如果你小時候和朋友交換過棒球卡，你已經熟悉了“同類交換”的基本原則。也許你的朋友真的很愛喬斯é 坎塞科想要你的坎塞科新秀卡，但你懷疑他的職業生涯可能會結束得很糟糕。你們兩個同意用坎塞科的幾張有前途的卡片交換他。你計算了你的卡的價值，決定了你想要他的哪張卡作為回報，然後進行了交換。可以肯定的是，國稅局沒有從中分得一杯羹。

類似的交易所（也稱為1031節交易所）允許房地產投資者在買**產時透過推遲資本利得或損失來做類似的事情。從本質上說，類似的交易允許你與另一個投資者交換投資性房地產，並讓稅務人員不參與交易，直到房地產最終以現金**。當然，這個過程並不像交換幾個棒球卡那麼簡單，但本文將向您展示如何做到這一點。

為什麼你應該考慮交換透過1031交換推遲納稅義務的機會（以《國內稅收法典》第1031節命名）鼓勵投資者重新平衡房地產投資組合，並將他們本應納稅的資金用於更有利可圖的用途。重新平衡的能力在房地產領域尤為重要，因為與個股和債券不同，一處房地產可以佔投資組合價值的很大一部分。

由於房地產投資的集中性，投資組合經理必須靈活調整投資組合，併在不同的房地產行業或投資區域進行戰術性押註。1031交易所鼓勵這種再平衡，允許投資者透過一種房產交換另一種房產來進出房地產風險敞口，而不必立即承擔資本利得稅的負擔。透過在收購和處置財產時持續使用1031個交易所，投資者可以將資本利得稅推遲到清算部分或全部投資組合的時候，稅法有了有利的變化，或者他們已經積累了足夠的資本損失來抵消資本利得義務(有關如何讓第1031節為您服務的更多資訊，請檢視Smart Real Estate Transacti***。）

概述為了有資格享受這種稅收待遇，投資者必須遵守有關他們可以交換的財產型別、財產位置和某些關鍵事件時間的某些要求和限制。下一節將詳細描述各種要求，但首先要註意的是，主要住宅不符合條件，因此不幸的是，您將無法將郊區公寓換成馬裡布的海灘別墅(欲瞭解更多關於**個人住宅的資訊，請閱讀您的房屋**是否會給您帶來稅收衝擊？你真的可以賣掉房子而不必繳納任何資本利得稅嗎？）

協調必要的要素可能是一項相當艱巨的任務。為了方便進行必要的交易和記錄，投資者必須使用第三方清算所，稱為“合格中介機構（QI）”，負責處理與房產買賣和交換有關的所有資金。由於資金不直接透過納稅人的賬戶流動，而且納稅人從未控制過交易產生的任何現金，投資者已有效地將資本利得轉入交換財產，並可將資本利得稅推遲到以現金**不動產資產。

1031交易所的建立和執行以及交易的相應稅務處理可能非常複雜。下一節將簡要介紹執行1031交換所需的要求和步驟。

交易要求確認房地產交易所只適用於投資性房地產或商業性房地產。投資性房地產是為了出租和賺取收入而購買的房地產。企業財產是企業擁有和使用的財產，在資產負債表上作為資產持有。在美國所有的不動產，無論是改良的還是未改良的，通常都是同類的。美國以外的不動產被視為“非同類”財產。第1031條不適用於存貨、股票、債券、票據、其他證券或任何種類的個人財產的交換(有關不同型別房地產的概述，請參閱我們的教程“探索房地產投資和房地產投資”。）

如果交易涉及不合格資產（非同類）財產或現金，則投資者必須確認**所得並相應納稅。假設其中一個交換財產的價值大於另一個交換財產的價值，用於在交換財產之間平衡價值的不合格資產稱為“boot”，仍需繳納正常的資本利得稅。

計時雖然事務不需要同時進行，但對某些事務計時元素有限制。例如，為了使交易符合1031交易所的資格，投資者必須在交割前確定要交換的財產，併在第一筆資產**交割後45天內確定替換財產。此外，收購置換房地產的交易必須在第一筆交易完成後180天內完成。對大多數投資者來說，最困難的任務之一是在**放棄的資產後45天內確定替代資產。然而，重要的是他們這樣做，因為這些時間限制是非常嚴格的，國稅局不批准延期。

