获得抵押贷款不是免费的。在你拿到房子钥匙之前，你要到最后一张桌子上签署贷款文件和文件，把房屋所有权从卖方转移给你。

在您的购房过程中，第三方，如您的房地产律师和您的抵押贷款贷款人提供了服务。成交成本包括这些专业人士（以及其他人）为这些服务收取的费用，以完成房地产交易和您的住房贷款。

关键要点

• 结业成本是指在房地产交易结束时，超过房产购买价格的费用。
• 买卖双方可能都要支付各种结算费用。
• 交割成本可能包括与抵押贷款的发放和承销、房地产佣金、税收和保险费以及所有权和备案相关的费用。
• 在房地产交易完成前，交割成本必须依法提前向买卖双方披露并达成一致。

什么是典型关闭成本(typical closing costs)？

成交成本通常在房屋购买价格的3-6%之间。因此，如果你买了一套价值20万美元的房子，你的结帐费用可能在6000美元到12000美元之间。结帐费用因你所在的州、贷款类型和抵押贷款贷款人而异，因此密切关注这些费用是很重要的。

房地产成交成本数据公司ClosingCorp 2019年的一项调查显示，美国购房者平均支付5749美元的成交成本（含税）。调查发现，美国东北部部分地区的平均成交成本最高，包括哥伦比亚特区（25800美元）、特拉华州（13273美元）、纽约州（12847美元）、马里兰州（11876美元）和宾夕法尼亚州（10076美元）。华盛顿州的平均结算成本（12406美元）也是最高的。平均成交成本最低的州包括印第安纳州（1909美元）、蒙大拿州（2063美元）、南达科他州（2159美元）、爱荷华州（2194美元）和肯塔基州（2276美元）。

法律规定，贷款人须在收到你的按揭申请后三个工作日内，向你提供贷款估值。本关键文件概述了估计的结算成本和其他贷款细节。尽管这些数据在收盘前可能会有所波动，但应该不会有什么大的意外。

在您交割前三个工作日，贷款人必须向您提供交割披露表。您将看到一个列，显示原始估计的结算成本和最终结算成本，以及另一个列，指示成本上升时的差异。如果您发现新的费用不在最初的贷款估算中，或注意到您的结算成本明显较高，请立即向您的贷款人和/或房地产代理寻求澄清。

为什么关闭成本是必要的？

你可能已经支付了首付，更不用说保证金，以显示诚意和一个可观的抵押贷款支付可预见的未来。为什么你还要支付结算费用？

房地产交易是一个有些复杂的过程，涉及许多参与者和许多活动部分。一些州（和一些贷款产品）要求某些检查超出基本检查，你直接支付你选择的房屋检查员。然后是财产税和转让税，以及保险范围和各种额外费用，如下所述。

含结算成本的费用类型

所有的结算费用将在您的贷款估算和结算披露中逐项列出。这里有一些标准费用，你可以期待看到（按字母顺序）。

申请费

贷款人可能会收取贷款申请费，以处理你的按揭申请。在申请抵押贷款之前，向贷款人询问详细情况。

律师费

房地产律师为准备和审查购房协议和合同而收取的费用。 并非所有的州都要求律师来处理房地产交易。

成交费

也称为托管费，支付给处理交割的一方，根据州法律，可以是产权公司、托管公司或律师。

快递费

如果你签的是纸质文件，这笔费用有助于加快运输速度。如果结算是以数字方式进行的，您可能不需要支付这笔费用。

信用报告费

这是一个费用（15-30美元）从一个贷款人拉你的信用报告从三个主要报告局。一些贷款机构可能不会收取这笔费用，因为他们从报告机构那里得到了折扣。

托管存款

一些贷款人要求你在关闭时将两个月的房产税和抵押贷款保险金存入一个托管账户。

fha按揭保险费

FHA贷款要求在交割时支付基础贷款金额1.75%的预付抵押贷款保险费（UPMIP）（也可以计入您的抵押贷款）。根据贷款期限和基本金额的不同，每月还可以支付0.45-1.05%的年度MIP付款。

定汛监测费

这是向注册洪水检查员收取的费用，以确定财产是否处于洪水区，这需要洪水保险（与您的房主保险单分开）。部分费用包括持续观察，以监测物业洪水状况的变化。

业主协会过户费

如果你购买了一套公寓、联排别墅或计划开发的房产，你必须加入该社区的业主协会（HOA）。这是转移费用，包括转换所有权的成本，如文件成本。卖方或买方是否支付费用可能在合同中有规定，也可能不在合同中；你应该提前检查。

卖方应提供显示HOA会费金额的文件以及HOA财务报表、通知和会议记录的副本。要求查看这些文件以及契约、条件和限制（或CC&amp；在你购买房产之前，必须遵守HOA的规章制度，以确保房产处于良好的财务状况和你想要居住的地方。

