首次購房者應避免的11個誤區

買你的第一套房子可以是一個令人興奮和緊張的經歷。你不僅要找到合適的地方，還要找到合適的抵押貸款。由於許多當地市場的庫存量很低，而全國範圍內的房價也在不斷上漲，尋找一套經濟適用的住房可能是一個挑戰。...

買你的第一套房子可以是一個令人興奮和緊張的經歷。你不僅要找到合適的地方，還要找到合適的抵押貸款。由於許多當地市場的庫存量很低，而全國範圍內的房價也在不斷上漲，尋找一套經濟適用的住房可能是一個挑戰。

你可能會感到壓力，立即找到一個家，但在你參觀房子，並開始提供，你的融資需要秩序。這涉及到確保你的信用記錄和信用評分，債務收入比，以及整體財務狀況將說服貸款人，你有足夠的信譽來借錢。

許多首次購房者往往會在按揭和購房過程中犯一些錯誤。這裡有一些最常見的錯誤要避免。

關鍵要點

明顯的信貸問題——逾期付款、債務催收行動或重大債務的歷史，可能意味著利率和條件不太理想，甚至是斷然否認。
透過按時付賬單來提高你的分數，比每月最低還債額還要多，不要把你可用的信用卡用光。
賣家更有可能考慮買家的報價，這些買家有貸款人的預先批准函。
向少數貸款人申請抵押貸款，以便更好地瞭解自己的負擔能力，並更清楚地比較貸款產品、利率、結算成本和貸款人費用。

1.不守信

沒有人喜歡驚喜，尤其是在買房之前。如果您或您的配偶有明顯的信用問題，如逾期付款的歷史記錄、債務催收行動或重大債務抵押貸款機構可能會向您提供不理想的利率和條件（或直接拒絕您的申請）。任何一種情況都可能令人沮喪，並可能會推遲你的理想時間表。

為了提前解決潛在問題，請每年在annualcreditreport.com上免費檢視三家信用報告機構的信用報告：Transunion、Equifax和益百利。尋找錯誤，並以書面形式與報告機構和債權人就任何錯誤提出異議，包括有助於說明情況的證明檔案。要獲得更多主動幫助，請考慮使用最好的信用監控服務之一。

如果您發現當前但準確的負面專案，如逾期付款或拖欠帳戶，沒有辦法迅速刪除這些專案。不幸的是，它們會在你的信用報告上保留7到10年。但是你可以透過按時支付賬單，每月支付的債務超過最低限額，而不是將你的信用額度最大化來提高你的分數。最重要的是，要有耐心。至少需要一年的時間來改善低信用評分。

另外，檢查你的銀行，信用合作社，或信用卡提供商是否允許你免費訪問你的信用評分。如果你的分數低於620，你可能很難獲得批准的常規抵押貸款。要獲得FHA貸款的資格，您需要最低信用分數580才能使用該計劃的最高融資額（3.5%首付），或者最低分數500，並要求FHA支付10%的首付。”FHA貸款的信貸要求〉，查閱日期：2020年12月22日。

2.在獲得預先批准之前先找房子

當你找到了完美的房子，就沒有時間浪費了。在許多熱門市場，你將面臨多個出價和激烈的競爭。賣方不太可能考慮沒有貸款人預先批准函的買方的報價。預批准函向賣方表明，貸款人已根據您的信用歷史和得分、收入和就業歷史、金融資產和其他關鍵因素，盡職調查，以確保您有償還賬單的手段和動機。

在競爭激烈的市場中，沒有事先的批准書，賣家不會把你當回事，你可能會失去一套真正想要的房子。此文件列出您符合條件的貸款金額、您的利率和貸款計劃以及您的估計首付金額。在某些情況下（特別是在高成本的房子或超級競爭的市場），貸款人可能會要求你提供資金證明首付。預批准函還包括有效期，通常在90天內。

3.不要到處買抵押貸款

購房者如果不四處買房貸，可以在桌上留下很多錢。向幾個不同的貸款機構申請抵押貸款可以讓你更好地瞭解自己能負擔得起什麼，並讓你對貸款產品、利率、結算成本和貸款費用進行逐項比較。更重要的是，購買抵押貸款使你處於一個更好的地位，與貸款人談判，以獲得最好的交易可能。

