如果你小时候和朋友交换过棒球卡，你已经熟悉了“同类交换”的基本原则。也许你的朋友真的很爱乔斯é 坎塞科想要你的坎塞科新秀卡，但你怀疑他的职业生涯可能会结束得很糟糕。你们两个同意用坎塞科的几张有前途的卡片交换他。你计算了你的卡的价值，决定了你想要他的哪张卡作为回报，然后进行了交换。可以肯定的是，国税局没有从中分得一杯羹。...
如果你小时候和朋友交换过棒球卡，你已经熟悉了“同类交换”的基本原则。也许你的朋友真的很爱乔斯é 坎塞科想要你的坎塞科新秀卡，但你怀疑他的职业生涯可能会结束得很糟糕。你们两个同意用坎塞科的几张有前途的卡片交换他。你计算了你的卡的价值，决定了你想要他的哪张卡作为回报，然后进行了交换。可以肯定的是，国税局没有从中分得一杯羹。
类似的交易所（也称为1031节交易所）允许房地产投资者在买**产时通过推迟资本利得或损失来做类似的事情。从本质上说，类似的交易允许你与另一个投资者交换投资性房地产，并让税务人员不参与交易，直到房地产最终以现金**。当然，这个过程并不像交换几个棒球卡那么简单，但本文将向您展示如何做到这一点。
为什么你应该考虑交换通过1031交换推迟纳税义务的机会（以《国内税收法典》第1031节命名）鼓励投资者重新平衡房地产投资组合，并将他们本应纳税的资金用于更有利可图的用途。重新平衡的能力在房地产领域尤为重要，因为与个股和债券不同，一处房地产可以占投资组合价值的很大一部分。
由于房地产投资的集中性，投资组合经理必须灵活调整投资组合，并在不同的房地产行业或投资区域进行战术性押注。1031交易所鼓励这种再平衡，允许投资者通过一种房产交换另一种房产来进出房地产风险敞口，而不必立即承担资本利得税的负担。通过在收购和处置财产时持续使用1031个交易所，投资者可以将资本利得税推迟到清算部分或全部投资组合的时候，税法有了有利的变化，或者他们已经积累了足够的资本损失来抵消资本利得义务(有关如何让第1031节为您服务的更多信息，请查看Smart Real Estate Transacti***。）
概述为了有资格享受这种税收待遇，投资者必须遵守有关他们可以交换的财产类型、财产位置和某些关键事件时间的某些要求和限制。下一节将详细描述各种要求，但首先要注意的是，主要住宅不符合条件，因此不幸的是，您将无法将郊区公寓换成马里布的海滩别墅(欲了解更多关于**个人住宅的信息，请阅读您的房屋**是否会给您带来税收冲击？你真的可以卖掉房子而不必缴纳任何资本利得税吗？）
协调必要的要素可能是一项相当艰巨的任务。为了方便进行必要的交易和记录，投资者必须使用第三方清算所，称为“合格中介机构（QI）”，负责处理与房产买卖和交换有关的所有资金。由于资金不直接通过纳税人的账户流动，而且纳税人从未控制过交易产生的任何现金，投资者已有效地将资本利得转入交换财产，并可将资本利得税推迟到以现金**不动产资产。
1031交易所的建立和执行以及交易的相应税务处理可能非常复杂。下一节将简要介绍执行1031交换所需的要求和步骤。
交易要求确认房地产交易所只适用于投资性房地产或商业性房地产。投资性房地产是为了出租和赚取收入而购买的房地产。企业财产是企业拥有和使用的财产，在资产负债表上作为资产持有。在美国所有的不动产，无论是改良的还是未改良的，通常都是同类的。美国以外的不动产被视为“非同类”财产。第1031条不适用于存货、股票、债券、票据、其他证券或任何种类的个人财产的交换(有关不同类型房地产的概述，请参阅我们的教程“探索房地产投资和房地产投资”。）
如果交易涉及不合格资产（非同类）财产或现金，则投资者必须确认**所得并相应纳税。假设其中一个交换财产的价值大于另一个交换财产的价值，用于在交换财产之间平衡价值的不合格资产称为“boot”，仍需缴纳正常的资本利得税。
计时虽然事务不需要同时进行，但对某些事务计时元素有限制。例如，为了使交易符合1031交易所的资格，投资者必须在交割前确定要交换的财产，并在第一笔资产**交割后45天内确定替换财产。此外，收购置换房地产的交易必须在第一笔交易完成后180天内完成。对大多数投资者来说，最困难的任务之一是在**放弃的资产后45天内确定替代资产。然而，重要的是他们这样做，因为这些时间限制是非常严格的，国税局不批准延期。