业主保险

贷款人通常要求在交割时提前支付第一年的房主保险费。

贷款人所有权保险

这是支付给产权公司的一笔预付费，用于在产权搜索中未发现的所有权纠纷或留置权发生时保护贷款人。

铅基油漆检验

你可以付钱给一个认证的检查员来确定房子是否有危险的含铅油漆，这在1979年以前建造的房子里是可能的，大约需要300美元。

点数

积分（或折扣点）是指一个可选的，先期付款给贷款人，以降低您的贷款利率，从而降低您的每月付款。1分等于贷款金额的1%。在低利率环境中，这可能不会为您节省很多钱。

当利率较低时，支付折扣点来降低利率可能不值得。

所有者权益保险

如果有人质疑你的房屋所有权，产权保险单可以保护你。这通常是可选的，但法律专家强烈建议。它的价格通常是购买价格的0.5-1%。

发起费

发起费用包括贷款人处理您的费用的管理成本，通常为贷款金额的1%。 一些贷款机构不收取贷款发放费，但如果不收取，通常会收取更高的利率以弥补成本。

有害生物监测

这是一项费用，涵盖了白蚁、干腐病或其他有害生物相关损害的专业有害生物检查费用。一些州和一些**担保的贷款需要检查。通常要100美元左右。

预付日利息

支付你的抵押贷款的任何按比例的利息，从交割日到你的第一笔抵押贷款支付日。

私人抵押贷款保险（pmi）

如果你的首付低于20%，你的贷款人可能会要求采购经理人指数，你可能必须支付第一个月的采购经理人指数在收盘。

物业评估费

这是支付给专业房屋评估公司的必要费用，用于评估房屋的公平市场价值，用于确定您的贷款价值比（LTV）。通常在300到500美元之间。

房产税

交割时，应按比例缴纳自交割日至纳税年度结束期间到期的任何物业税。

费率锁定费

这是一种由贷款人收取的费用，用于保证您在有限的时间内获得一定的利率（锁定），通常是从您收到预批准之时起直到交割。它可以运行从0.25-0.5%的贷款价值，虽然有些贷款人提供了一个免费的利率锁定。

房地产佣金

这是另一个很大的费用：房地产佣金。不过，买家通常不支付这笔费用；卖家有。经纪人收取的佣金通常是房屋总购买价格的5-6%，然后由卖方代理和买方代理平分。然而，这些费用有时可以通过谈判达成协议。

录音费

为正式处理公共土地记录，您当地的记录办公室（通常是市或县的办事员办公室）可能会收取记录费。通常是125美元左右。

调查费

这是一家测量公司为检查建筑红线和共用围栏以确定建筑边界而收取的费用。一般在300美元到500美元之间，不过如果房产很大或边界不寻常，价格可能会更高。

税务监测和税务状况研究费

此第三方费用用于跟踪您的财产税支付情况，并通知您的贷款人您的财产税支付的任何问题，如延迟或未能支付。费用的变化取决于你居住的地方和你的贷款人雇用的公司。

产权查询费

这是产权公司为分析任何所有权差异的公共财产记录而收取的费用。产权公司搜索契约记录，确保不存在未解决的所有权纠纷或留置权。一般在200到400美元之间。

转让税

当所有权从卖方移交给买方时，可根据管辖区征收转让税。费用因地域而异。

承销费

承销费用是由贷款人为评估您的申请和批准您的贷款所做的工作收取的。核保是一个研究过程，核实你的财务，收入，就业和信用信息的最终贷款批准。它的价格可能高达800美元。

va资助费

如果你是弗吉尼亚州的借款人，这笔费用按贷款金额的百分比收取，有助于抵消美国纳税人的贷款计划成本。资助费的数额取决于你的兵役分类和贷款数额。它可以在交割时支付，也可以计入你的抵押贷款。一些军人免交费用。

如何降低结算成本

除了首付、搬家费和新房维修费之外，你可能觉得自己负担不起所有这些费用。不过，有办法协商这些费用。

货比三家

这适用于贷款人和第三方服务，如业主保险单和产权公司。许多购房者并没有意识到，如果他们比较不同贷款人的费用，他们可以节省大量的结帐成本。此外，你不必使用产权公司，害虫检查员，或业主保险代理你的贷款人建议。做你的家庭作业，你就可以省下一大笔钱。

安排月底结账

接近月底或月末的结算日有助于减少预付的每日利息费用。贷方可以运行此场景，让您计算出您可以节省多少资金。

向卖方求助

你也许可以让卖家降低购买价格，或者支付一部分（或者全部，如果你真的幸运的话）成交成本。如果卖家有积极性，而且房子在市场上卖了很长时间，报价很少，这种情况就更有可能发生。不过，在许多火热的房地产市场，条件对卖家有利，因此如果你请求卖家的帮助，你可能会遭到拒绝或干脆说“不”。但问也无妨。

比较贷款估算和期末披露表

当你得到你的初始贷款估计，审查它与细齿梳子。如果你不确定什么是收费或者为什么要收费，请贷款人澄清。一个不能解释费用或在被询问时拒绝的贷款人应该是一个危险信号。

同样，如果你注意到新的手续费或看到某些结算费明显增加，请你的贷款人带你详细了解一下。从预批准到交割，交割成本波动的情况并不少见，但大幅上涨或意外增加可能会影响你的交割能力。

要提防贷款人增加不必要的“垃圾”费用，这些费用与现有费用重复，或者没有提前披露。

协商贷款特定费用

如果你怀疑贷款人在你的贷款中增加了不必要的费用（称为“垃圾”费用），那就大声说出来。如果您发现重复，请贷款人取消或减少费用。比较购物可以成为你的盟友，减少成交成本，以及找到有竞争力的条款和价格。尤其要注意以下方面的过度处理和文件费用：

• 申请费
• 承销费
• 费率锁定费
• 贷款手续费
• 经纪人回扣

将结算成本计入抵押贷款

在某些情况下，贷款人会主动提出支付您的结算成本或将其计入您的贷款。然而，你并没有脱离困境；放贷者倾向于收取更高的利率来支付他们自己吸收你的结算费用，这意味着你最终将支付这些结算费用的利息，以及你的抵押贷款的更高利息。只有在万不得已的情况下才这样做。

底线

买房时，成交成本是不可避免的。如果你采取积极主动的措施，仔细分析你的贷款估计与你的收盘披露，你可以节省这些费用大美元。当你开始攒钱准备首付时，也要留出足够的钱来支付结算费用。

请记住，该国的一些地区比其他地区有更高的关闭成本。最重要的是，做你自己最好的倡导者。当你四处逛逛时，请贷款机构列出他们收取的费用，并尽可能协商下来。