獲得抵押貸款不是免費的。在你拿到房子鑰匙之前，你要到最後一張桌子上簽署貸款檔案和檔案，把房屋所有權從賣方轉移給你。

在您的購房過程中，第三方，如您的房地產律師和您的抵押貸款貸款人提供了服務。成交成本包括這些專業人士（以及其他人）為這些服務收取的費用，以完成房地產交易和您的住房貸款。

關鍵要點

• 結業成本是指在房地產交易結束時，超過房產購買價格的費用。
• 買賣雙方可能都要支付各種結算費用。
• 交割成本可能包括與抵押貸款的發放和承銷、房地產佣金、稅收和保險費以及所有權和備案相關的費用。
• 在房地產交易完成前，交割成本必須依法提前向買賣雙方披露並達成一致。

什麼是典型關閉成本(typical closing costs)？

成交成本通常在房屋購買價格的3-6%之間。因此，如果你買了一套價值20萬美元的房子，你的結帳費用可能在6000美元到12000美元之間。結帳費用因你所在的州、貸款型別和抵押貸款貸款人而異，因此密切關註這些費用是很重要的。

房地產成交成本資料公司ClosingCorp 2019年的一項調查顯示，美國購房者平均支付5749美元的成交成本（含稅）。調查發現，美國東北部部分地區的平均成交成本最高，包括哥倫比亞特區（25800美元）、特拉華州（13273美元）、紐約州（12847美元）、馬裡蘭州（11876美元）和賓夕法尼亞州（10076美元）。華盛頓州的平均結算成本（12406美元）也是最高的。平均成交成本最低的州包括印第安納州（1909美元）、蒙大拿州（2063美元）、南達科他州（2159美元）、愛荷華州（2194美元）和肯塔基州（2276美元）。

法律規定，貸款人須在收到你的按揭申請後三個工作日內，向你提供貸款估值。本關鍵檔案概述了估計的結算成本和其他貸款細節。儘管這些資料在收盤前可能會有所波動，但應該不會有什麼大的意外。

在您交割前三個工作日，貸款人必須向您提供交割披露表。您將看到一個列，顯示原始估計的結算成本和最終結算成本，以及另一個列，指示成本上升時的差異。如果您發現新的費用不在最初的貸款估算中，或註意到您的結算成本明顯較高，請立即向您的貸款人和/或房地產代理尋求澄清。

為什麼關閉成本是必要的？

你可能已經支付了首付，更不用說保證金，以顯示誠意和一個可觀的抵押貸款支付可預見的未來。為什麼你還要支付結算費用？

房地產交易是一個有些複雜的過程，涉及許多參與者和許多活動部分。一些州（和一些貸款產品）要求某些檢查超出基本檢查，你直接支付你選擇的房屋檢查員。然後是財產稅和轉讓稅，以及保險範圍和各種額外費用，如下所述。

含結算成本的費用型別

所有的結算費用將在您的貸款估算和結算披露中逐項列出。這裡有一些標準費用，你可以期待看到（按字母順序）。

申請費

貸款人可能會收取貸款申請費，以處理你的按揭申請。在申請抵押貸款之前，向貸款人詢問詳細情況。

律師費

房地產律師為準備和審查購房協議和合同而收取的費用。 並非所有的州都要求律師來處理房地產交易。

成交費

也稱為託管費，支付給處理交割的一方，根據州法律，可以是產權公司、託管公司或律師。

快遞費

如果你簽的是紙質檔案，這筆費用有助於加快運輸速度。如果結算是以數字方式進行的，您可能不需要支付這筆費用。

信用報告費

這是一個費用（15-30美元）從一個貸款人拉你的信用報告從三個主要報告局。一些貸款機構可能不會收取這筆費用，因為他們從報告機構那裡得到了折扣。

託管存款

一些貸款人要求你在關閉時將兩個月的房產稅和抵押貸款保險金存入一個託管賬戶。

fha按揭保險費

FHA貸款要求在交割時支付基礎貸款金額1.75%的預付抵押貸款保險費（UPMIP）（也可以計入您的抵押貸款）。根據貸款期限和基本金額的不同，每月還可以支付0.45-1.05%的年度MIP付款。

