住房抵押貸款利息扣除（HMID）是美國最珍視的稅收優惠之一。房地產經紀人、房主、準房主，甚至稅務會計都在兜售它的價值。事實上，神話往往比現實好。

關鍵要點

• 住房抵押貸款利息扣除（HMID）允許逐項列出房主扣除價值高達75萬美元的貸款本金的抵押貸款利息。
• 2017年透過的《減稅和就業法案》（TCJA）將新貸款可扣除利息的最高抵押貸款本金從100萬美元降至75萬美元。
• TCJA還將標準扣除額增加了近一倍，使得許多納稅人無需逐項列出。
• 因此，大多數人繼續放棄使用抵押貸款利息稅扣除完全。

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計算按揭利息稅扣除額

大多數房主現在一無所獲

2017年透過的《減稅與就業法案》（TCJA）改變了一切。對於新貸款（這意味著房主可以扣除高達75萬美元的抵押貸款利息），它將可扣除利息的最高抵押貸款本金從100萬美元減至75萬美元。但這也幾乎使標準扣除額翻了一番，使得許多納稅人沒有必要逐項列出。

因此，大多數人繼續放棄使用抵押貸款利息稅扣除完全。在實施TCJA後的第一年，預計將有1.352億納稅人選擇標準扣除。

相比之下，預計將有2040萬人逐項列出，其中1646萬人將要求扣除抵押貸款利息。美國有8000多萬抵押貸款尚未償還，這表明絕大多數房主沒有從抵押貸款利息扣除中得到任何好處。

抵押貸款利息稅的扣除可能是最被誤解的方面，住房擁有。它已經呈現出近乎神話般的狀態，以至於許多潛在的房主在他們甚至還沒有檢查數學來確定他們的資格之前就被**了福利金。這一神話背後有兩個主要的誤解：第一個誤解是每個房主都可以獲得稅收減免，第二個誤解是每支付一美元的抵押貸款利息都會導致所得稅負債逐美元減少。

按揭利息現在扣除了嗎

誤解一：你會得到減稅

儘管大肆宣傳，但絕大多數房主根本沒有從房貸利息稅扣除中獲得任何稅收減免。請記住，即使有資格扣除，房主必須逐項扣除時，確定他們的所得稅負債。逐項列出提供了一個機會來說明具體的費用，包括抵押貸款利息、財產稅和部分醫療費用。由於抵押貸款利息通常是納稅人支付的這些費用中最大的一項，因此扣除抵押貸款利息通常被認為是購買住房的一種經濟激勵。

再一次，雖然理論上是一個很有吸引力的想法，但現實是，TCJA的透過意味著逐項扣除對大多數人來說不再有意義。對於單身或已婚但單獨申報的納稅人，2020年標準扣除額為12400加元，2021年標準扣除額為12550加元；戶主2020年標準扣除額為18650加元，2021年標準扣除額為18800加元；已婚夫婦聯合申報，2020年標準扣除額為24800加元，2021年標準扣除額為25100加元。

如果納稅人的扣除額總和不超過標準扣除額，則無需逐項列出，因此，支付抵押貸款利息不會產生稅收優惠。

誤解二：這將是一個巨大的扣除

即使是那些逐項納稅並符合抵押貸款利息稅扣除條件的房主，扣除額也只是抵押貸款利息支付額的一小部分。再次強調，要完全理解這種情況，需要進行一些數字運算，因為扣除額不是稅收抵免。

你不會每花一美元就得到一美元的減稅；你一美元賺一分錢。與信貸不同的是，抵押貸款利息扣減是按納稅人的稅率等級減少應納稅的總收入。

舉一個簡單的例子，納稅人在抵押貸款利息上花費12000美元，並按24%的個人所得稅稅率納稅，就可以免除12000美元的所得稅負債，從而節省2880美元。實際上，房主支付了12美元，以不到該金額四分之一的利息從稅收中扣除。

花12000美元來減少2880美元的稅款是沒有意義的。更糟糕的是，對實際底線儲蓄的誠實評估應該考慮到標準扣除額的價值。下表提供了比較。