利率对创造收入的房地产价值的影响与对其他投资工具的影响一样深远。银行间外汇和国库券的利率尤其如此。由于它们对个人购买住房的能力（通过增加或减少抵押贷款资本成本）的影响是如此深远，许多人错误地认为房地产估价的唯一决定因素是当前抵押贷款利率。

但抵押贷款利率只是影响房地产价值的一个与利率相关的因素。因为利率也会影响资本流动、资本供求以及投资者所需的投资回报率，所以利率以各种方式推动房地产价格。

关键要点

• 利率可以通过多种方式推动房地产价格。
• 类似于 折扣 现金流 在对股票和债券投资进行分析时，收益法考虑了净现金流。
• 利率可以影响融资成本和抵押贷款利率，资本流动的变化也可以直接影响房地产的供求动态。
• 利率对房地产价值最明显的影响在于贴现率或资本化率的推导，因为它们等于无风险利率加上 风险溢价。

估价基础

房地产价值通常受到房地产供求以及开发新房地产的重置成本的影响。但估值的意义远不止这些，特别是当你考虑到**如何影响利率、资本流动和融资利率影响房地产价值时。要了解这些动态，必须对收益法有一个基本的了解，收益法是投资者最常用的估值技术。 商业地产估价师和承销商为房地产支持投资提供的收益法与对股票和债券投资进行的贴现现金流分析非常相似。

估价从预测财产收入开始，这种收入的形式是预期的租赁付款，如果是酒店，则是预期的入住率乘以每个房间的平均成本。在考虑了所有的财产级成本后，分析师得出了净营业收入（NOI）或所有营业费用后的现金流。

通过从NOI中减去任何相关资本成本、维护或维修物业的投资资本以及其他非物业特定费用，我们得出净现金流（NCF）。由于房地产通常不保留现金或有明确的股息政策，净现金流量等于投资者可获得的现金，就像股息产生的现金一样，用于评估股权或固定收益投资的价值。通过资本化股息或贴现现金流（包括任何剩余价值）为一个给定的投资期，物业价值确定。

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利率如何影响房地产价值

资本流动

利率可以显著影响融资成本和抵押贷款利率，从而影响房地产层面的成本，进而影响价值。然而，资本供求和相互竞争的投资对所需回报率（RROR）和投资价值的影响最大。随着美联储（federalreserveboard）将重点从货币政策转向管理利率，以此**经济或抵御通胀，其政策对所有投资的价值产生了直接影响。

随着银行间汇率的降低，资金成本降低，资金流入银行体系。相反，当利率上升时，资金的可用性就会下降。至于房地产，银行间拆借利率的变化要么增加，要么减少可用于投资的资金量。资金量和资金成本影响需求，也影响供给，即可用于房地产购买和开发的资金。例如，当资本供应紧张时，资本提供者倾向于减少贷款占内在价值的百分比，或者在资本存量中不那么高。这意味着贷款以较低的贷款价值比（LTV）发放，从而降低杠杆现金流和房地产价值。

资本流动的这些变化也会对房地产的供需动态产生直接影响。资本成本和资本可用性通过为房地产开发提供额外资本来影响供应，也影响寻求交易的潜在买家的数量。这两个因素共同决定属性值。

资本成本和资本可用性通过为房地产开发提供额外资本而影响供应。

贴现率

利率对房地产价值最明显的影响体现在贴现率或资本化率的推导上。资本化率可以看作是投资者要求的股息率，而折现率等于投资者的总回报率要求。 K通常表示RROR（要求的回报率），而资本化率等于（K-g），其中g是收入的预期增长或资本增值的增加。

每种利率都受到现行利率的影响，因为它们等于无风险利率加上风险溢价。对大多数投资者来说，无风险利率是美国国债的利率。 由联邦**信用担保，它们被认为是无风险的，因为违约的概率很低。由于高风险投资必须获得相当高的回报，以补偿所承担的额外风险，因此在确定贴现率和资本化率时，投资者在无风险利率的基础上增加风险溢价，以确定所考虑的每项投资所需的经风险调整的回报。

因为折现率（K）等于无风险利率加上风险溢价，所以资本化率等于无风险利率加上风险溢价，减去预期收入增长（g）。尽管风险溢价会因市场供求和其他风险因素而变化，但贴现率会因构成它们的利率的变化而变化。当竞争性或替代性投资的要求回报率上升时，房地产价值下降；反之，当利率下降时，房地产价格就会上涨。

底线

关注抵押贷款利率很重要，因为它们对房地产价格有直接影响。如果你是一个潜在的房主或房地产投资者，一个简单的方法来研究目前的利率是使用抵押计算器。

也就是说，需要注意的是，利率的变化影响到房地产的许多方面。除了新房的价格外，利率还影响资金的可用性和投资需求。这些资本流动会影响房地产的供求关系，从而影响房地产价格。

此外，利率也会影响替代投资的回报率，价格的变化也会与房地产投资的内在风险保持一致。在信贷市场不稳定时期，房地产所需回报率的这些变化也各不相同。由于投资者预计未来利率波动性增加或风险增加，风险溢价扩大，给房地产价格带来更大的下行压力。