯一方法是全部還清貸款或再融資（連同第一次抵押貸款）成為新的獨立抵押貸款，大概是在貸款價值比達到80%時（以避免PMI）。然而，這些貸款可能是昂貴的，特別是如果利率上升時，你採取了初步貸款，當你再融資兩個貸款成一個抵押貸款。別忘了，你必須再次支付結算成本，才能將兩筆貸款再融資為一筆貸款。

（更多資訊，請參見如何擺脫私人抵押貸款保險。）

fha按揭保險費

如果你不能獲得傳統貸款產品的資格，你可以考慮FHA貸款。像一些傳統的貸款產品一樣，FHA貸款有一個低首付的選擇-只有3.5%的首付-和更寬鬆的信貸要求。

貸款人要求所有FHA貸款的按揭保險，這是支付兩部分：一個預先按揭保險費，或UFMIP，和一個年度按揭保險費，或年度MIP。這兩項費用都列在你的貸款估計和結束披露的第一頁。

預付保險費

首期按揭保險費為貸款金額的1.75%。你可以在交割時提前支付，也可以將其計入你的抵押貸款。如果你選擇包括UFMIP在你的抵押貸款，你的每月付款將更高，你的總貸款成本將上升。

年度保險費

除了UFMIP，你還需要每年支付一次MIP，分為每月等額分期付款，並計入你的按揭付款。根據您的貸款期限和規模，您將支付貸款金額的0.45%至1.05%。

取消fha mip

如果你把10%或更多的首付，年度MIP可以取消後，你的貸款頭11年。然而，與傳統貸款不同，首付低於10%的FHA貸款要求您在貸款期限內每年支付MIP。如果你屬於後一個陣營，唯一的辦法，以消除MIP付款是再融資到一個傳統的貸款，一旦你的貸款價值比低到足夠資格的傳統抵押貸款沒有PMI。

底線

如果你沒有為首付攢下很多現金，那麼支付PMI是你為了借更多的錢而做出的權衡。如果你選擇這條路，你並不孤單。如今，大多數購房者的首付都在20%以下。根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的調查，2017年，房屋首付中位數為10%。

當你申請抵押貸款時，仔細看看貸款估算，把你要付多少貸款和PMI做比較。可能不需要採購經理人指數，但利率較高的貸款。除了少數例外，如果你需要低首付的貸款，PMI是很難避免的，但隧道的盡頭有一個光明：你不會支付PMI的貸款期限(相關閱讀請參見“如何避免支付私人抵押貸款保險（PMI”）