接受你的買房提議就像在馬拉松比賽中讓跑步者興奮一樣。但是別急，這裡還不是你的。在你的購買要約被接受之前，你得到的鑰匙通常被稱為代管有許多障礙要剋服。如果你無意中發現其中任何一個，購買可能會失敗，並把你放在起跑線上。

就像一個為比賽而訓練的運動員一樣，你可以訓練自己去完成購買房子的最後一步。託管程式和規則因州而異，但以下是在此期間遇到的10個最常見的問題，以及可以採取哪些措施來防止或減輕這些問題。

關鍵要點

• 託管程式和規則因州而異，但有些問題可能會阻止買家在此期間完成交易。
• 有害生物損害、估價低、所有權要求以及在房屋檢查期間發現的缺陷可能會延緩結案。
• 在某些情況下，買方或賣方可能會陷入困境，或者融資可能會失敗。
• 其他可能推遲關閉的問題包括高風險地區的房屋或不可保險。
• 善意估計可能存在問題，或者其他錯誤可能會阻止交割。

1.白蟻檢查顯示損壞

貸款人將對房屋進行有害生物檢查。這是在你的費用通常不到100美元，以確保沒有造成嚴重的損害，如白蟻或木匠蟻啃木昆蟲。這項檢查保護了貸款人在財產中的利益。入住後，發現有白蟻問題的房主往往會放棄房產，讓貸款人手握大包。有些貸款人可能不需要白蟻檢查，但它可能是在您的最佳利益得到一個。

假設檢查發現任何可見蟲害的證據。在這種情況下，問題區域可能必須在第三方託管關閉之前得到解決。如果問題太嚴重或者賣家不付錢來解決，如果你的購買協議有適當的應急措施，你可以選擇離開。

2.估價過低

估價是由被授權方進行的財產估價。它們通常是為了徵稅，作為獲得住房融資或**住房過程的一部分。估價師使用各種方法來確定房產的價值，例如可比房屋的當前市場價值。

銀行將對房屋進行估價。再說一次，這是你的損失。這項評估是為了保護貸款人在房屋中的利益。銀行希望確保房子的價值至少和你將要支付的一樣高，因此如果發生止贖，它可以彌補損失。如果估價太低，賣家就得降低售價，否則你就得付現金補差。從另一位評估師那裡得到更有利的第二意見是可能的。

3.標題上有雲

產權保險保護您和貸款人免受任何未來的財產索賠。如果對財產有留置權或索賠權，則必須先解決問題，然後才能進行交易。房地產交易要向前發展，必須有一個明確的標題。產權保險包括第三方所有權、偽造和欺詐，以及對財產的任何留置權或判決。

你必須僱用一個產權公司做產權搜尋和發行產權保險在託管過程中。產權搜尋確保沒有其他任何人，美國國稅局（IRS），國家，或賣方的親屬對您要購買的財產有合法的要求。

4.上門檢查有缺陷

大多數購買要約有一個家庭檢查應急寫入他們。如果驗房發現嚴重問題，購房者可以退房而不受處罰。如果你不把這個意外事件寫進你的合同裡，如果你根據檢查決定不買房子，你可能會損失你的定金，通常是幾千美元。

記住，定金是你存下來的存款，用來表示你對房子的興趣和購買的誠意。

如果你決定繼續，與賣家協商修複房屋的過程可能會阻礙購買過程，推遲成交。你可以要求賣方在成交時把錢記在你的賬上，以便自己處理修理工作，從而減少延誤。

5.一方被冷落

合同將列出買方或賣方退出而不受懲罰的正當理由，例如不放棄意外事件或不滿足最後期限。但是，假設您在放棄意外開支後決定不想購買。那樣的話，你的定金就要丟了。

造成這一損失的原因是對賣方的財務影響。這筆定金有助於補償**人在房子退市時的損失。這種延遲增加了他們最終**的時間。

相反，如果賣方決定退出由於改變主意或因為有人提出了更好的報價，你將有一個法律權利要求賣方賠償損失。

6.你的融資失敗

精明的買家在沒有預先批准的情況下是不會出價的。這意味著從一家銀行得到一份書面貸款承諾，說它將為你提供一定數額的抵押貸款。反過來，精明的賣家不會接受未經事先批准的買家的報價。如果你是一個賣家，也要記住，資格預審並不等同於預先批准。

然而，有些事情可以阻止貸款關閉。你可能在申請表上撒了謊，利率可能會急劇上升，你的工作狀況可能會改變，或者你的信用評分可能會下降。問你的貸款人你如何能避免這樣的問題。此外，如果融資失敗，潛在的貸款人應該向你解釋。種族、宗教和民族血統決不能耽誤任何人擁有住房的夢想。

按揭貸款歧視是非法的。

7.家在高危區

您將收到一份檔案，概述了自然災害，可能會影響到託管期間的國家，需要一個自然災害披露報告的家。如果房屋位於高風險區域，貸款人可能會要求您購買高於業主保險的風險保險。這種保險可能很昂貴。這也是一個成本，你將被要求每月支付，直到抵押貸款還清或直到你賣掉房子。

為了避免在託管期間出現不愉快的意外情況，請詢問您的代理人、潛在的新鄰居或城市規劃部門您想要的區域存在哪些自然災害。另外，確定你可能需要購買哪種型別的額外保險，以及在出價購買房子之前可能要花多少錢。

8.這房子不能投保

如果以前的房主對房屋提出重大保險索賠，如水損害或黴菌，它將顯示在保險記錄中。公司可能會拒絕保險，因為房子可能有太多的風險。

如果房子不能投保，除非你是一個全現金買家，否則你將無法購買它。貸款人要求你保持房主的保險，直到你還清抵押貸款。

當然，即使你是一個現金買家，這可能不是一個好主意，買一套房子是不保險的。

9.誠信評估與hud-1之間的差異

你的貸款人應該給你一個善意的估計，詳細說明與獲得融資的房子在關閉過程中兩次關閉成本。第一次是當你得到貸款的預先批准，第二次是當你提出一個特定的物業報價。

誠信評估是您在關閉前至少24小時收到的HUD-1表格上資訊的粗略草稿。正如它的名字所暗示的，誠信的估計應該是你最終實際支付的接近理想的10%以內。請記住，一些不道德的放貸者會試圖以不切實際的低估值吸引客戶。

假設這種情況發生了，你就不能讓貸款人收回過高的費用。那麼，你最好的選擇可能是要求賣方延長交割日期，並設法獲得其他融資。這樣你就有機會在不被敲詐的情況下購買房產。

10.錯誤導致無法按時關閉

有許多不同的當事人參與關閉代管。如果有人犯錯，你的結案時間可能會推遲。根據您的購買合同和延遲是誰的過錯，您可能需要向賣方支付每延遲一天的違約金。

賣方也可以拒絕延長交割日期，整個交易可能會落空。在最好的情況下，賣方可以簡單地同意延長交割日期而不收取任何罰金。畢竟，如果交易不成交，賣家也得從頭再來。

底線

房屋所有權的轉移對各方來說都是一種壓力。許多事情必須在短時間內發生，如果有任何事情失敗，可能會產生重大影響。

即使一切都是公平的，這個過程也會給買家帶來難以置信的壓力。買家必須經歷一個複雜的，有時是陌生的過程，同時作出重大的決定，可能是什麼是最昂貴的購買他們的生活。花點時間提前熟悉託管過程及其潛在的陷阱。這樣，你將在情感上、智力上和財務上做好準備，完成比賽並完成交易。