投資房地產的最佳策略是炒房還是買入持有房地產，這個問題並沒有一個正確答案。取而代之的是，選擇一種方法而不是另一種方法應該是考慮到你的總體目標的清晰戰略計劃的一部分。...
投資房地產的最佳策略是炒房還是買入持有房地產，這個問題並沒有一個正確答案。取而代之的是，選擇一種方法而不是另一種方法應該是考慮到你的總體目標的清晰戰略計劃的一部分。
你還應該考慮到現有市場帶來的機遇。下麵我們來看看每種策略都涉及到什麼，以及如何決定哪種策略適合你。
關鍵要點
- 翻動房產和購買並持有房地產代表了兩種不同的投資策略。
- 擁有房地產為投資者提供了積累財富的機會，避免了股市的起伏。
- 翻頁可以為你的投資提供一個快速的周轉，並避免了尋找租戶和維護物業的麻煩，但成本和稅收可能很高。
- 購買和持有房產提供了被動的月收入和稅收優勢，但並不是每個人都準備好作為房東的管理和法律責任。
為什麼要投資房地產？
這是個好問題。住宅房地產所有權正日益受到散戶投資者的關註，原因如下：
- 房地產可以提供比股票和債券更可預測的回報。
- 房地產提供了一種通脹對沖機制，因為租金和投資現金流的上升幅度通常至少與通脹率相同。
- 當你不確定股票和債券的前景時，房地產為資金提供了一個絕佳的場所。
- 房地產投資產生的權益為其他投資機會的融資提供了極好的基礎。投資者可以用自己的權益借款，為其他專案融資，而不是透過借款來獲得資本進行投資（即以保證金購買股票）。
- 抵押貸款利息的稅收減免使得抵押貸款具有吸引力。
- 除了為業主提供現金流，住宅房地產還可以用於住宅或其他用途。
被動收入與主動收入
購買、持有和翻動房產的一個關鍵區別是前者可以為你提供被動收入，而後者提供主動收入。
被動收入是指在沒有任何實質性參與的情況下繼續賺錢的投資所賺的錢。它可以來自股票和債券，也可以來自擁有租賃房產和每月獲得租金收入，前提是你僱用一家管理公司來完成所有必需的任務，如尋找租戶、收取租金和負責維修。
積極收入是你用工作換取的錢。這包括你的工資，以及你的利潤翻轉房子。翻頁被認為是積極的收入，無論你是否正在做剝離地板的體力勞動。它仍然是一個業務，你從事尋找一個財產翻轉，購買它，獲得保險，監督承包商，管理專案，等等。
從這個意義上說，翻盤不僅僅是一種投資策略，如購買和持有股票或房地產。如果你有一份白天的工作，請記住，你的業餘時間可能會被所有的要求，翻轉一個財產需要佔用。
翻轉屬性的兩種方法
在房地產投資的買賣方法中，有兩種主要型別的房地產。第一類是由於財務困難而可以低於當前市場價值購買的房屋或公寓。第二種是固定鞋面，它是一種具有結構、設計或狀況問題的房產，可以剋服這些問題來創造價值。
關註不良房地產的投資者透過識別那些不再能夠管理或維持其房地產的房主，或者找到那些過度負債並面臨違約風險的房地產。另一方面，那些喜歡固定鞋面的人會改造或提高房產，這樣對房主來說效果更好，或者對公寓租戶來說效率更高。
使用這種策略的固定鞋面買家依賴投入的勞動力來增值，而不是僅僅以低成本購買房產來創造高投資回報。當然，在翻轉屬性時可以將這兩種策略結合起來，很多人就是這麼做的。
然而，從長遠來看，始終如一地尋找這些機會可能是一個挑戰。對大多數人來說，翻動房產更應該被視為一種戰術策略，而不是一種長期投資計劃。
翻頁的利弊
贊成的意見
欺騙
贊成：更快的回報你的錢
翻轉房產的一大優勢是快速實現收益，從而釋放資金用於其他目的。翻蓋房子的平均時間約為6個月，不過第一次翻蓋的人應該預計這一過程需要更長的時間。
贊成：潛在的更安全的投資
與股市不同的是，房地產市場往往更具可預測性。從某種意義上說，翻動房產可以被認為是一種更安全的投資策略，因為它的目的是讓資本在最短的時間內處於風險之中。它還缺乏持有房地產所固有的管理和租賃風險，更不用說尋找租戶、收取租金和維護物業的麻煩了。