當你購物時，要註意費用和結帳成本，這可能會在結帳表上加起來。雖然有些定價差異現在在紙面上看起來不大，但它們可以在您的貸款期限內顯著節省成本。請記住，有些貸款人會給你提供折扣“點”，一種方法來購買你的利率提前。這會增加你的結帳成本。而其他提倡低或無收盤成本的銀行則傾向於收取更高的利率來彌補差額。房地產成交成本資料公司ClosingCorp 2019年的一項調查顯示，美國購房者平均支付5749美元的成交成本。

除了向你目前的金融機構（銀行或信用合作社）查詢外，還可以請抵押貸款經紀人代你購買利率。抵押貸款經紀人不是貸款人；他們在你和貸款人的關係網中扮演媒人的角色。他們可以透過比較多個擁有適合你需要的產品的貸款人來節省你的時間和金錢。此外，值得在網上或當面調查一些直接貸款人，看看他們提供了什麼。

透過向幾家貸款機構申請抵押貸款，你將收到貸款估算，以比較利率和結算成本併排。此外，如果你在30天內完成了大部分的利率購物，那麼貸方執行的多次信用檢查將被視為一次艱難的詢問，不太可能降低你的信用評分。你應該購買的貸款沒有黃金數量，但手頭有三到五筆貸款估計數會給你提供一個強有力的比較基礎。

4.買房貴得買不起

當一個貸款人告訴你，你可以借30萬美元，並不意味著你應該。如果你把你的貸款最大化，你的月供實際上可能無法管理。一般來說，大多數潛在的房主可以負擔的貸款金額在2至2.5倍，他們的年總收入。

換言之，如果你的年收入為75000美元，那麼你可能買得起一套價格在150000美元到187500美元之間的房子。Investopedia的抵押貸款計算器可以幫助你估算月供，這是一個更好的晴雨表，可以判斷你是否能在一定的價格範圍內買得起房子。

按揭貸款歧視是非法的。

買一套比你合理負擔得起的更貴的房子會讓你陷入困境，如果你不得不延長每月的預算來支付抵押貸款的話。換言之，你可能會覺得“房子不好”，並經歷買家的悔恨。

此外，考慮到房屋所有權帶來的額外費用，除了這些每月按揭付款。你需要為不可避免的維護費用、修理、保險、財產稅、房主協會費用（如果適用）和其他你作為租客不必支付的費用節省開支。

延長你的每月預算來支付你的抵押貸款也可能意味著你不能為緊急情況或那些房屋維修攢錢，這也會消耗掉你的現金流用於其他財務目標。

不要把註意力集中在你獲得批准的最高貸款額上，而要集中在你是否能負擔得起這個價位的月供。首次購房者可能會格外謹慎，在低於最高預算的情況下買房。

5.不聘請房產中介

試著自己尋找一個家既費時又複雜。一個專業的，有經驗的房地產經紀人可以幫助你縮小你的選擇範圍，併發現問題（無論是與實物財產和在談判過程中與賣方）。有些州要求房地產律師來處理交易，但律師不會幫你找房子；他們可以幫助你起草報價，談判購買協議，並作為成交代理。

此外，如果你沒有自己的房地產經紀人去看房，賣家的經紀人可能會提出代表你。這可能是危險的，因為代理人沒有考慮到你的利益；他們的目標是為賣家提供最高和最好的報價。擁有自己的代理人，他們的利益與你的利益更加一致，這將有助於你做出更明智的選擇。

最重要的是，招募特工的費用不會直接從你的口袋裡掏出來。作為買家，你一般不支付買家代理的佣金。它通常由賣方支付給賣方的代理人，然後由代理人與買方的代理人分攤佣金。

6.開立（或關閉）信貸額度

你仍然可以拒絕抵押貸款，即使事先批准了一個。抵押貸款貸款人檢查您的信用在預批准和關閉前再次給你最後綠燈。在此期間，保持你的信用和財務現狀。這意味著不開設新的信貸額度或關閉現有的信貸額度。這樣做可以降低你的信用評分和增加你的債務收入比這兩個關鍵原因，貸款人拒絕最終批准。

取而代之的是，等到你的房子關閉後再申請新的信用額度（比如汽車貸款或新的信用卡）。雖然在你關閉房子之前還清信用卡賬戶或貸款是件好事，但關閉賬戶會從你的報告中刪除信用記錄。信用長度是信用報告局用來生成您的信用評分的關鍵因素之一。

