接受你的买房提议就像在马拉松比赛中让跑步者兴奋一样。但是别急，这里还不是你的。在你的购买要约被接受之前，你得到的钥匙通常被称为代管有许多障碍要克服。如果你无意中发现其中任何一个，购买可能会失败，并把你放在起跑线上。

就像一个为比赛而训练的运动员一样，你可以训练自己去完成购买房子的最后一步。托管程序和规则因州而异，但以下是在此期间遇到的10个最常见的问题，以及可以采取哪些措施来防止或减轻这些问题。

关键要点

• 托管程序和规则因州而异，但有些问题可能会阻止买家在此期间完成交易。
• 有害生物损害、估价低、所有权要求以及在房屋检查期间发现的缺陷可能会延缓结案。
• 在某些情况下，买方或卖方可能会陷入困境，或者融资可能会失败。
• 其他可能推迟关闭的问题包括高风险地区的房屋或不可保险。
• 善意估计可能存在问题，或者其他错误可能会阻止交割。

1.白蚁检查显示损坏

贷款人将对房屋进行有害生物检查。这是在你的费用通常不到100美元，以确保没有造成严重的损害，如白蚁或木匠蚁啃木昆虫。这项检查保护了贷款人在财产中的利益。入住后，发现有白蚁问题的房主往往会放弃房产，让贷款人手握大包。有些贷款人可能不需要白蚁检查，但它可能是在您的最佳利益得到一个。

假设检查发现任何可见虫害的证据。在这种情况下，问题区域可能必须在第三方托管关闭之前得到解决。如果问题太严重或者卖家不付钱来解决，如果你的购买协议有适当的应急措施，你可以选择离开。

2.估价过低

估价是由被授权方进行的财产估价。它们通常是为了征税，作为获得住房融资或**住房过程的一部分。估价师使用各种方法来确定房产的价值，例如可比房屋的当前市场价值。

银行将对房屋进行估价。再说一次，这是你的损失。这项评估是为了保护贷款人在房屋中的利益。银行希望确保房子的价值至少和你将要支付的一样高，因此如果发生止赎，它可以弥补损失。如果估价太低，卖家就得降低售价，否则你就得付现金补差。从另一位评估师那里得到更有利的第二意见是可能的。

3.标题上有云

产权保险保护您和贷款人免受任何未来的财产索赔。如果对财产有留置权或索赔权，则必须先解决问题，然后才能进行交易。房地产交易要向前发展，必须有一个明确的标题。产权保险包括第三方所有权、伪造和欺诈，以及对财产的任何留置权或判决。

你必须雇用一个产权公司做产权搜索和发行产权保险在托管过程中。产权搜索确保没有其他任何人，美国国税局（IRS），国家，或卖方的亲属对您要购买的财产有合法的要求。

4.上门检查有缺陷

大多数购买要约有一个家庭检查应急写入他们。如果验房发现严重问题，购房者可以退房而不受处罚。如果你不把这个意外事件写进你的合同里，如果你根据检查决定不买房子，你可能会损失你的定金，通常是几千美元。

记住，定金是你存下来的存款，用来表示你对房子的兴趣和购买的诚意。

如果你决定继续，与卖家协商修复房屋的过程可能会阻碍购买过程，推迟成交。你可以要求卖方在成交时把钱记在你的账上，以便自己处理修理工作，从而减少延误。

5.一方被冷落

合同将列出买方或卖方退出而不受惩罚的正当理由，例如不放弃意外事件或不满足最后期限。但是，假设您在放弃意外开支后决定不想购买。那样的话，你的定金就要丢了。

造成这一损失的原因是对卖方的财务影响。这笔定金有助于补偿**人在房子退市时的损失。这种延迟增加了他们最终**的时间。

相反，如果卖方决定退出由于改变主意或因为有人提出了更好的报价，你将有一个法律权利要求卖方赔偿损失。

6.你的融资失败

精明的买家在没有预先批准的情况下是不会出价的。这意味着从一家银行得到一份书面贷款承诺，说它将为你提供一定数额的抵押贷款。反过来，精明的卖家不会接受未经事先批准的买家的报价。如果你是一个卖家，也要记住，资格预审并不等同于预先批准。

然而，有些事情可以阻止贷款关闭。你可能在申请表上撒了谎，利率可能会急剧上升，你的工作状况可能会改变，或者你的信用评分可能会下降。问你的贷款人你如何能避免这样的问题。此外，如果融资失败，潜在的贷款人应该向你解释。种族、宗教和民族血统决不能耽误任何人拥有住房的梦想。

按揭贷款歧视是非法的。

7.家在高危区

您将收到一份文件，概述了自然灾害，可能会影响到托管期间的国家，需要一个自然灾害披露报告的家。如果房屋位于高风险区域，贷款人可能会要求您购买高于业主保险的风险保险。这种保险可能很昂贵。这也是一个成本，你将被要求每月支付，直到抵押贷款还清或直到你卖掉房子。

为了避免在托管期间出现不愉快的意外情况，请询问您的代理人、潜在的新邻居或城市规划部门您想要的区域存在哪些自然灾害。另外，确定你可能需要购买哪种类型的额外保险，以及在出价购买房子之前可能要花多少钱。

8.这房子不能投保

如果以前的房主对房屋提出重大保险索赔，如水损害或霉菌，它将显示在保险记录中。公司可能会拒绝保险，因为房子可能有太多的风险。

如果房子不能投保，除非你是一个全现金买家，否则你将无法购买它。贷款人要求你保持房主的保险，直到你还清抵押贷款。

当然，即使你是一个现金买家，这可能不是一个好主意，买一套房子是不保险的。

9.诚信评估与hud-1之间的差异

你的贷款人应该给你一个善意的估计，详细说明与获得融资的房子在关闭过程中两次关闭成本。第一次是当你得到贷款的预先批准，第二次是当你提出一个特定的物业报价。

诚信评估是您在关闭前至少24小时收到的HUD-1表格上信息的粗略草稿。正如它的名字所暗示的，诚信的估计应该是你最终实际支付的接近理想的10%以内。请记住，一些不道德的放贷者会试图以不切实际的低估值吸引客户。

假设这种情况发生了，你就不能让贷款人收回过高的费用。那么，你最好的选择可能是要求卖方延长交割日期，并设法获得其他融资。这样你就有机会在不被敲诈的情况下购买房产。

10.错误导致无法按时关闭

有许多不同的当事人参与关闭代管。如果有人犯错，你的结案时间可能会推迟。根据您的购买合同和延迟是谁的过错，您可能需要向卖方支付每延迟一天的违约金。

卖方也可以拒绝延长交割日期，整个交易可能会落空。在最好的情况下，卖方可以简单地同意延长交割日期而不收取任何罚金。毕竟，如果交易不成交，卖家也得从头再来。

底线

房屋所有权的转移对各方来说都是一种压力。许多事情必须在短时间内发生，如果有任何事情失败，可能会产生重大影响。

即使一切都是公平的，这个过程也会给买家带来难以置信的压力。买家必须经历一个复杂的，有时是陌生的过程，同时作出重大的决定，可能是什么是最昂贵的购买他们的生活。花点时间提前熟悉托管过程及其潜在的陷阱。这样，你将在情感上、智力上和财务上做好准备，完成比赛并完成交易。