缺點：成本
翻轉房屋可能會產生成本問題，而你在長期投資中不會遇到這些問題。翻頁所涉及的費用可能需要大量資金，從而導致現金流問題。因為買賣雙方的交易成本都非常高，它們會顯著影響利潤。如果你放棄了你的日常工作，依靠翻動你的收入，你也放棄了一份穩定的薪水。
缺點：稅收
房產的快速周轉（而速度是成功交易的一切）會造成收入的波動，從而增加你的稅單。如果事情發展太快，無法利用長期資本利得稅規則，這一點尤其如此。 在這種情況下，如果你擁有一處房產不到一年，你就必鬚根據你的收入繳納更高的資本利得稅。
買入並持有的利弊
贊成的意見
欺騙
pro:持續收入
無論你在哪裡或做什麼，擁有出租房產都能為你提供固定的收入。更重要的是，購買和持有房地產是積累巨額財富的一個眾所周知的祕訣。美國和國外的許多“舊錢”是透過土地所有權積累起來的。儘管價格在一段時間內不斷下跌，但由於土地供應有限，從長遠來看，土地價值幾乎總是會反彈。
贊成：增加財產價值
你持有投資性房地產的時間越長，你從通脹中受益的可能性就越大。這將提高房地產的價值，而你的貸款金額下降，因為你償還它。假設你能在買方市場購買，在賣方市場**。那麼，你的投資也有巨大的回報潛力。
贊成：稅收
擁有一處出租房產有著翻頁者所沒有的稅收優惠。出租房產作為投資收入徵稅，稅率較低。你也可以登出費用，包括維修，保養或維護，支付物業經理，開車進出你的物業。
此外，如果您在擁有物業一年以上後決定**，您將按照長期資本收益率納稅。
缺點：空缺費用
找不到租客是擁有出租房產的風險之一。不管你是自己做還是僱一家管理公司來幫你做，這都是事實。如果您的房產空置數月或數年，您有責任在這段時間內支付抵押貸款。在投資購買並持有的房產之前，你要確保你的預算能夠滿足每年一到三個月的空置率。
缺點：管理和法律問題
長期房地產所有權是一項管理密集型的努力，這是許多投資者所不具備的技能。一些投資者，尤其是第一次租房的業主，對作為房東所帶來的責任和法律問題準備不足或準備不足。尋找優質租戶並滿足其需求的過程可能是一項壓力很大、時間密集的工作。然而，成功的物業管理是必要的，以確保持續現金流從一個人的投資。
選擇策略
你需要回答幾個關鍵的問題，以決定是否翻轉物業或持有他們長期是最好的策略。你必須決定你對房地產的資本配置是一種永久性投資，還是僅僅是一種從房價預期上漲中獲利的方式。
如果你能確定什麼樣的風險和回報率適合你投資組合的這一部分，這也會有所幫助。最後，你必須具備風險承受能力和技能，承擔與任何一種投資相關的管理責任。
假設資本不可用於購買多元化投資組合。在這種情況下，潛在投資者必須準備好承擔非系統性風險。這包括個人財產風險和對財產的潛在需求不足，無論是房主還是租客。
如果你正在考慮一個買賣策略，你還必須確定你是否有技能發現不良銷售物業或修補鞋面。在這種交易策略中，至關重要的是要弄清楚，在給定的投資週期內，資本是否能夠周轉足夠的時間，以剋服交易成本。包括經紀費、融資費和收盤費。
你可以享受這兩個戰略的好處，透過發展一個企業翻轉房屋和使用你的利潤投資於長期租賃收入的財產。
底線
這兩種策略的選擇取決於你特定的財務狀況和目標。儘管如此，長期持有策略通常更適合那些將房地產作為其整體投資組合核心部分的人。
另一方面，當房地產被用作附屬品或提高回報的策略時，翻轉房產通常更好。
希望積累財富並從房地產投資中獲得收益的投資者應考慮長期持有房地產。他們可以利用投資組閤中的股權為其他投資機會融資，最終有可能在高階市場**房產。
在股市和債市前景低迷的時期，炒房是最適合的策略。只要房地產市場允許，它也可以對那些試圖實現短期資本收益的人起作用。