合格中介機構由於這些安排的複雜性以及圍繞交易所的要求和限制，主辦交易所的投資者必須使用合格中介機構來促進交易。合格中介機構的定義是，專門從事1031家交易所便利化業務的公司，不提供法律或稅務建議。它不能是在第一筆財產交易前24個月內與應稅方有任何關係的業務方，如會計師事務所、律師或房地產代理。最好，合格中介機構應該是以前沒有向任何交易參與者提供任何此類服務的第三方企業。

合格中介機構提供各種便利服務，並充當有關各方之間的橋梁，幫助構建和執行交易所。其職責包括：

• 準備所有必要的檔案，並充當資訊交換所，以確保所有相關方收到檔案。
• 確保資金存放在有擔保和被保險的銀行賬戶中，並且在交易完成時向第三方託管賬戶支付任何款項。
• 提交交易的完整賬目供納稅人記錄，並向納稅人和IRS提供1099表格，記錄任何所需稅款和任何已支付的資本利得稅。

國稅局關於某些要求的嚴格規定強調了合格中介機構的價值以及選擇適當中介機構的重要性。QI的主要服務之一是保持交易參與者的正常執行，並確保他們符合納稅人對其房地產利潤享受稅收優惠待遇的必要條件，因此投資者仔細研究和選擇其交易的中介機構非常重要(相關閱讀，請檢視使用房地產律師的好處。）

下一節將介紹多個房地產交易所以及投資者必須遵守的基本時間線。

多次產權交易在同類交易中，投資者不需要進行一對一的產權交易。只要滿足以下規則，就可以在交換的任何一方使用多個屬性。這些規則通常被稱為“三屬性”、“95%”和“200%”規則。

• 三房地產規則-無論市場價值如何，任何三房地產都有資格。
• 95%規則-只要在交易期結束時收到的房產的公平市場價值（FMV）不超過所有確定的潛在替代房產的累積FMV的95%，任何數量的房產都可以符合要求。
• 200%規則-只要替換房地產的累計FMV不大於初始轉讓日期時所有交換房地產組合FMV的200%，就可以交換任何數量的房地產。

儘管美國國稅局在允許交換的資產數量上相當靈活，以幫助推遲資本利得稅，但它對確定這些財產和進行交換的時間非常嚴格。

交易計劃和時間線儘管1031交易所的交易計劃和時間線可能變得極其複雜，但某些專案遵循基本格式，對於大多數交易都是類似的。

1. 最初，希望進入同類交易所的投資者將確定要**的一處或多處房產——“放棄的房產”，然後在中介的幫助下，將其**給第三方。中介機構作為賣方接收資金，並將所有資金託管。
2. 在託管資金的情況下，投資者有45天的時間為交易所選擇一個或多個“置換物業”，必須在首次交易後180天內從第三方賣家處購買。中間人充當買方，在第三方保管資金，然後將適當的資金轉交給賣方(要找到替代者，請檢視盈利租賃物業的十大特點，併在商業地產中找到財富。）
3. 接下來，合格中介機構為納稅人準備所有會計檔案，表明資金已透過合格中介機構清算所，且納稅人/投資者的賬戶未收到任何資金。合格中介機構還準備了一份1099表格，說明建立不合格“boot”產生的任何資本收益以及作為交易一部分支付的任何稅款，並將表格轉發給IRS。
4. 最終，納稅人將向IRS提交IRS 8824表格，以及房產所在州或納稅人居住州要求的任何類似檔案。除了方便交易外，合格的中介機構還將出示交易所需的所有交易檔案，如房產契據、房地產合同等。

由於合格中介機構控制了**和購買交換財產的資金，並且由於投資者已收到財產以代替**放棄資產的現金，因此資本利得遞延。除了“靴子”之外，資本利得可以透過類似的交易持續遞延，直到資產最終以現金**。屆時，累積資本利得將按現行課稅方法課稅。

結論類似的交易可能不像你年輕時的棒球卡交易那麼容易，但它確實可以讓你交易你的投資財產，讓稅務人員不參與交易。透過不斷進入此類交易所，投資者可以進行房地產轉讓，以增加或減少對某些房地產行業的風險敞口，同時推遲資本利得，直到房地產最終以現金**。一旦你瞭解了遊戲規則，這是一個偉大的方式來有效地重新平衡你的房地產投資組合。

欲瞭解更多領先稅務員一步的策略，請閱讀針對個人投資者的稅務提示和省錢年終稅務提示。