合格中介机构由于这些安排的复杂性以及围绕交易所的要求和限制，主办交易所的投资者必须使用合格中介机构来促进交易。合格中介机构的定义是，专门从事1031家交易所便利化业务的公司，不提供法律或税务建议。它不能是在第一笔财产交易前24个月内与应税方有任何关系的业务方，如会计师事务所、律师或房地产代理。最好，合格中介机构应该是以前没有向任何交易参与者提供任何此类服务的第三方企业。
合格中介机构提供各种便利服务，并充当有关各方之间的桥梁，帮助构建和执行交易所。其职责包括：
- 准备所有必要的文件，并充当信息交换所，以确保所有相关方收到文件。
- 确保资金存放在有担保和被保险的银行账户中，并且在交易完成时向第三方托管账户支付任何款项。
- 提交交易的完整账目供纳税人记录，并向纳税人和IRS提供1099表格，记录任何所需税款和任何已支付的资本利得税。
国税局关于某些要求的严格规定强调了合格中介机构的价值以及选择适当中介机构的重要性。QI的主要服务之一是保持交易参与者的正常运行，并确保他们符合纳税人对其房地产利润享受税收优惠待遇的必要条件，因此投资者仔细研究和选择其交易的中介机构非常重要(相关阅读，请查看使用房地产律师的好处。）
下一节将介绍多个房地产交易所以及投资者必须遵守的基本时间线。
多次产权交易在同类交易中，投资者不需要进行一对一的产权交易。只要满足以下规则，就可以在交换的任何一方使用多个属性。这些规则通常被称为“三属性”、“95%”和“200%”规则。
- 三房地产规则-无论市场价值如何，任何三房地产都有资格。
- 95%规则-只要在交易期结束时收到的房产的公平市场价值（FMV）不超过所有确定的潜在替代房产的累积FMV的95%，任何数量的房产都可以符合要求。
- 200%规则-只要替换房地产的累计FMV不大于初始转让日期时所有交换房地产组合FMV的200%，就可以交换任何数量的房地产。
尽管美国国税局在允许交换的资产数量上相当灵活，以帮助推迟资本利得税，但它对确定这些财产和进行交换的时间非常严格。
交易计划和时间线尽管1031交易所的交易计划和时间线可能变得极其复杂，但某些项目遵循基本格式，对于大多数交易都是类似的。
- 最初，希望进入同类交易所的投资者将确定要**的一处或多处房产——“放弃的房产”，然后在中介的帮助下，将其**给第三方。中介机构作为卖方接收资金，并将所有资金托管。
- 在托管资金的情况下，投资者有45天的时间为交易所选择一个或多个“置换物业”，必须在首次交易后180天内从第三方卖家处购买。中间人充当买方，在第三方保管资金，然后将适当的资金转交给卖方(要找到替代者，请查看盈利租赁物业的十大特点，并在商业地产中找到财富。）
- 接下来，合格中介机构为纳税人准备所有会计文件，表明资金已通过合格中介机构清算所，且纳税人/投资者的账户未收到任何资金。合格中介机构还准备了一份1099表格，说明创建不合格“boot”产生的任何资本收益以及作为交易一部分支付的任何税款，并将表格转发给IRS。
- 最终，纳税人将向IRS提交IRS 8824表格，以及房产所在州或纳税人居住州要求的任何类似文件。除了方便交易外，合格的中介机构还将出示交易所需的所有交易文件，如房产契据、房地产合同等。
由于合格中介机构控制了**和购买交换财产的资金，并且由于投资者已收到财产以代替**放弃资产的现金，因此资本利得递延。除了“靴子”之外，资本利得可以通过类似的交易持续递延，直到资产最终以现金**。届时，累积资本利得将按现行课税方法课税。
结论类似的交易可能不像你年轻时的棒球卡交易那么容易，但它确实可以让你交易你的投资财产，让税务人员不参与交易。通过不断进入此类交易所，投资者可以进行房地产转让，以增加或减少对某些房地产行业的风险敞口，同时推迟资本利得，直到房地产最终以现金**。一旦你了解了游戏规则，这是一个伟大的方式来有效地重新平衡你的房地产投资组合。
欲了解更多领先税务员一步的策略，请阅读针对个人投资者的税务提示和省钱年终税务提示。