取而代之的是，讓帳戶保持開放和活動狀態，但在關閉之前不要使用它。

一些信用卡公司可能會關閉你的帳戶長期不活動，這也會對你的信用產生負面影響。保持賬戶活躍，購買小額物品，每月立即全額付清。

7.大額賒購

就像開立或關閉信用額度會降低你的分數一樣，增加現有賬戶也是如此。再次，保持你的信用和財務穩定，直到你關閉你的家。用現金代替，或者更好的是，推遲購買新傢具或電視機，直到關門之後。

另外，你想知道你的預算將如何處理你的新住房擁有成本。你可能需要等幾個月，然後再增加大額購買的月供。

8.四處遊蕩

抵押貸款承銷的另一大禁忌是：從銀行賬戶或其他資產中大額存款或取款。如果放貸者突然看到沒有來源的資金流入或流出，可能看起來你得到了貸款，這會影響你的債務收入比。

放貸者並不擔心存款的透明性，比如僱主的獎金或國稅局的退稅。但如果一個朋友電匯給你錢，或者你的個人賬戶裡有營業收入，貸款人會要求提供證明，證明存款不是變相貸款。期望貸款人要求一張銷售單（如果押金來自你**的東西）、一張取消的支票或一張付款存根。

你可以用親戚或朋友的禮物作為你的首付。然而，許多貸款產品需要一個禮物信和檔案來源的存款，並驗證捐助者是不是期望你償還的錢。

9.換工作

雖然換工作可能有利於你的事業，但它可能會使你的抵押貸款審批覆雜化。放貸人想確保你有穩定的收入和就業，你有能力償還抵押貸款。如果你是根據一定的收入和工作預先批准抵押貸款的，那麼在交割前的過渡期內，任何機會都可能是一個危險訊號，並推遲交割。

為了獲得批准，您通常必須提供連續兩年穩定就業和收入的證明。當你換工作時，收入和就業的連續記錄就會被打破，尤其是當你從事一份薪水較低的工作時。

另外，如果你換了一個支付25%或更多佣金的職位，你必須證明你已經連續兩年獲得了這個收入。只要有可能，放貸人建議等到貸款結束後再換工作。如果這不可行，馬上告訴你的貸款人。

10.跳過上門檢查

除非你有大量的現金來裝修房子，並願意冒著不得不支付意外維修費用的風險，否則放棄房屋檢查可能是一個代價高昂的錯誤。房屋檢查的目的是發現房屋的重大問題，旨在保護買家。

如果你沒有得到檢查，你將沒有追索權，如果一個重大問題，如破裂的管道或水損壞，錶面後，你關閉了一個家。這意味著你可能要為解決這些問題承擔全部費用。當你提供一個房子，你可以包括一個房屋檢查意外事件，讓你免費退出交易，如果一個重大問題被髮現，賣方不願意解決之前關閉。

有了這個應急措施，你可以撤回你的報價，通常得到全額保證金退還。房屋檢查費是不可退還的，通常由買方支付給房屋檢查員的預付款。根據地點和物業規模的不同，價格通常在300美元到500美元之間。這是一個很小的代價，當你權衡它的潛在成本，必須更換一個爐子，熱水器，屋頂，或其他大票專案，可能會上升到數千。

你可以考慮額外的檢查，如害蟲檢查，黴菌或氡檢查，或下水道範圍，例如，如果你的貸款人要求。這些和其他檢查可以幫助保護您的投資和安全。

11.未將貸款估算與期末披露進行比較

法律要求您的貸款人在您的交割日期前三個營業日向您提供交割披露。此文件列出了您在結算時預計要支付的確切成本，包括您的首付款、結算成本、貸款詳細資訊和條款以及其他重要資訊。這是一份五頁的檔案；花點時間將其與你收到的最初貸款估算進行比較，以確保你沒有被你的貸款人或其他參與交易的各方收取額外費用（稱為垃圾費）。

此外，如果某些費用上漲超過預期，請你的貸款人解釋原因。確保基本的細節，如你的名字和其他識別資訊，正確列出，這樣你就不會遇到文書工作的問題，在關閉的一天。如果您發現錯誤或可疑或無法解釋的額外費用，請立即告訴您的貸款人，以便這些問題可以得到解決。在某些情況下，您的結案可能不得不推遲，以確保文書工作得到糾正和更新，所有問題都得到解決。