住房抵押贷款利息扣除（HMID）是美国最珍视的税收优惠之一。房地产经纪人、房主、准房主，甚至税务会计都在兜售它的价值。事实上，神话往往比现实好。

关键要点

• 住房抵押贷款利息扣除（HMID）允许逐项列出房主扣除价值高达75万美元的贷款本金的抵押贷款利息。
• 2017年通过的《减税和就业法案》（TCJA）将新贷款可扣除利息的最高抵押贷款本金从100万美元降至75万美元。
• TCJA还将标准扣除额增加了近一倍，使得许多纳税人无需逐项列出。
• 因此，大多数人继续放弃使用抵押贷款利息税扣除完全。

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计算按揭利息税扣除额

大多数房主现在一无所获

2017年通过的《减税与就业法案》（TCJA）改变了一切。对于新贷款（这意味着房主可以扣除高达75万美元的抵押贷款利息），它将可扣除利息的最高抵押贷款本金从100万美元减至75万美元。但这也几乎使标准扣除额翻了一番，使得许多纳税人没有必要逐项列出。

因此，大多数人继续放弃使用抵押贷款利息税扣除完全。在实施TCJA后的第一年，预计将有1.352亿纳税人选择标准扣除。

相比之下，预计将有2040万人逐项列出，其中1646万人将要求扣除抵押贷款利息。美国有8000多万抵押贷款尚未偿还，这表明绝大多数房主没有从抵押贷款利息扣除中得到任何好处。

抵押贷款利息税的扣除可能是最被误解的方面，住房拥有。它已经呈现出近乎神话般的状态，以至于许多潜在的房主在他们甚至还没有检查数学来确定他们的资格之前就被**了福利金。这一神话背后有两个主要的误解：第一个误解是每个房主都可以获得税收减免，第二个误解是每支付一美元的抵押贷款利息都会导致所得税负债逐美元减少。

按揭利息现在扣除了吗

误解一：你会得到减税

尽管大肆宣传，但绝大多数房主根本没有从房贷利息税扣除中获得任何税收减免。请记住，即使有资格扣除，房主必须逐项扣除时，确定他们的所得税负债。逐项列出提供了一个机会来说明具体的费用，包括抵押贷款利息、财产税和部分医疗费用。由于抵押贷款利息通常是纳税人支付的这些费用中最大的一项，因此扣除抵押贷款利息通常被认为是购买住房的一种经济激励。

再一次，虽然理论上是一个很有吸引力的想法，但现实是，TCJA的通过意味着逐项扣除对大多数人来说不再有意义。对于单身或已婚但单独申报的纳税人，2020年标准扣除额为12400加元，2021年标准扣除额为12550加元；户主2020年标准扣除额为18650加元，2021年标准扣除额为18800加元；已婚夫妇联合申报，2020年标准扣除额为24800加元，2021年标准扣除额为25100加元。

如果纳税人的扣除额总和不超过标准扣除额，则无需逐项列出，因此，支付抵押贷款利息不会产生税收优惠。

误解二：这将是一个巨大的扣除

即使是那些逐项纳税并符合抵押贷款利息税扣除条件的房主，扣除额也只是抵押贷款利息支付额的一小部分。再次强调，要完全理解这种情况，需要进行一些数字运算，因为扣除额不是税收抵免。

你不会每花一美元就得到一美元的减税；你一美元赚一分钱。与信贷不同的是，抵押贷款利息扣减是按纳税人的税率等级减少应纳税的总收入。

举一个简单的例子，纳税人在抵押贷款利息上花费12000美元，并按24%的个人所得税税率纳税，就可以免除12000美元的所得税负债，从而节省2880美元。实际上，房主支付了12美元，以不到该金额四分之一的利息从税收中扣除。

花12000美元来减少2880美元的税款是没有意义的。更糟糕的是，对实际底线储蓄的诚实评估应该考虑到标准扣除额的价值。下表提供了比较。