按揭電子登記系統

按揭電子登記系統(MERS)是按揭銀行業建立的資料庫。起源於美國的一個機密的抵押貸款電子登記處,它跟蹤貸款的服務權和所有權的轉讓和修改。房地產金融行業用於住宅和商業抵押貸款記錄交易。...

什麼是按揭電子登記系統(a mortgage electronic registration system—mers)?

按揭電子登記系統(MERS)是按揭銀行業建立的資料庫。起源於美國的一個機密的抵押貸款電子登記處,它跟蹤貸款的服務權和所有權的轉讓和修改。房地產金融行業用於住宅和商業抵押貸款記錄交易。

MERS也指管理資料庫的私人控股公司,由**贊助的企業批准,如聯邦國家抵押貸款協會(Fannie Mae)、聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)和**國家抵押貸款協會(Ginnie Mae),以及聯邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)等參與住房貸款的**機構。加州和猶他州的住房金融機構以及所有主要的華爾街評級機構也利用了它。

關鍵要點

  • 按揭電子登記系統(MERS)是一個私人擁有的資料庫,按揭銀行業創造了簡單的登記和轉讓抵押貸款。
  • 透過電子跟蹤抵押貸款轉移,MERS消除了貸款人每次將貸款從一家銀行**給另一家銀行時都需要向縣記錄員登記轉移的需要。
  • 有時MERS本身被指定為抵押貸款人(抵押權人)。
  • 雖然MERS可以節省時間和記錄成本,但它卻因為難以確定誰是抵押貸款的當前所有者而招致批評。

瞭解按揭電子登記系統

每次抵押貸款從一家銀行**給另一家銀行時,理論上都要準備一份轉讓檔案,證明抵押貸款已經轉讓,並記錄在縣土地記錄中。轉讓將原貸款人在抵押貸款項下的所有權益轉讓給新銀行。

透過以電子方式跟蹤貸款轉移,MERS消除了長期以來的慣例,即每次貸款從一家銀行**給另一家銀行時,貸款人必須向縣記錄員記錄轉讓情況。

MERS系統由抵押發起人、服務商、倉庫貸款人、批發貸款人、零售貸款人、檔案保管人、結算代理、產權公司、保險公司、投資者、縣記錄人和消費者使用。縣和監管官員以及房主可以免費訪問MERS。房主可以查詢他們自己在系統中登記的抵押貸款資訊。

為了使用電子跟蹤,抵押服務商為其分配抵押識別號(MIN),然後在MERS資料庫中登記貸款。有時,MERS本身被指定為抵押權人,因為在抵押檔案中正式稱為原始貸款人;這種貸款被稱為原始抵押權人(MOM)貸款。在那裡,賣方可以作為貸款人(也稱為受益人)的提名人與MERS發起抵押,然後將貸款轉讓給MERS或將其記錄在縣土地記錄中。這將使梅斯成為記錄在案的抵押權人。

雖然MERS可以在縣土地記錄中充當抵押權人,但它實際上並不擁有抵押貸款。

如果貸款人**貸款,MERS將更新有關抵押貸款的資訊。抵押貸款的服務商可以透過傳送請求使其停用,將其從MERS資料庫中刪除。MERS將依次通知房利美。如果抵押貸款服務商想完全終止其在MERS的會員資格,還必須儘快通知房利美。

論抵押權電子登記制度的利弊

作為一個電子化、一站式的抵押檔案、委託契約和本票網站,MERS大大簡化了抵押過程。MERS在某種程度上可以作為一種節省成本的措施,因為透過抵押權人,它減少了記錄從一個貸款人到另一個貸款人的分期付款轉移的費用。在土地記錄中以MERS的名義(作為被提名人)貸款可以節省時間和記錄成本,因為每次貸款轉手時不需要多次轉讓。

不過,該資料庫也招致了一些批評。在2008年房地產危機期間,該體繫有時很難分辨出誰實際擁有抵押貸款。這給面臨止贖或貸款減免的房主帶來了挑戰,因為他們需要知道誰持有他們的抵押貸款才能找到某種形式的補救措施。

  • 發表於 2021-06-11 00:36
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  • 分類:金融

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