定汛監測費

這是向註冊洪水檢查員收取的費用，以確定財產是否處於洪水區，這需要洪水保險（與您的房主保險單分開）。部分費用包括持續觀察，以監測物業洪水狀況的變化。

業主協會過戶費

如果你購買了一套公寓、聯排別墅或計劃開發的房產，你必須加入該社群的業主協會（HOA）。這是轉移費用，包括轉換所有權的成本，如檔案成本。賣方或買方是否支付費用可能在合同中有規定，也可能不在合同中；你應該提前檢查。

賣方應提供顯示HOA會費金額的檔案以及HOA財務報表、通知和會議記錄的副本。要求檢視這些檔案以及契約、條件和限制（或CC&amp；在你購買房產之前，必須遵守HOA的規章制度，以確保房產處於良好的財務狀況和你想要居住的地方。

業主保險

貸款人通常要求在交割時提前支付第一年的房主保險費。

貸款人所有權保險

這是支付給產權公司的一筆預付費，用於在產權搜尋中未發現的所有權糾紛或留置權發生時保護貸款人。

鉛基油漆檢驗

你可以付錢給一個認證的檢查員來確定房子是否有危險的含鉛油漆，這在1979年以前建造的房子裡是可能的，大約需要300美元。

點數

積分（或折扣點）是指一個可選的，先期付款給貸款人，以降低您的貸款利率，從而降低您的每月付款。1分等於貸款金額的1%。在低利率環境中，這可能不會為您節省很多錢。

當利率較低時，支付折扣點來降低利率可能不值得。

所有者權益保險

如果有人質疑你的房屋所有權，產權保險單可以保護你。這通常是可選的，但法律專家強烈建議。它的價格通常是購買價格的0.5-1%。

發起費

發起費用包括貸款人處理您的費用的管理成本，通常為貸款金額的1%。 一些貸款機構不收取貸款發放費，但如果不收取，通常會收取更高的利率以彌補成本。

有害生物監測

這是一項費用，涵蓋了白蟻、乾腐病或其他有害生物相關損害的專業有害生物檢查費用。一些州和一些**擔保的貸款需要檢查。通常要100美元左右。

預付日利息

支付你的抵押貸款的任何按比例的利息，從交割日到你的第一筆抵押貸款支付日。

私人抵押貸款保險（pmi）

如果你的首付低於20%，你的貸款人可能會要求採購經理人指數，你可能必須支付第一個月的採購經理人指數在收盤。

物業評估費

這是支付給專業房屋評估公司的必要費用，用於評估房屋的公平市場價值，用於確定您的貸款價值比（LTV）。通常在300到500美元之間。

房產稅

交割時，應按比例繳納自交割日至納稅年度結束期間到期的任何物業稅。

費率鎖定費

這是一種由貸款人收取的費用，用於保證您在有限的時間內獲得一定的利率（鎖定），通常是從您收到預批准之時起直到交割。它可以執行從0.25-0.5%的貸款價值，雖然有些貸款人提供了一個免費的利率鎖定。

房地產佣金

這是另一個很大的費用：房地產佣金。不過，買家通常不支付這筆費用；賣家有。經紀人收取的佣金通常是房屋總購買價格的5-6%，然後由賣方代理和買方代理平分。然而，這些費用有時可以透過談判達成協議。

