利率對創造收入的房地產價值的影響與對其他投資工具的影響一樣深遠。銀行間外匯和國庫券的利率尤其如此。由於它們對個人購買住房的能力（透過增加或減少抵押貸款資本成本）的影響是如此深遠，許多人錯誤地認為房地產估價的唯一決定因素是當前抵押貸款利率。

但抵押貸款利率只是影響房地產價值的一個與利率相關的因素。因為利率也會影響資本流動、資本供求以及投資者所需的投資回報率，所以利率以各種方式推動房地產價格。

關鍵要點

• 利率可以透過多種方式推動房地產價格。
• 類似於 折扣 現金流 在對股票和債券投資進行分析時，收益法考慮了凈現金流。
• 利率可以影響融資成本和抵押貸款利率，資本流動的變化也可以直接影響房地產的供求動態。
• 利率對房地產價值最明顯的影響在於貼現率或資本化率的推導，因為它們等於無風險利率加上 風險溢價。

估價基礎

房地產價值通常受到房地產供求以及開發新房地產的重置成本的影響。但估值的意義遠不止這些，特別是當你考慮到**如何影響利率、資本流動和融資利率影響房地產價值時。要瞭解這些動態，必須對收益法有一個基本的瞭解，收益法是投資者最常用的估值技術。 商業地產估價師和承銷商為房地產支援投資提供的收益法與對股票和債券投資進行的貼現現金流分析非常相似。

估價從預測財產收入開始，這種收入的形式是預期的租賃付款，如果是酒店，則是預期的入住率乘以每個房間的平均成本。在考慮了所有的財產級成本後，分析師得出了凈營業收入（NOI）或所有營業費用後的現金流。

透過從NOI中減去任何相關資本成本、維護或維修物業的投資資本以及其他非物業特定費用，我們得出凈現金流（NCF）。由於房地產通常不保留現金或有明確的股息政策，凈現金流量等於投資者可獲得的現金，就像股息產生的現金一樣，用於評估股權或固定收益投資的價值。透過資本化股息或貼現現金流（包括任何剩餘價值）為一個給定的投資期，物業價值確定。

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利率如何影響房地產價值

資本流動

利率可以顯著影響融資成本和抵押貸款利率，從而影響房地產層面的成本，進而影響價值。然而，資本供求和相互競爭的投資對所需回報率（RROR）和投資價值的影響最大。隨著美聯儲（federalreserveboard）將重點從貨幣政策轉向管理利率，以此**經濟或抵禦通脹，其政策對所有投資的價值產生了直接影響。

隨著銀行間匯率的降低，資金成本降低，資金流入銀行體系。相反，當利率上升時，資金的可用性就會下降。至於房地產，銀行間拆借利率的變化要麼增加，要麼減少可用於投資的資金量。資金量和資金成本影響需求，也影響供給，即可用於房地產購買和開發的資金。例如，當資本供應緊張時，資本提供者傾向於減少貸款佔內在價值的百分比，或者在資本存量中不那麼高。這意味著貸款以較低的貸款價值比（LTV）發放，從而降低槓桿現金流和房地產價值。

資本流動的這些變化也會對房地產的供需動態產生直接影響。資本成本和資本可用性透過為房地產開發提供額外資本來影響供應，也影響尋求交易的潛在買家的數量。這兩個因素共同決定屬性值。

資本成本和資本可用性透過為房地產開發提供額外資本而影響供應。

貼現率

利率對房地產價值最明顯的影響體現在貼現率或資本化率的推導上。資本化率可以看作是投資者要求的股息率，而折現率等於投資者的總回報率要求。 K通常表示RROR（要求的回報率），而資本化率等於（K-g），其中g是收入的預期增長或資本增值的增加。

每種利率都受到現行利率的影響，因為它們等於無風險利率加上風險溢價。對大多數投資者來說，無風險利率是美國國債的利率。 由聯邦**信用擔保，它們被認為是無風險的，因為違約的概率很低。由於高風險投資必須獲得相當高的回報，以補償所承擔的額外風險，因此在確定貼現率和資本化率時，投資者在無風險利率的基礎上增加風險溢價，以確定所考慮的每項投資所需的經風險調整的回報。

因為折現率（K）等於無風險利率加上風險溢價，所以資本化率等於無風險利率加上風險溢價，減去預期收入增長（g）。儘管風險溢價會因市場供求和其他風險因素而變化，但貼現率會因構成它們的利率的變化而變化。當競爭性或替代性投資的要求回報率上升時，房地產價值下降；反之，當利率下降時，房地產價格就會上漲。

底線

關註抵押貸款利率很重要，因為它們對房地產價格有直接影響。如果你是一個潛在的房主或房地產投資者，一個簡單的方法來研究目前的利率是使用抵押計算器。

也就是說，需要註意的是，利率的變化影響到房地產的許多方面。除了新房的價格外，利率還影響資金的可用性和投資需求。這些資本流動會影響房地產的供求關係，從而影響房地產價格。

此外，利率也會影響替代投資的回報率，價格的變化也會與房地產投資的內在風險保持一致。在信貸市場不穩定時期，房地產所需回報率的這些變化也各不相同。由於投資者預計未來利率波動性增加或風險增加，風險溢價擴大，給房地產價格帶來更大的下行壓力。