當你拿出房屋凈值信貸額度（HELOC）有一個初始提款期，通常持續10年。在這段時間裡，你可以根據需要從信用貸款中借錢，並對你所借的東西進行低息支付。很多房主就是這麼做的。

然而，提款期結束後，您不能再從HELOC借款，而是必須開始每月支付全額攤銷的利息和本金。第二個階段稱為還款期，通常為20年。這意味著你每月的付款可以大大高於他們在抽簽期間，許多業主最終面臨付款衝擊。

解決支付衝擊問題的一種方法是為HELOC再融資，有幾種方法。在本文中，我們將解釋如何限定，您的選項是什麼，以及每個選項的優缺點。

關鍵要點

• 許多房主經歷付款衝擊時，他們不得不開始償還更高的完全攤還本金和利息的HELOC。
• 要獲得HELOC再融資的資格，您需要有足夠的房屋凈值，以滿足貸款人的綜合貸款價值比準則，以及最低利率的非常好到優秀的信用評分。
• 您可以透過申請貸款修改、開設新的HELOC、使用房屋凈值貸款償還HELOC或再融資到新的第一抵押貸款來為HELOC再融資。
• 每種策略都有利弊，房主在選擇最適合自己的策略時應該加以考慮。

如何獲得heloc的再融資資格

對HELOC進行再融資類似於對第一抵押貸款進行再融資。你將有資格根據你的收入，支出，債務和資產。這意味著提供諸如支付存根、W-2表格、納稅申報表、抵押宣告、照片ID、保險證明等檔案，以及貸款保險人認為必要的任何其他檔案。

要獲得最低利率，你需要有一個“非常好”到“特殊”的FICO信用評分：在740到850之間。 你可以獲得低至620分的貸款，但你要支付的利率是優秀貸款利率的兩倍以上，而且你可能很難找到一個與你合作的貸款機構。

在獲得新貸款後，你還需要擁有足夠的房屋凈值，以滿足貸款人關於綜合貸款價值比（CLTV）的指導原則，該比率是透過將貸款總額除以房產價值計算得出的。一些貸款機構會讓信用良好的房主借到100%的房屋價值，但通常只能借到80%到90%。

舉個例子：

• 房產價值：30萬美元
• 首套房貸餘額：19萬美元
• 海洛克 餘額：50000美元
• 借款總額：240 000美元
• 綜合貸款價值比：80%
• 業主權益：20%

在這種情況下，假設你只想對現有的HELOC餘額進行再融資，而不想借更多的錢，你應該能夠找到一個與你合作的貸款人，特別是如果你有良好的信用。而且，你擁有的股本越多，你的利率就越低。

按揭貸款歧視是非法的。

有四種方式來再融資你的房屋凈值信貸額度。以下是您的選擇，以及每種選擇的優缺點：

1.申請貸款修改

工作原理

聯絡您的貸款人，並解釋說，您將有困難，使您的付款時，提款期結束。詢問貸款人是否可以與你合作，以改變貸款條款的方式，使你每月支付負擔得起，這樣你就不會違約。

例如，美國銀行（bankofamerica）有一個房屋凈值援助計劃，如果有資格的房主因冠狀病毒（coronavirus）大流行而經歷了離婚或收入損失等經濟困難，可以給予他們一個長期、較低的利率，或者兩者兼而有之。

贊成的意見

貸款修改可能是你唯一的選擇，如果你是水下你的抵押貸款。

欺騙

貸方沒有義務修改您的貸款，因此您可能無法使用此選項。如果是，你必須證明你可以償還修改後的貸款。聯邦**對貸款機構的支援也減少了。為陷入困境的房主提供的兩項援助計劃於2016年停止：住房負擔得起的第二留置權修改計劃和FHA短期再融資。

2.開啟新的heloc

工作原理

你可以透過重新開始一個新的提款期和新的只付利息的還款期來解決問題。

贊成的意見

如果你正努力維持收支平衡，又不想拖欠現有貸款，這會為你爭取一些時間來改善你的財務狀況。

欺騙

總有一天你得還貸。你推遲還款的時間越長，你欠的利息就越多，你每月的全額攤還本息也就越高。

此外，進入一個新的提款期，可以很容易地保持超出你的手段借款。如果你再融資是因為你擔心償還你現有的HELOC，你最不想做的就是增加你的債務。

你可以考慮用直升機

很難知道你的總借款成本或你的每月付款將是一個HELOC，因為你在這裡和那裡借一點點，利率可以波動。此外，當你的新HELOC的還款期開始，利率可能會比今天更高，使這些每月付款更大。

3.獲得新的房屋凈值貸款

工作原理

你把你的可變利率HELOC餘額變成固定利率的房屋凈值貸款或第二抵押貸款。你通常需要10年或15年來付清這筆新的餘額。

贊成的意見

你透過一次性付清債務來結束持續借貸的迴圈，你可以得到固定的利率和穩定的月供。確保你知道你的長期借款成本，並將其納入家庭的長期財務計劃。

欺騙

大型金融機構不一定有最好的利率或最稱職的****，所以你需要超越最大的銀行。另外，要記住，你的貸款期限越長，你的月供就越少，但你要付的利息就越多。

4.再融資成新的第一抵押貸款

工作原理

不只是再融資你的HELOC，你再融資你的HELOC和你原來的抵押貸款成一個貸款：一個新的第一抵押貸款。

贊成的意見

你可以得到最低的利率。第一抵押貸款利率往往低於房屋凈值貸款利率，因為如果你拖欠你的房子付款，你的第一抵押貸款貸款人有權從你**止贖房屋的收益。在HELOCs和房屋凈值貸款利率分別為4.18%和5.56%的市場中，30年期和15年期固定第一抵押貸款的利率可能分別為3.57%和3.03%。

假設你再融資與固定利率的第一抵押貸款，你也將獲得穩定的每月付款相等，並知道你的總借款成本提前，就像你會與房屋凈值貸款選擇上述討論。

欺騙

辦理第一筆抵押貸款可能意味著支付比你再融資到新的HELOC或房屋凈值貸款更高的結算成本。

底線

你可以透過貸款修改，再融資到一個新的HELOC，再融資到一個房屋凈值貸款，或再融資到一個新的第一抵押貸款，你的HELOC得到更實惠的每月付款。與多家貸款機構探討您的選擇，看看哪種可能性提供了短期可承受性和最低可能的長期費用和結算成本的最佳組合。