錄音費

為正式處理公共土地記錄，您當地的記錄辦公室（通常是市或縣的辦事員辦公室）可能會收取記錄費。通常是125美元左右。

調查費

這是一家測量公司為檢查建築紅線和共用圍欄以確定建築邊界而收取的費用。一般在300美元到500美元之間，不過如果房產很大或邊界不尋常，價格可能會更高。

稅務監測和稅務狀況研究費

此第三方費用用於跟蹤您的財產稅支付情況，並通知您的貸款人您的財產稅支付的任何問題，如延遲或未能支付。費用的變化取決於你居住的地方和你的貸款人僱用的公司。

產權查詢費

這是產權公司為分析任何所有權差異的公共財產記錄而收取的費用。產權公司搜尋契約記錄，確保不存在未解決的所有權糾紛或留置權。一般在200到400美元之間。

轉讓稅

當所有權從賣方移交給買方時，可根據管轄區徵收轉讓稅。費用因地域而異。

承銷費

承銷費用是由貸款人為評估您的申請和批准您的貸款所做的工作收取的。核保是一個研究過程，核實你的財務，收入，就業和信用資訊的最終貸款批准。它的價格可能高達800美元。

va資助費

如果你是弗吉尼亞州的借款人，這筆費用按貸款金額的百分比收取，有助於抵消美國納稅人的貸款計劃成本。資助費的數額取決於你的兵役分類和貸款數額。它可以在交割時支付，也可以計入你的抵押貸款。一些軍人免交費用。

如何降低結算成本

除了首付、搬家費和新房維修費之外，你可能覺得自己負擔不起所有這些費用。不過，有辦法協商這些費用。

貨比三家

這適用於貸款人和第三方服務，如業主保險單和產權公司。許多購房者並沒有意識到，如果他們比較不同貸款人的費用，他們可以節省大量的結帳成本。此外，你不必使用產權公司，害蟲檢查員，或業主保險代理你的貸款人建議。做你的家庭作業，你就可以省下一大筆錢。

安排月底結賬

接近月底或月末的結算日有助於減少預付的每日利息費用。貸方可以執行此場景，讓您計算出您可以節省多少資金。

向賣方求助

你也許可以讓賣家降低購買價格，或者支付一部分（或者全部，如果你真的幸運的話）成交成本。如果賣家有積極性，而且房子在市場上賣了很長時間，報價很少，這種情況就更有可能發生。不過，在許多火熱的房地產市場，條件對賣家有利，因此如果你請求賣家的幫助，你可能會遭到拒絕或乾脆說“不”。但問也無妨。

比較貸款估算和期末披露表

當你得到你的初始貸款估計，審查它與細齒梳子。如果你不確定什麼是收費或者為什麼要收費，請貸款人澄清。一個不能解釋費用或在被詢問時拒絕的貸款人應該是一個危險訊號。

同樣，如果你註意到新的手續費或看到某些結算費明顯增加，請你的貸款人帶你詳細瞭解一下。從預批准到交割，交割成本波動的情況並不少見，但大幅上漲或意外增加可能會影響你的交割能力。

要提防貸款人增加不必要的“垃圾”費用，這些費用與現有費用重覆，或者沒有提前披露。

協商貸款特定費用

如果你懷疑貸款人在你的貸款中增加了不必要的費用（稱為“垃圾”費用），那就大聲說出來。如果您發現重覆，請貸款人取消或減少費用。比較購物可以成為你的盟友，減少成交成本，以及找到有競爭力的條款和價格。尤其要註意以下方面的過度處理和檔案費用：

• 申請費
• 承銷費
• 費率鎖定費
• 貸款手續費
• 經紀人回扣

將結算成本計入抵押貸款

在某些情況下，貸款人會主動提出支付您的結算成本或將其計入您的貸款。然而，你並沒有脫離困境；放貸者傾向於收取更高的利率來支付他們自己吸收你的結算費用，這意味著你最終將支付這些結算費用的利息，以及你的抵押貸款的更高利息。只有在萬不得已的情況下才這樣做。

底線

買房時，成交成本是不可避免的。如果你採取積極主動的措施，仔細分析你的貸款估計與你的收盤披露，你可以節省這些費用大美元。當你開始攢錢準備首付時，也要留出足夠的錢來支付結算費用。

請記住，該國的一些地區比其他地區有更高的關閉成本。最重要的是，做你自己最好的倡導者。當你四處逛逛時，請貸款機構列出他們收取的費用，並盡可能協商下來。